Bất động sản nửa đầu năm: Ít sản phẩm nổi bật, nhiều cảnh báo rủi ro

Thị trường nhà đất đã bước sang GĐ cuối của chu kỳ bình phục và 1 vài lo ngại về khủng hoảng đã xuất hiện, chuyển nhượng và nguồn cung đã hạ nhiệt hơn so có các năm trước.

Cuối tháng 3/2018, thảm họa cháy Chung cư Carina Plaza ở quận 8 là 1 gáo nước lạnh dội xuống phân khúc bất động sản TP.HCM. Sau vụ cháy này ít hôm, chung cư ParcSpring ở quận 2 lại xảy ra cháy. Tuy không thiệt hại về người nhưng sự cố này gây tổn thương tâm lý bạn và chọn lọc xuống tiền mua căn hộ cao tầng phát triển thành căng thẳng hơn.

Năm nay, 1 vài nhà đầu tư, người mua nhà cũng đang “căng mình” chờ đợi, nghe ngóng và cảnh giác trước thời điểm bản lề của chu kỳ khủng hoảng. Đó là nguyên do phân khúc nửa đầu năm 2018 chậm nhịp tăng trưởng và chỉ nóng về các tài liệu cảnh báo.

Thị trường căn hộ cao tầng chung cư lặng lẽ

Thị trường nhà đất bị phản ứng ngay lập tức, bởi sau đấy người dân có dấu hiệu quay lưng lại có sản phẩm chung cư. TP.HCM áp dụng kiểm tra vô số chung cư trên địa bàn và phát hiện nhiều chung cư không đạt nguyên tắc phòng cháy chữa cháy, trong đấy có 8 chung cư chưa được cấp phép phòng cháy chữa cháy nhưng chủ đầu tư vẫn đưa dân vào ở.



Thảm họa Carina tác động mạnh đến phân khúc căn hộ cao tầng. Ảnh: Lê Quân.

Hầu hết công ty đầu tư căn hộ cao tầng xác nhận việc phân phối sản phẩm đã phát triển thành gặp khó hơn, có sàn giảm 10-30% doanh số so có trước đấy. Nguồn cung căn hộ cao tầng bởi thế cũng bị ảnh hưởng nghiêm trọng.

Ông Nguyễn Ngọc Trường Sơn, Trưởng phòng quản lý nhà và nhà đất Sở Xây dựng TP.HCM, đưa ra thống kê lượng cung đang sụt giảm nghiêm trọng trên mọi phân khúc so có cộng kỳ năm ngoái.

Cụ thể, phân khúc chỉ cung ứng gần 4.000 căn nhà đẳng cấp so có gần 5.200 căn, trung cấp là 3.700 căn so có hơn 5.000 căn năm ngoái. Đáng chú tâm nguồn cung căn hộ cao tầng giá tốt chưa bằng 1/3 cộng kỳ, có 1.914 căn so có 6.200 căn.

Trong khi nhiều chủ đầu tư phân khúc căn hộ cao tầng xoay xở tìm 1 vàih phân phối hàng cũng là khi phân khúc đất nền tạo sốt ảo.

Bùng lên trên địa bàn quận 9, giá đất được giới đầu cơ đẩy theo ngày. Cơn sốt diễn ra như kịch bản 6 tháng đầu năm 2017, bùng phát trên khắp TP. HCM.

Lo chu kỳ khủng hoảng 10 năm lặp lại

2018 là năm bản lề của chu kỳ khủng hoảng 10 năm, nên tâm lý phân khúc cũng bị chi phối đáng kể. Có vẻ 1 vài ngân hàng đã tỏ ra “lo xa” khi có các động thái siết tín dụng để phòng nguy cơ “vỡ trận” như 10 năm trước.

Theo ông Nguyễn Đức Lệnh, Trưởng phòng Tổng hợp thuộc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Chi nhánh TP.HCM, nếu dao động 10 năm trước tín dụng vào nhà đất không ngừng nghỉ ở mức cao trên 30%, thì 3 năm trở lại đấy đã giảm mạnh, ở mức dao động 10%.

Trước đấy, NHNN đã thực hiện chủ trương kiểm soát tín dụng vào lĩnh vực nóng, có nhiều chính sách phân phối hàng ràng buộc để siết cho vay nhà đất, như nâng hệ số rủi ro cho vay từ 150% lên 250%, hạ mật độ dùng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn từ 60% xuống 45%…

Với việc vốn vay ngân hàng được siết chặt, 1 vài chủ đầu tư dần chuyển hướng sang kênh huy động vốn khác. Hoạt động kiếm vốn thường thấy nhất là niêm yết trên sàn chứng khoán hoặc huy động vốn trên phân khúc trái phiếu nước ngoài. Tuy nhiên, mục tiêu này cũng không mấy khả quan khi phân khúc chứng khoán điều chỉnh giảm mạnh gần 20% so có cuối năm ngoái.

Chuyên gia kinh tế Trần Đình Thiên cảnh báo: “Chu kỳ 10 năm nguy cơ khủng hoảng lại xuất hiện giống như năm 2008, sau khi chúng ta gia nhập WTO. Đó là 1 vài dấu hiệu vốn FDI tăng rất mạnh, chứng khoán tăng và nhà đất tăng trưởng nóng. 3 nhân tố này kết hợp có nhau tạo nên vòng xoáy lớn, nếu Chính phủ lỏng tay kiểm soát lạm phát sẽ trỗi dậy”.

Tuy vậy, thống kê của CBRE Việt Nam lại cho rằng nguồn vốn FDI đổ vào phân khúc nhà đất trong 6 tháng đầu năm nay khá tốt. Tổng giá trị chuyển nhượng chuyển nhượng giữa nhà đầu tư nước ngoài và nhà đầu tư trong nước lên đến 929 triệu USD, trong khi cả năm 2017 cũng chỉ là 1,5 tỷ USD. Con số này chứng minh sự quan tâm của 1 vài nhà đầu tư đến phân khúc Việt Nam rất vững chắc.

Người mua lại tiếp tục rượt đuổi giá nhà đất

Theo báo cáo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), đô thị đang có lượng hàng lớn được 1 vài doanh nghiêp địa ốc đưa ra phân khúc. Có thể nói đấy là thời cơ để phân khúc xoay chuyển cục diện trong nửa cuối năm. Tuy nhiên xét về khía cạnh tiêu cực thì đấy có thể là nguy cơ tạo nên bong bóng cục bộ, khi giá nhà lại được đẩy lên cao. Người mua chưa thoát khỏi việc phải rượt đuổi để bắt kịp tốc độ tăng giá nhà đất trong tương lai.

Không chỉ nguồn cung căn hộ cao tầng được cải thiện mà mới đấy, TP.HCM đã được phép chuyển đổi 26.000 ha đất nông nghiệp sang đất dịch vụ thương mại. Điều này được cho là sẽ có dao động về giá đất. Trong quá trình triển khai chuyển đổi đất nông nghiệp, việc chuyển nhượng, đẩy giá nhà đất tăng cao dẫn đến sốt đất là điều khó tránh khỏi.



Tốc độ tăng giá nhà ở TP.HCM sẽ vượt qua tốc độ kiếm tiền của người dân trong 10 năm tới. Ảnh: Lê Quân.

Một số chuyên gia kinh tế nhận định phân khúc đang đứng trước các lo ngại về 1 cuộc khủng hoảng mới manh nha xuất hiện và đấy là thời điểm nhà đầu tư “ẩn mình” thăm dò hướng đầu tư mới. Ông Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia giải đáp đầu tư nhà đất, cho rằng có 3 loại khủng hoảng ảnh hưởng đến phân khúc nhà đất. Đó là khủng hoảng tài chính – tiền tệ, khủng hoảng kinh tế và khủng hoảng nợ công.

Tuy nhiên, trong bối cảnh giai đoạn này của Việt Nam, 3 loại khủng hoảng vĩ mô này vẫn chưa lo ngại. Thay vào đấy, nhà đầu tư cá nhân và công ty nên quan tâm tới chu kỳ nhà đất liên quan đến sự tăng giảm trong nhu cầu dịch chuyển tiêu dùng.

Theo ông Nghĩa, nhà đầu tư nên quan tâm đến hiện trạng có chuyển nhượng, chậm chuyển nhượng, không có chuyển nhượng, hay dịch chuyển đầu tư từ dòng sản phẩm này qua dòng sản phẩm khác. Thường theo chu kỳ dao động 4 năm sẽ có dấu hiệu dịch chuyển rõ ràng. Trong bối cảnh giai đoạn này của Việt Nam, việc rượt đuổi của người mua có giá nhà đất còn kéo dài Bên cạnh đấy.

“Việt Nam đang trong phân khúc bất động sản mới nổi. 10 năm tới chúng ta phải hưởng ứng quy luật của phân khúc mới nổi là tốc độ kiếm tiền không nhanh bằng tốc độ tăng giá và giá nhà trong tương lai. Cần có tiên đoán dài hạn 10 năm về dịch chuyển tiêu dùng. Nhà đầu tư nên tập trung vào tiên đoán sự 1 vàih tân về hành vi tiêu dùng của bạn”, ông Nghĩa đưa ra lời khuyên.


Canhoorchidpark.org – Theo Zing

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án Orchid Park Xem Thêm