4 lý do nên thận trọng khi đầu tư bất động sản năm 2018


Sau chu kỳ nóng sốt dài (2014-2017), năm Mậu Tuất được tiên liệu đầy lạc quan, song thận trọng không thừa vì phân khúc đang tiềm ẩn rủi ro.

Chủ tịch Hội cà phê Bất động sản, Trần Khánh Quang cho biết, sẽ không có 1 bức tranh toàn màu hồng dành cho phân khúc địa ốc năm 2018 và đảm bảo khó tránh khỏi một vài góc chết màu xám.

Do đó, thận trọng là tiêu chí nhà đầu tư cần đặt lên danh tiếng trong năm Mậu Tuất dù phân khúc vẫn còn nhiều thời cơ tăng trưởng. Ông Quang chia sẻ 4 nguyên do cảnh báo nhà đầu tư BĐS nên cảnh giác và tỉnh táo trước khi tuyển lựa “chọn mặt gửi vàng” trong năm mới.

Mặt bằng giá đang bị đẩy lên quá cao

Theo chuyên gia này, giá căn hộ chung cư đã tăng trưởng trung bình 15-20% trong xuyên suốt 4 năm qua: 2014-2017, vị chi đội giá dao động 60-80% trong cả chu kỳ. Cùng cột mốc thời gian đó, giá đất cũng đã leo thang bình quân 25-30%, tức đội thêm 100-120% trong 4 năm không ngừng nghỉ. Xu thế đi lên của giá căn hộ chung cư và giá đất vẫn còn nhưng rất khó đoán định mức tăng trong năm 2018 sẽ là bao nhiêu và còn tùy thuộc rất lớn vào địa điểm, khu vực.

Đó là chưa kể đến việc vô số chủ đầu tư đã có động thái làm giá BĐS nhiều năm qua bằng thủ thuật định mức giá phân phối cao nhất trong lịch sử của khu vực tài sản đó tọa lạc. Khi nhà đất đã bị đẩy lên ngưỡng giá cao, phân khúc bước vào chu kỳ loạn giá, khi đó tài sản bị thổi lên vùng giá vượt quá giá trị vốn có, là khi bắt đầu tích tụ bong bóng giá. Nhà đầu tư cần thận trọng thẩm định giá và tiềm năng khi mua, đừng xuống tiền mù quáng, vì chỉ có người mua lầm chứ người phân phối không lầm.

Chuyên gia khuyên nhà đầu tư nên thận trọng khi tuyển lựa nhập cuộc phân khúc BĐS TP HCM trong năm Mậu Tuất. Ảnh: Vũ Lê

Tỷ suất sinh lời bước vào vòng thách đố

Năm 2018 là thời điểm rất nhiều dự án BĐS bước vào GĐ bàn giao sản phẩm. Đây là cột mốc ép buộc phải làm bài test kiểm tra thực tại khả năng cam đoan lợi nhuận của chủ đầu tư đúng đến đâu. Nhiều năm qua, chiêu thả mồi bằng tỷ suất lợi nhuận khủng để “đổi tép bắt tôm” đã được rất nhiều công ty ứng dụng. Tuy nhiên, bài toán trên lý thuyết đến khi đối mặt có thực tại không hề dễ làm và đảm bảo sẽ bị sai số ít nhiều. Bởi lẽ, khi nguồn cung sẵn sàng hoạt động đồng loạt tăng cao, theo quy luật phân khúc, giá thuê, giá khai thác sẽ giảm, kéo theo biên lợi nhuận thấp hơn kỳ vọng. Thị trường cần vượt qua bài test này để tìm sự cân bằng sau chuỗi thời gian dài nóng sốt.

Ngân hàng thận trọng cho vay BĐS

Nhà đầu tư trước khi đưa ra tuyển lựa dùng đòn bẩy tài chính để mua nhà, đất cần lưu ý rằng năm 2018 nhà băng sẽ không dễ dãi cho vay BĐS. Sở dĩ một vài định chế tài chính dè dặt cho vay đầu tư địa ốc vì tỷ trọng tín dụng của nhóm này đang ở mức cao. Sự thận trọng của ngân hàng có thể tạo nên 1 số rào cản nhất định nhưng đó là phép thử cần thiết và tích cực.

Mãi lực có thể chậm lại

Trong một vài năm 2014-2017 sức mua nhà đất lên cao và liên tục lập kỷ lục thanh khoản trong lịch sử. Nhưng năm 2018 điều này có thể sẽ không diễn ra vì từ nửa cuối năm 2017 dấu hiệu giảm tốc đã xuất hiện ở phân khúc căn hộ chung cư. Hiện thanh khoản BĐS liền thổ (đất hoặc tài sản gắn liền có đất) vẫn cực tốt, nhưng cột giá đã bị thổi lên ngưỡng đỉnh sau cao hơn đỉnh trước.

Câu hỏi đặt ra là GĐ toàn bộ cộng mua vào đang diễn ra tốt đẹp nhưng phân khúc sẽ phản ứng thế nào khi toàn bộ cộng phân phối ra? Câu trả lời là mãi lực có thể chậm lại, như 1 phản xạ môi trường xung quanh của phân khúc. Do đó, nhà đầu tư đừng quên lưu ý vấn đề này để có kế hoạch cụ thể cho dòng vốn ngắn, trung hay dài hạn.

Ông Quang nhận xét, thuyết chủ quan đã từng được ứng dụng rất thuận lợi trong một vài năm 2014-2015-2016-2017 và dẫn dắt nhà đầu tư về đích thành công. Tuy nhiên, năm Mậu Tuất cần 1 dao động lặng cho thuyết hoài nghi và phản biện. Nhà đầu tư cần 1 cái đầu lạnh để nhập cuộc phân khúc 1 một vàih có tuyển lựa chứ không nên dốc vốn đại trà vào mọi phân khúc.

Canhoorchidpark.org – Theo VNExpress

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án Orchid Park Xem Thêm