6 lý do vỡ bong bóng bất động sản thập kỷ trước

GDP tăng nóng, doanh nghiệp và người dân dễ kiếm tiền khiến địa ốc trở thành kênh đầu tư được chọn lọc để tích trữ, kinh doanh, kể cả đầu cơ.

Trong văn bản báo cáo Thực trạng phân khúc BĐS vừa ra mắt, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đã chỉ ra những lý do khiến cho phân khúc địa ốc hình thành bong bóng thời kỳ 2007- 2011. Có 6 lý do bong bóng BĐS phình to và đổ vỡ ở thời hoàng kim quá khứ.

Thứ nhất, tăng trưởng GDP năm 2007 đạt 8,48%, là mức rất cao. TP HCM trưởng GDP năm 2007 đạt mức 12,6% cũng là mức tăng trưởng cao nhất trong 10 năm kể từ năm 1997. Điều này dẫn đến thực ở là nhiều doanh nghiệp và người dân dễ kiếm tiền và BĐS là kênh đầu tư là tài sản được chọn lọc để cất trữ, để kinh doanh, kể cả đầu cơ.

Thứ hai, lý do trực tiếp bắt nguồn từ chính sách bán hàng nới lỏng tín dụng. Các ngân hàng thương mại đã cho vay dưới chuẩn, biểu hiện tăng trưởng tín dụng năm 2007 rất cao lên đến hơn 37%. Trong đây, 1 phần rất lớn nguồn vốn tín dụng và nguồn vốn xã hội đổ vào đầu tư kinh doanh BĐS. Đồng thời, đã có hiện trạng những ngân hàng thương mại buông lỏng việc kiểm soát nguồn vốn vay tín dụng mà lẽ ra phải được sử dụng đúng mục đích.

Thứ ba, phân khúc xảy ra hiện trạng phát triển lệch pha cung – cầu sản phẩm trên phân khúc BĐS, chủ yếu là phát triển nóng ở phân khúc BĐS đẳng cấp.

Thứ tư, xuất hiện rất nhiều nhà đầu tư kinh doanh BĐS thứ cấp, môi giới, cò đất, cò nhà, đi cùng có những đợt sóng tăng giá BĐS có tần số chóng mặt, và giới đầu cơ chuyên nghiệp cầm trịch làm giá, thổi giá, tạo sóng, đẩy giá ảo rất cao so có giá trị thực của BĐS để trục lợi, kiếm lời nhanh, kích thích tâm lý đầu tư lướt sóng.

Thứ năm, những cơ quan có thẩm quyền không sử dụng kịp thời, hiệu quả công cụ về thuế; công cụ về tín dụng; công cụ về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, phát triển thành phố để điều tiết hiệu quả phân khúc BĐS khi vừa xuất hiện dấu hiệu bong bóng.

Thứ sáu, cuộc khủng hoảng bong bóng BĐS năm 2010 còn có thêm 1 lý do nữa là hệ quả của gói kích cầu đầu tư có diện tích tương đương 1 tỷ USD vào giữa năm 2009, mà trong đây, có 1 phần đáng kể nguồn vốn này được sử dụng sai mục đích để đầu tư vào BĐS mà không được những ngân hàng thương mại kiểm soát nghiêm ngặt.

Bất động sản phía Đông TP HCM. Ảnh: Vũ Lê

Một mặt đi tìm lý do gây ra bong bóng BĐS và cuộc khủng hoảng trong quá khứ, HoREA khẳng định cơn ác mộng này sẽ không xảy ra năm 2018 – 2019 do tăng trưởng tín dụng vẫn trong tầm kiểm soát.

Tăng trưởng tín dụng của cả nước năm 2017 đạt 18,17% (chỉ gần bằng phân nửa mức tăng trưởng tín dụng nóng 37% của năm 2007). Dự kiến năm 2018 tăng trưởng tín dụng đạt dao động 17% cũng là mức tăng hợp lý.

Ngân hàng Nhà nước vừa ra mắt chủ trương không nới room tín dụng trong những tháng cuối năm, và đang tiếp tục thực hiện chính sách bán hàng tín dụng thận trọng, nghiêm ngặt, linh hoạt, và công đoạn hạn chế dần tín dụng vào lĩnh vực BĐS. Năm 2018, những ngân hàng thương mại chỉ được sử dụng 45% nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn, chủ yếu là lĩnh vực BĐS. Theo công đoạn, mật độ này sẽ giảm còn 40% kể từ ngày 1/1/2019.

Điều khiến HoREA tin tưởng sẽ khó xảy ra bong bóng BĐS còn nằm ở nhân tố quản lý, kiểm soát phân khúc. Hiệp hội phân tích những cơ quan Nhà nước đã có nhiều bí kíp về việc sử dụng kịp thời, hiệu quả công cụ về thuế, tín dụng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chủ trương đầu tư dự án để điều tiết phân khúc. Các doanh nghiệp BĐS, ngân hàng thương mại, giới đầu tư và người tiêu dùng đều thông minh hơn.

Tuy nhiên, trái ngược có quan điểm của HoREA, nhiều chuyên gia đã khuyến cáo mạnh mẽ về tính chu kỳ của bong bóng BĐS, thậm chí còn chỉ rõ thời điểm bong bóng có thể vỡ. Một số doanh nghiệp cũng đã lên kế hoạch ứng phó có bong bóng BĐS. Có chuyên gia còn đề xuất biện pháp ngăn chặn sốt đất nhằm tránh kịch bản tồi tệ có thể xảy ra.

Chuyên gia kinh tế ngân hàng, Tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu từng tiên liệu phân khúc địa ốc có thể rơi vào hiện trạng bong bóng nếu tín dụng tiếp tục đổ vào BĐS. Đà tăng tín dụng giai đoạn này đang gián tiếp hình thành bong bóng BĐS.

Theo quan điểm của ông Hiếu, dấu hiệu có bong bóng trong phân khúc là khi giá BĐS tăng 100% trong vòng 1 năm. Chuyên gia này cũng cho rằng thời gian bong bóng BĐS có thể nổ ra vào dao động năm 2019, tương đương chu kỳ khủng hoảng 10 năm của phân khúc này.

Trong khi đây, Phó trưởng khoa Kinh doanh quốc tế – Marketing Đại học Kinh tế TP HCM, Huỳnh Phước Nghĩa từng nêu rõ quan điểm lo ngại bong bóng BĐS có thể vỡ giữa cơn sốt đất diễn ra khắp TP HCM và nhiều tỉnh thành trên cả nước.

Ông Nghĩa cho biết cơn sốt đất ở Sài Gòn vẫn tiếp đà tăng trong những tháng đầu năm 2018 dù trước đây đã lan rộng trong năm 2017, đang thúc đẩy phân khúc trên đà tích tụ bong bóng BĐS.

Chuyên gia này cho rằng TP HCM cần ít nhất 5 biện pháp ngăn phản ứng tiêu cực. Đó là những biện pháp: đánh thuế đất, định giá đất theo phân khúc để áp thuế, giới hạn thời gian chuyển nhượng, thắt chặt tín dụng đối có tài sản là đất hoang, siết chặt quy hoạch sử dụng đất. Giải pháp cuối cùng là tiến hành cơ chế đặc biệt của TP HCM vào quản lý đất đai.

Tổng giám đốc 1 doanh nghiệp giải đáp đầu tư có trụ sở ở khu Nam TP HCM cho biết, điều đáng phải chú tâm là những thành phần tham dự phân khúc thường có xu hướng phủ định nguy cơ bong bóng vì họ vẫn sống trong niềm lạc quan và kỳ vọng đà tăng trưởng có thể kéo dài.

Chuyên gia này nhận định, bong bóng BĐS mới sẽ không thuần túy tuân thủ những quy luật cũ trong quá khứ. Bởi lẽ, từng thời điểm khác nhau diện tích phân khúc đã đổi khác rất nhiều và những biến số càng ngày càng khó lường hơn. Do đây, phòng bệnh hơn chữa bệnh, thiết lập hàng rào phòng vệ sẵn sàng ứng phó có bong bóng BĐS vẫn tốt hơn là khẳng định điều tồi tệ đây vẫn chưa xảy ra.

Canhoorchidpark.org – Theo Báo Xây Dựng

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án Orchid Park Xem Thêm