Áp lực dư cung mặt bằng bán lẻ

Thị trường BDS bán lẻ đang có nhiều thách thức, khu vực trọng điểm đô thị nguồn cung hạn chế, trong khi càng ngày càng nhiều đơn vị bán lẻ nước ngoài gia nhập phân khúc có nhu cầu thuê khu vực này. Bên cạnh đây, phân khúc ngoài trọng điểm tiên liệu sẽ xảy ra hiện tượng cung vượt cầu.



Nguy cơ dư cung mặt bằng bán lẻ ở khu vực ngoài trọng điểm. Nguồn: Internet

Báo cáo quý II/2018 của 1 số công ty nghiên cứu kỹ BDS (bất động sản) như CBRE, Savills, JLL mới đây cho thấy, trên phân khúc mặt bằng bán lẻ ở Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, giá thuê và mật độ mặt bằng trống đã giảm xuống rất thấp, trong khi giá thuê ngoài trọng điểm giảm, nguồn cung tăng.

Ngoài trọng điểm giảm giá

Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc công ty TNHH CBRE chi nhánh Hà Nội, phân khúc mặt bằng bán lẻ ở Hà Nội quý II/2018 chào đâyn hai dự án mới là trọng điểm thương mại (TTTM) Machinco và Trương Định Plaza, góp phần tăng tổng tổng diện tích bán lẻ cho thuê lên gần 820.000m2.

Khu vực Đống Đa, Ba Đình và phía Tây tiếp tục chiếm lĩnh phân khúc mặt bằng bán lẻ ở Hà Nội có hơn 50% tổng tổng diện tích cho thuê. Tính đến hết năm 2018, xu hướng này sẽ tiếp tục duy trì khi 5 trong số 6 TTTM mới chuẩn bị đi vào làm việc ở khu vực này.

Diễn biến phân khúc cho thấy, giá thuê và mật độ lấp đầy khu vực trọng điểm tăng nhẹ đạt gần 99 USD/m2/tháng, tăng 0,8% theo năm, do không có thêm nguồn cung mới. Tỷ lệ trống khu trọng điểm giảm xuống còn 0,7%, thấp hơn 1,2 điểm phần trăm so có cộng kỳ năm ngoái và 1,1 điểm phần trăm so có quý I.

Ở khu vực ngoài trọng điểm, do sức ép từ nguồn cung mới trong năm 2018 nên có sự điều chỉnh giữa mật độ trống và giá chào thuê đạt 28,7 USD/m2/tháng, giảm 0,3% theo năm nhưng tăng 1,1% theo quý. Có khu vực giảm chỉ còn 24,1 USD/m2/tháng, giảm 2,4% theo năm và 0,3% theo quý.

Đáng chú tâm, mật độ trống ở một số khu vực ngoài trọng điểm đều tăng có sức ép nhiều nguồn cung mới tính đến hết năm 2018. Trong đây, ở khu vực Đống Đa, Ba Đình và phía Tây là 14,4%, một số khu vực ngoài trọng điểm khác đạt 5,8%.

Trong khi đây, tài liệu về phân khúc mặt bằng bán lẻ TP. Hồ Chí Minh quý II, bà An cho biết không có thêm nguồn cung mới nào, nên giá thuê và mật độ trống không biến động nhiều.

Giá thuê trung bình cho tầng trệt và tầng 1 của một số cửa hàng có tổng diện tích từ 80 đến 250m2 ở khu trọng điểm giữ ở mức 127 USD/m2/tháng, trong khi giá thuê ngoài khu trọng điểm giảm nhẹ 4% so có năm trước, còn 36 USD/m2/tháng.

Nguồn cung bán lẻ ở khu trọng điểm tiếp tục khan hiếm khi đa số một số dự án bán lẻ tương lai đều có làm việc thi công khá chậm chạp. Các thương hiệu bán lẻ trên phân khúc vẫn còn khiêm tốn so có một số nước láng giềng khiến cho việc tạo điểm khác biệt giữa một số TTTM đã đi vào làm việc và tương lai gặp nhiều gặp khó.

“Dự báo mật độ trống sẽ tăng nhiều trong 3 năm tới, đặc thù là khu vực ngoài trọng điểm”, bà An nhận định.

Muốn thành công phải khác biệt

Bán lẻ ở Việt Nam là 1 phân khúc quyến rũ, xếp hạng thứ 6 trên toàn địa cầu theo Chỉ số phát triển bán lẻ năm 2017 của AT Kearney. Theo ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, Việt Nam có nhiều tiềm năng trở thành điểm đến lý tưởng cho một số công ty bán lẻ như: Niềm tin của bạn, sự bùng nổ của thương mại điện tử, tự do thương mại, hạ tầng cơ sở liên tục được nâng cấp và phát triển.

Theo thống kê của Savills, thời trang giá tốt đang là ngành hàng phát triển mạnh nhất, thứ hai đây là một số ngành hàng khác như rạp chiếu phim, vui chơi và ẩm thực.. Do đây, nhu cầu một số ngành này rất cao để thuê mặt bằng bán lẻ.

Ngành hàng cấp cao và trang sức đang tập trung vào việc cải thiện tình hình kinh doanh của một số cửa hàng hiện có, thu nhỏ, thậm chí đâyng cửa 1 số cửa hàng, vì vậy nhu cầu thuê mặt bằng giảm.

Theo bà An, mặt bằng bán lẻ tiếp tục đâyn nhận đa số một số đề nghị thuê mới thuộc ngành hàng ăn uống và thời trang hướng đến đối tượng bạn là giới trẻ, như: Founder Bak Kut Teh, Waynes Coffee, Eat Street, Dickies, Steve Madden… Dự kiến, hai ngành hàng này cộng có ngành hàng chăm sóc sức khỏe sẽ tiếp tục phổ biến trong 3-5 năm tới.

Từ một số số liệu thống kê cho thấy, bán lẻ ở Việt Nam là 1 phân khúc năng động và có tính tranh đua cao. Các công ty bán lẻ có nhu cầu mở rộng sẽ tìm đến một số đơn vị phát triển danh tiếng để hợp tác. Các nhà phát triển bất động sản bán lẻ thành công sẽ tìm một sốh lôi kéo một số công ty bán lẻ.

“Sai lầm là khi giữ tư tưởng “cứ xây dự án thì khách thuê sẽ tìm đến”. Nhà bán lẻ và một số chủ dự án bất động sản bán lẻ cần nghiên cứu kỹ, hoạch định kỹ lưỡng dự án về mức độ tranh đua của phân khúc trong tương lai có ảnh hưởng như thế nào đến dự án của mình”, ông Matthew khuyến cáo.

Đồng thời, để thành công, một số dự án bất động sản bán lẻ mới cần phải đưa ra một số kiến trúc và tiện tích mới mẻ, sáng tạo để lôi kéo bạn.

Bà Đặng Phương Hằng, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, nhận định có hiện trạng khan hiếm nguồn cung văn phòng ở khu trọng điểm và việc cho thuê một số khối đế bán lẻ ở khu ngoài trọng điểm gặp nhiều gặp khó, xu hướng kết hợp giữa không gian làm việc chung hoặc văn phòng có tổng diện tích bán lẻ sẽ tiếp tục phổ biến trong hai năm tới.


Canhoorchidpark.org – Theo Thời báo Kinh doanh

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án Orchid Park Xem Thêm