Bản chất Condotel và những rủi ro qua lăng kính đầu tư

Xin nói qua, condotel (viết tắt của hai từ condominium và hotel) là thuật ngữ dùng để chỉ loại hình nhà đất kết hợp giữa căn hộ cao tầng và khách sạn, có khu vực bếp để nấu nướng và 1 vài tiện nghi khác nhằm phục vụ mục đích lưu trú. Mỗi căn hộ cao tầng có 1 chủ có riêng. Chủ có căn hộ cao tầng này có thể ở, phân phối hoặc cho thuê lại theo ý muốn.

Hồ Tràm Strip chào phân phối khu condotel Kahuna.

Trên phân khúc, bình thường 1 vài dự án condotel được chủ đầu tư thi công và phân phối lại cho người mua ngay khi dự án còn chưa đã đi vào hoạt động. Sau khi mua condotel, bạn sẽ giao lại cho chủ đầu tư hoạt động. Điểm đáng chú tâm là phần lớn 1 vài dự án đều được chào hàng có mức cam đoan chia sẻ lợi nhuận cho thuê rất quyến rũ, từ 8 – 12% giá trị căn hộ cao tầng trong 5-10 năm. Sau thời gian đó, chủ căn hộ cao tầng và chủ đầu tư dự án chia mật độ lợi nhuận 80-20 từ việc khai thác dự án.

Bài viết này chỉ giới hạn bàn đến câu chuyện trong 5 – 10 năm Thứ nhất. Ở GĐ này, có thể thấy tỷ suất lợi nhuận chủ đầu tư đưa ra cao hơn đáng kể so có lãi suất gửi tiết kiệm ở ngân hàng. Điểm này là động lực để lôi kéo người mua. Nhưng lợi nhuận cao thường đi kèm rủi ro lớn và đó là điều cần quan tâm khi chọn lọc đầu tư vào condotel.

Về bản chất, có thể thấy condotel là công cụ giúp chủ đầu tư huy động và chiếm dụng vốn từ bạn. Còn có bạn, trong phần lớn 1 vài trường hợp, condotel chính là 1 kênh đầu tư có lợi nhuận 8 – 12% thu về mỗi năm, và kỳ vọng phân phối lại khi giá căn hộ cao tầng tăng lên.

Câu hỏi Thứ nhất, 8 – 12% lợi nhuận mỗi năm có thật sự là 1 con số quyến rũ? Có thể có, cũng có thể không. Kết quả chính xác tùy thuộc vào hợp đồng giữa chủ đầu tư và người mua. Sở dĩ nói vậy vì trong 1 số hợp đồng tỷ suất lợi nhuận nêu trên chưa bao gồm phí bảo trì và phí quản lý, hoạt động condotel. Mức phí này cao thấp tùy mỗi chủ đầu tư.

Bây giờ ta thử làm phép tính trên 1 ví dụ dễ làm như sau. Giả sử bạn mua 1 căn hộ cao tầng – khách sạn có giá 3 tỉ đồng; lợi nhuận thu về là 10%/năm. Hàng năm người mua condotel phải trả ngược lại cho chủ đầu tư hai khoản phí căn bản, gồm: 2% phí bảo trì và 2% phí hoạt động dịch vụ cho thuê. Như vậy, tính ra, lợi nhuận đạt được chỉ còn 6%. Con số này thấp hơn so có lãi suất gửi tiết kiệm ngân hàng giai đoạn này.

Dĩ nhiên trên thực ở, tổng mức phí bảo trì và phí dịch vụ có thể thấp hơn 4% nhưng nêu ví dụ như trên để thấy người mua cần cẩn thận tính đúng, tính đủ 1 vài khoản phí phải trả trước khi chọn lọc mua 1 sản phẩm condotel.

Không phải nói gở nhưng đã đầu tư thì cần nhìn rõ rủi ro trong sản phẩm mình chọn lọc. Theo đó, khi 1 vài tình huống bất lợi, giả dụ (i) chủ đầu tư không trả đúng lợi nhuận theo cam đoan, (ii) chủ đầu tư phá sản, (iii) chủ đầu tư phân phối lại dự án cho 1 nhà đầu tư khác…, xảy ra thì điều khoản bảo vệ người mua như thế nào là điều cần làm rõ.

Ở trên, ta đã nói qua về câu chuyện lợi nhuận thu về mỗi năm. Xin chuyển qua kỳ vọng thứ hai của người mua đó là việc phân phối lại căn hộ cao tầng condotel khi giá của sản phẩm tăng lên theo thời gian. Rõ ràng, không hẳn vô lý khi người mua đặt kỳ vọng bởi thế. Dễ thấy, 1 vài dự án condotel đều được thi công ở các điểm nóng lôi kéo khách du lịch và có khuynh hướng tăng giá sau mỗi năm. Thế nhưng câu hỏi đặt ra là phân phối cho ai? Để trả lời câu hỏi này, cần nhìn qua phân khúc cung cầu condotel giai đoạn này.

Theo đánh giá từ Công ty cổ phần Bất động sản Danh Khôi Á Châu (DKRA), nguồn hàng mới chào phân phối liên tục trong thời gian qua đang khiến phân khúc nhà đất nghỉ dưỡng, đặc trưng là loại hình condotel đứng trước hiện trạng cung vượt cầu. Trong quí 2, tổng số căn condotel mới chào phân phối đạt 1.844 căn, tăng 88% so có quí trước.Theo HoREA, tính đến năm 2016, tổng nguồn cung condotel đã lên đến 16.000 căn. Trong GĐ 2017-2019, chuẩn bị trung bình mỗi năm sẽ có dao động 27.000-29.000 căn condotel được chào phân phối(1).

Mặc dù cung nhiều nhưng cầu lại thấp. Theo DKRA, trong quý 2 vừa qua, mật độ tiêu thụ chỉ đạt 7% (dao động 132 căn), giảm 47% so có quí trước và gần 120% so có cộng kỳ năm trước. Xét cả 6 tháng đầu năm, lượng condotel tiêu thụ cũng chỉ đạt 382 căn trên tổng số 2.782 căn chào phân phối, đạt 13%. Nguồn cung sơ cấp toàn phân khúc còn lại ước dao động 5.062 căn, trong đó Đà Nẵng còn 3.080 căn, Nha Trang còn 1.337 căn.

Về tổng quan, HoREA nhận định, trong vài năm tới, nguồn cung căn hộ cao tầng condotel tiếp tục có dấu hiệu phát triển nóng, tăng đột biến, có thể dẫn đến hiện trạng bội thực, cung vượt cầu. Trong bối cảnh cung vượt cầu bởi thế, ở đó có hai tình huống khả dĩ xảy ra. Thứ nhất, giá condotel sẽ giảm xuống và cái giá 3 tỉ mà người mua trả cho căn hộ cao tầng – khách sạn trong ví dụ nêu trên có thể bị xem là quá cao. Khi đó, dù có phân phối được cho người mua thứ cấp, việc thua lỗ là điều rất có thể xảy ra. Tình hướng thứ hai, khi này, người mua mới có nhiều chọn lọc có 1 vài sản phẩm condotel hoàn toàn mới, nên 1 vài sản phẩm condotel trước đó phát triển thành kém quyến rũ hơn, dẫn đến khó phân phối và theo đó, đồng vốn của lớp người mua Thứ nhất bị neo lại.

Mọi việc luôn có hai mặt. Câu chuyện cung vượt cầu lại mở ra 1 thời cơ khác. Là bạn, trong bối cảnh như giai đoạn này, có lẽ người mua không có gì phải vội vàng. Họ hoàn toàn có quyền ngồi chờ đợi condotel đã đi vào hoạt động khung pháp lý vốn còn nhiều lấn cấn giai đoạn này và quan sát sự chuyển dịch trên phân khúc trước khi đưa ra chọn lọc.

Kỳ vọng việc sửa đổi Luật Đất đai 2013

Một trong các điều HoREA kỳ vọng trong năm 2018 là việc bổ sung, sửa đổi 1 số luật liên quan đến phân khúc nhà đất, trong đó có Luật Đất đai 2013. Việc đã đi vào hoạt động hệ thống pháp luật đồng bộ là 1 công tác cực kỳ quan trọng mà HoREA đã nhiều lần có văn bản kiến nghị.

Tôi cho rằng việc sửa đổi, bổ sung 1 số điều của Luật Đất đai 2013 lần này sẽ có tác động rất lớn đến quá trình phát triển kinh tế – xã hội. Nói vậy là bởi, giai đoạn này gặp khó trong tiếp cận đất đai là lực cản Thứ nhất và lớn nhất đối có 1 vài nhà đầu tư trong nước và nước ngoài, đã khiến cho môi trường kinh doanh thiếu minh bạch, không bình đẳng, và đang là mảnh đất màu mỡ cho nhũng nhiễu, tiêu cực.

Luật Đất đai 2013 đang tồn ở 1 số bất cập về tài chính đất đai và giá đất. Đây là vấn đề rất lớn, rất quan trọng trong pháp luật đất đai, trong đó có vấn đề xác định giá đất. Nguồn thu từ đất là nguồn thu quan trọng của 1 vài tỉnh, đô thị trực thuộc trung ương. Thế nhưng giai đoạn này, thu ngân sách từ đất đai chưa tương xứng có tiềm năng, chưa tạo thành nguồn thu lâu dài, bền vững cho ngân sách nhà nước.

Chẳng hạn, tiêu chuẩn giá đất “phù hợp có giá đất phổ biến trên phân khúc của loại đất có cộng mục đích sử dụng đã giao dịch…” thì trên thực ở gần như chẳng thể thực hiện được. Hay tiêu chuẩn biện pháp định giá đất phải “theo mục đích sử dụng đất hợp pháp ở thời điểm định giá; theo thời hạn sử dụng đất; cộng 1 thời điểm, 1 vài thửa đất liền kề nhau có cộng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, lương từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau” thì trên thực ở cũng gần như chẳng thể thực hiện được. Và còn nhiều vấn đề khác nữa.

Theo tôi, để phân khúc nhà đất thực sự hoạt động theo cơ chế phân khúc thì về dài hạn phải 1 vàih tân quan điểm về tiền sử dụng đất, cần coi đó là 1 sắc thuế như đề xuất của UBND TPHCM. Đó là cần nghiên cứu kỹ bỏ hẳn khái niệm “tiền sử dụng đất” mà thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở có thuế suất nhất định, đề xuất dao động 10% hoặc 15% bảng giá đất. Làm bởi thế vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin – cho. Hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn.

Vấn đề cần giải quyết cấp bách là cải 1 vàih quy trình, thủ tục hành chính để việc xác định tiền sử dụng đất của công ty được thực hiện minh bạch, mau chóng, hợp lý. Có bởi thế mới loại trừ được 1 vài nhân tố phát sinh tiêu cực

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội nhà đất TPHCM (HoREA)


Canhoorchidpark.org – Theo TBKTSG

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án Orchid Park Xem Thêm