Bất cập thẩm định và định giá đất

Sau khi ban hành Luật Đất đai 2013, công tác quản lý đất đai đã phát huy hiệu quả nhưng vẫn còn không ít tồn ở, bất cập, như nguồn lực đất đai chưa thực sự được khai thác và phát huy; công tác quản lý, sử dụng đất còn lãng phí, gây thất thoát nguồn thu ngân sách hàng ngàn tỷ đồng ở các địa phương…

ĐTTC trích đăng ý kiến 1 số chuyên gia về vấn đề này.

Ông NGUYỄN TIẾN THỎA, Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam:

Khó định giá đất do tồn ở 2 loại giá

Việt Nam là quốc gia có tốc độ thành phố hóa nhanh, tăng từ 19,6% có 629 thành phố năm 2009 lên 36,6% có 802 thành phố năm 2016, và 37,5% có 813 thành phố năm 2017. Nhiều TP có tốc độ thành phố hóa khá cao như TPHCM 82,13%, Đà Nẵng 87,29%, Hà Nội 48,61%, Bình Dương 77%, Hải Phòng 46,3%, Cần Thơ 68,05%…

Cùng có đó, dân số ở các thành phố tăng nhanh, hiện chiếm 35,2% dân số cả nước, đã khiến nhu cầu về đất ở, đất thi công công trình công cộng, hạ tầng thành phố, văn phòng làm việc… tăng cao, trong khi nguồn cung chưa cung cấp đủ. Hệ quả, phân khúc luôn tiềm ẩn áp lực giá đất có các biến động khó lường và đang là thách thức đối có công tác thẩm định giá đất.

Và khi phân khúc diễn biến không ổn định, có khi sôi động, sốt đất, sốt giá, nhưng cũng có thời gian trầm lắng, đóng băng. Trong khi đó, làm việc chuyển nhượng, chuyển nhượng, chuyển nhượng ngầm về đất đai diễn ra phổ biến. Thực trạng này đã gây nhiều gặp khó cho công tác thu thập, đánh giá, xử lý và sử dụng các tài liệu thẩm định giá, nhất là khi tiến hành biện pháp so sánh để xác định giá đất. Thí dụ, cơn sốt năm 1992-1993, giá nhà đất tăng bình quân gấp 3-5 lần so có trước, cá biệt có các nơi tăng 10 lần.

Nhưng từ năm 1994-1995 phân khúc giảm nhiệt, giá đất giảm 30% và trầm lắng dần. Cuối năm 2001-2002, giá đất lại bùng nổ có mức tăng 3-4 lần, sau đó lại nguội lạnh từ 2002-2006. Năm 2007, cơn sốt lại lên đỉnh điểm nhưng sau đó rơi vào suy thoái, giá đất giảm 40-50%. 10 năm sau, năm 2017, giá đất lại bắt đầu tăng và sốt giá ở 1 số khu vực như Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc…

Thị trường làm việc trong hiện trạng tài liệu không đầy đủ, phân tán, không minh bạch, có nặng cảm tính, phiến diện, nhiễu loạn, ảo, không phản ánh đúng giá trị thực của đất đai. Khi thiếu cơ sở dữ liệu về phân khúc giá cả đất đai, khá nhiều thương vụ chuyển nhượng không được mở bán ra phân khúc.

Trong khi đó, các biện pháp xác định giá đất do Nhà nước quy định có các bất cập, mâu thuẫn. Phương pháp xác định giá đất để thu tiền sử dụng đất chưa thích hợp có thực ở, nhiều nội dung không rõ ràng, việc thực hiện còn nhiều vướng mắc, dẫn đến hiện trạng xác định giá đất ở các địa phương có sai sót, gây thất thoát cho ngân sách hàng ngàn tỷ đồng. Mặt khác, do chưa có giải đáp về biện pháp, kỹ thuật định giá đất vô vàn, các thẩm định viên gặp gặp khó khi giải đáp thi công bảng giá đất do các tỉnh, TP quy định.

Hiện nay tồn ở 2 loại giá đất do Nhà nước quy định và giá phân khúc. Trong đó, giá đất do Nhà nước quy định chỉ bằng 30-40% so có phân khúc. Tình trạng trên đã phát sinh khá nhiều rắc rối, tiêu cực trong đền bù, giải tỏa, thực hiện nghĩa vụ tài chính và cũng là 1 thách thức đối có các thẩm định viên khi thu thập, xử lý tài liệu, khi xác định hệ số K để giải đáp giá cho cơ quan quản lý nhà nước.

Ở bên kia bờ sông Sài Gòn là trọng điểm quận 1 giá đất phân khúc đến hơn 1 tỷ đồng/m2, còn phần đất thuộc quận 2 giá bồi thường cao nhất 18 triệu đồng/m2. Ảnh: TRẦN ĐĂNG

Ông LÊ HOÀNG CHÂU, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM (HoREA):

Thu ngân sách từ đất chưa tương xứng

Tài chính đất đai là vấn đề rất quan trọng trong pháp luật đất đai, trong đó có việc xác định giá đất. Nguồn thu từ đất chiếm trên dưới 10% ngân sách địa phương. Nhưng giai đoạn này nguồn thu này đang bị thất thoát trong làm việc chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển công năng sử dụng của công trình thi công gắn liền có đất, nhất là chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, đất ở; chỉ định nhà đầu tư các dự án có sử dụng đất, nhất là các dự án hợp tác công – tư theo hình thức hợp đồng thi công – chuyển giao (BT); chuyển đổi công ty nhà nước thành công ty cổ phần, thoái vốn nhà nước ở các công ty cổ phần có nhiều quỹ đất giá trị cao.

Bên cạnh đó, nguồn thu ngân sách từ đất đai chưa tương xứng có tiềm năng, chưa tạo thành nguồn thu lâu dài, bền vững cho ngân sách. Hoạt động thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp còn nhiều bất cập.

Việc tổ chức thực hiện công tác định giá đất cụ thể trong nhiều trường chưa cung cấp kịp thời công đoạn tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tính bồi thường, lý do chủ yếu do cơ chế và quy trình hành chính trong khâu tổ chức thực hiện. Trước đó, theo Luật Đất đai 2003, chỉ đầu mối là Sở Tài chính chủ trì tất cả công tác xác định và thẩm định giá đất cụ thể.

Còn giai đoạn này, theo Luật Đất đai 2013 và Nghị định 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ, công tác này được phân chia cho 2 đầu mối: Sở Tài nguyên – Môi trường lập kế hoạch định giá đất cụ thể và tổ chức thực hiện việc xác định giá đất cụ thể; Sở Tài chính làm thường trực Hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh để thẩm định phương án giá đất.

Cơ chế này đã dẫn đến quy trình hành chính xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất thiếu tính minh bạch, thiếu tính liên thông, có sơ hở tạo ra cơ chế xin-cho, nhũng nhiễu, dẫn đến thất thu ngân sách nhà nước và ảnh hưởng tiêu cực đến môi trường kinh doanh. Tiền sử dụng đất giai đoạn này vẫn là ẩn số, là gánh nặng của chủ đầu tư dự án và cả người mua nhà, là tác nhân gây cản trở cho nỗ lực kéo giảm giá nhà về mức hợp lý.


Canhoorchidpark.org – Theo SGĐT

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án Orchid Park Xem Thêm