Bốn lý do giá đất sốt cao nhưng khó giảm

Người ôm đất tưởng giá tăng lên, thật ra khoản chênh lệch phản ánh chỉ số trượt giá đồng tiền theo thời gian.

Phó trưởng khoa Kinh doanh quốc tế – Marketing Đại học Kinh tế TP HCM, Huỳnh Phước Nghĩa cho biết ít nhất 4 nguyên lý căn bản khiến cho 1 vài cơn sốt đất qua đi song giá đất khó quay về vùng đáy trước đấy.

Trượt giá hàng năm tích tụ trong giá đất

Theo chuyên gia này, giá nhà đất nhìn chung và giá đất nói riêng chỉ phản ánh sự tăng lên của lạm phát và kinh phí thi công càng ngày càng cao hơn. Điều này cũng đúng có vàng và 1 vài hàng hóa khác. Tuy nhiên, khác có vàng, nhà đất có thể cho thuê, khai thác để kiếm về 1 khoản lương. Với nhà đất liền thổ, sốt đất phản ảnh rõ nét sự tích tụ của trượt giá đồng tiền qua từng năm.

Trong 20 năm qua, tính bằng đơn vị thập niên, giá đất ở TP HCM không hề giảm. Nhưng sự tăng giá này có lý do sâu xa, đấy là giá trị đồng tiền 1 vàih đấy vài thập niên đã 1 vàih tân nên giá đất bởi thế cũng 1 vàih tân theo. Như vậy, không phải là giá đất tăng lên mà là tỷ lệ trượt giá đã tích tụ trong dao động thời gian tính bằng thập niên đã đội lên rất cao. Do có khả năng chống trượt giá, đầu tư đất được xem là 1 kênh trú ẩn an toàn.

Hiện nay phân khúc nhà đất phát triển thành bất thường, khó đoán, làm dấy lên 1 vài quan ngại về bong bóng giá. Thế nhưng, có 1 nguyên lý tham chiếu là phân khúc sẽ trở về đúng có xu thế môi trường xung quanh khi nhà đất không tăng giá cao hơn mức độ trượt giá.

Đất nền thuộc khu Cát Lái, quận 2, TP HCM. Ảnh: Dothi.net

Chi phí liên quan đến đất đai càng ngày càng tăng cao

Ngoài tỷ lệ trượt giá, bong bóng giá đất còn tích tụ trong vô vàn 1 vài kinh phí khác liên quan đến tài sản này. Đó là thi công hạ tầng giao thông và hạ tầng xã hội, chuyển mục đích sử dụng, đã đi vào hoạt động thủ tục pháp lý… Ngay cả nhân công tăng lên, giá vật tư leo thang, vốn vay làm hạ tầng, kinh phí mặt bằng càng ngày càng đắt đỏ cũng được cùng dồn vào giá đất.

Do 1 vài kinh phí đầu vào hình thành nên tài sản này không ngừng đội lên nên giá đất rất khó sụt giảm về vùng đáy cũ sau mỗi cơn nóng sốt. Tất nhiên, nếu kinh phí liên quan đến quá trình hình thành khu đất ở mức cực thấp thì khả năng điều chỉnh giá có thể diễn ra khi phân khúc bước vào chu kỳ khủng hoảng.

Cuộc chiến tích trữ đất đai lên đến đỉnh điểm

Việt Nam là 1 phân khúc nhà đất đặc thù, ở đấy tài sản gắn liền có đất trong ý thức hệ của người dân là hàng hóa thiết yếu của cả 1 đời người. Mảnh đất cần thiết như 1 vài mặt hàng nhu yếu phẩm, xếp ngang hàng có nhu cầu ăn, mặc là nhu cầu ở. Điều này tạo nên kịch bản tích trữ đất, gom đất và ôm đất càng nhiều càng tốt. Trong 4 năm qua, làn sóng thu gom đất đã lên đến đỉnh điểm, sóng sau cao hơn sóng trước.

Do nhu cầu tăng lên trong khi nguồn cung hạn chế đã khiến tài sản này phát triển thành càng ngày càng khan hiếm. Thông thường, cái gì khan hiếm thì giá cao, lập đỉnh và rất khó quay trở về vùng đáy trước đấy.

Mật độ dân cư sẽ phản ánh đúng giá đất

Những khu vực nào từng diễn ra sốt đất và duy trì cột giá cao bền vững theo thời gian thì đấy chính là giá trị thật tương đối của tài sản. Tác nhân giúp duy trì giá đất chính là tỷ lệ dân cư đông đúc. Những khu vực có tốc độ đô thị hóa cao, hình thành cùng đồng dân cư hoàn chỉnh, hạ tầng đồng bộ, thường khó bị sụt giảm giá sau 1 vài cơn sốt đất đỉnh điểm.

Tính năng tiêu dùng của nhà đất hay tỷ lệ dân cư thường phản ánh được nhu cầu đất đai ở khu vực nào đấy là thật hay ảo. Theo ông Nghĩa, nếu nhà đầu tư thu gom đất vô tội vạ và bỏ qua nguyên lý thứ tư này, rất có thể họ đang tích tụ bong bóng giá đất.

Canhoorchidpark.org – Theo VnExpress

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án Orchid Park Xem Thêm