Bất động sản xuất hiện tình trạng “hưng phấn bất hợp lý”

Ghi nhận của Công ty CP Chứng khoán Rồng Việt cho thấy phân khúc xuất hiện những dấu hiệu ban đầu của hiện trạng “hưng phấn bất hợp lý”, đặc trưng là BĐS. Sau GĐ bình phục kể từ lần chạm đáy năm 2012, làm việc đầu cơ đang tăng thêm trở lại.

Công ty CP Chứng khoán Rồng Việt vừa có báo cáo vĩ mô có chủ đề: “Chu kỳ kinh tế Việt Nam – Chúng ta đang ở đâu?”. Dẫn giả thuyết “bất ổn tài chính” của Hyman Minsky, bản báo cáo cho hay, sự lạc quan thái quá và hiện trạng vay nợ quá nhiều tạo nên bong bóng tài sản tài chính.

“Sự hưng phấn bất hợp lý” là nhân tố cốt lõi đằng sau những cuộc khủng hoảng tài chính. Điều này thường xảy ra khi sự lạc quan vào tăng trưởng kinh tế lên cao và dòng vốn từ phân khúc tài chính bị phân bổ lệch lạc. Trong suốt thời kỳ này, hiện tượng lạm phát giá tài sản tăng thêm khi cả người đi vay và người cho vay đều sẵn sàng rót vốn vào những tài sản đầu cơ, qua đây xuất hiện hiện trạng mật độ tiết kiệm và vay mượn diễn biến trái chiều.

“Tại Việt Nam, chúng tôi ghi nhận những dấu hiệu ban đầu của hiện trạng “hưng phấn bất hợp lý”, đặc trưng trên phân khúc BĐS. Sau GĐ bình phục kể từ lần chạm đáy năm 2012, làm việc đầu cơ đang tăng thêm trở lại”, bản báo cáo nhấn mạnh.

Sau GĐ bình phục kể từ lần chạm đáy năm 2012, làm việc đầu cơ trên phân khúc BĐS đang tăng thêm trở lại (ảnh minh họa).

Cụ thể, ở phân khúc căn hộ cao tầng ghi nhận gần 1/2 số chuyển nhượng được thực hiện bởi những nhà đầu cơ. Điều này đã đẩy giá căn hộ cao tầng lên cao. Đáng chú tâm, làm việc đầu cơ lan rộng ở phân khúc đất nền. Những tin đồn liên quan tới những dự án cơ sở hạ tầng và kỳ vọng thái quá của giới đầu cơ đã thổi giá trị tài sản BĐS trong thời gian qua.

Theo khảo sát của đơn vị này, giá đất ở 1 số quận/huyện mới phát triển ở TPHCM và Hà Nội đã tăng 3 lần so có cộng kỳ năm trước. Bên cạnh đây, phân khúc BĐS ở đô thị loại 1, loại 2 và đất nông nghiệp xung quanh khu vực đặc khu kinh tế cũng ghi nhận sự bùng nổ bất hợp lý.

Số liệu từ Ngân hàng nhà nước Việt Nam cho thấy, vốn tín dụng vào khu vực BĐS chiếm 10% tổng dư nợ cho vay. Nếu tính cả khoản cho vay mua nhà dưới dạng tín dụng tiêu dùng, con số trên có thể lên tới 18-20% tổng dư nợ, tương đương 55 tỷ USD. Rõ ràng, điều này cao hơn mức an toàn 8-10% nhưng thấp hơn mức đỉnh 30% trong GĐ 2007-2008.

Những diễn biến từ 10 năm trước luôn nhắc nhở chúng ta về khả năng vỡ bong bóng tài sản khi chính sách bán hàng tiền tệ thắt chặt. Khi đây, toàn nền kinh tế đều chịu tác động mạnh.

“Theo quan điểm của chúng tôi, lãi suất trong nước sẽ bắt đầu tăng lên từ năm 2019 do cả rủi ro nội khu và ngoại khu nền kinh tế. Liên quan tới những rủi ro từ ngoại khu, chính sách bán hàng tiền tệ thắt chặt hơn đang trực tiếp tăng thêm giá thành vay mượn trên diện tích toàn cầu sau thập kỷ nới lỏng”, bản báo cáo nhấn mạnh.

Tại Mỹ, FED có thể sẽ tăng lãi suất thêm 2 lần trong năm 2018 khi lạm phát đang tiến gần đến mức mục tiêu. Mức lãi suất điều hành của FED chuẩn bị sẽ đạt 3,5% trong năm 2019. Ngân hàng Trung ương (NHTW) Châu Âu (ECB) sẽ kết thúc chương trình mua tài sản vào cuối năm 2018 trong khi NHTW Nhật Bản (BOJ) có thể tham khảo lại mục tiêu lạm phát và định hướng điều hành chính sách bán hàng tiền tệ.

Bên cạnh việc đồng bạc xanh và dầu thô tăng giá cũng như căng thẳng thương mại leo thang, áp lực lên giá thành vốn đang lan tỏa và đe dọa sự ổn định tài chính cũng như chất lượng tín dụng ở nhiều quốc gia. Các quốc gia có diện tích nợ nước ngoài lớn dễ bị tổn thương hơn do chính sách bán hàng thắt chặt tiền tệ trên diện tích toàn cầu. Nhiều quốc gia khác bắt đầu tăng mức lãi suất điều hành nhằm kiểm soát hiện trạng lạm phát và dòng vốn tháo chạy.

Hiện ở, những quốc gia đang đối mặt có khối nợ khổng lồ như Venezuela, Argentina và Thổ Nhĩ Kỳ đã phải phá giá đồng tiền. Các nhà đầu tư và chủ nợ càng ngày càng quan tâm hơn tới khả năng vỡ nợ.

Tại Châu Á, Ấn Độ tăng lãi suất điều hành lần thứ 2 trong năm 2018. Trong ASEAN, 4 nền kinh tế lớn, gồm Singapore, Indonesia, Malaysia và Philippines đã chọn lọc thắt chặt chính sách bán hàng tiền tệ trong khi Việt Nam và Thái Lan chưa ghi nhận nhiều nhữngh tân.

Canhoorchidpark.org – Theo Dân Trí

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án Orchid Park Xem Thêm