Buôn cọc: Chiêu lướt sóng 1 vốn 4 lời của cò đất

Quá trình đô thị hóa và tăng dân số không ngừng đã mở rộng phân khúc đất đai ra vùng ven, nơi giá đất còn thấp và nhiều tiềm năng tăng giá. Nhưng có một số cạm bẫy đang chờ người đầu tư đất vùng ven: một số tay cò buôn đất.

Trong cơn sốt nhà đất, giá cả có thể tăng theo tuần, thậm chí từng ngày, có tốc độ giao dịch rất nhanh. “Cò” nhà đất thường coi đấy là dịp kiếm lời “mười năm có 1”.

Nhưng không phải “cò” nào cũng hài lòng có việc chỉ ăn hoa hồng môi giới 1-2% giá trị tài sản. “Cò” già dơ hơn chơi bài “kê” giá, tức là sau khi thỏa thuận xong có chủ nhà đất giá phân phối, chúng chào giá cao hơn và ăn phần chênh, có thể cao hơn hàng chục lần so có hoa hồng môi giới.

Chiêu “kê” giá rủi ro có trường hợp chủ nhà đất không hợp tác. Cò cao tay Bên cạnh đây thì dùng chiêu đặt cọc rồi phân phối cọc. Tiền cọc thường chỉ bằng dao động 10% giá trị nhà đất, tiền lãi trong cơn sốt có khi tới vài chục phần trăm, tức là cao hơn vài lần so có tiền cọc.

Có khi 1 cò diễn cả ba vai trò để ăn tiền ba lần: hoa hồng môi giới, kê giá, và chia lãi sau khi phân phối cọc (vì đầu tư thường theo nhóm).

Ông Phạm A.B, chủ 1 thửa đất ở một số con phố Lý Nhơn, huyện Cần Giờ, TP HCM cho biết, tháng Tư năm 2017, ông có ký có ông Nguyễn Phan H.L. 1 hợp đồng đặt cọc giao dịch quyền sử dụng đất, có vai trò môi giới của ông Lê Hải Đ..

Giá phân phối theo thỏa thuận có ông Đ. là 500 triệu/công (1.000 m²), nhưng ông Đ. xin kê giá thêm 50 triệu đồng/công, nên hợp đồng đặt cọc được ký là 550 triệu đồng/công. Nhưng chuyện không chỉ có thế, vì ông Nguyễn Phan H.L. không phải là người mua cuối cộng.

Ông Đ. tiết lộ có 1 môi giới khác là đã tìm được “đầu ra” cho thửa đất đây có giá 700 triệu/công. Nếu thương vụ trót lọt, ông Đ. ăn phần kê là 50 triệu/công, và được chia tiếp lợi nhuận từ số lãi 150 triệu/công còn lại cho tổng qui mô gần 15 công đất!

Vì ông Đ. không phải chỉ là môi giới thuần túy, mà là cộng nhóm làm ăn có ông Nguyễn Phan H.L. Cùng buổi đây, ông B. chứng kiến ông L. và mẹ là bà Phan Thị H. ký hai hợp đồng đặt cọc khác, cũng có vai trò “môi giới” của ông Đ.!

Nếu tính có cả nhóm, việc đặt cọc chỉ cần xuống tiền 10%, dao động 50 triệu/công, nhưng tổng số chênh mà họ được hưởng tới 200 triệu/công, nếu giao dịch diễn biến như chuẩn bị. Đúng là 1 vốn bốn lời!



Quá trình đô thị hóa và tăng dân số không ngừng đã mở rộng phân khúc đất đai ra vùng ven.

Tại sao có thể phân phối cọc? “Cò” nhà đất dùng chiêu bài này đều có theo hợp đồng đặt cọc mẫu, cho phép chúng có thể một sốh tân người đứng tên ở hợp đồng công chứng, mà không phải là người đã ký hợp đồng đặt cọc.

Theo Luật sư Ngô Huỳnh Phương Thảo, thuộc Văn phòng luật sư Trương Anh Tú, điều khoản đây là trái có quy định của pháp luật, dù thực ở được “cò” sử dụng rất phổ biến.

Hợp đồng ký kết giữa hai bên thì Bên A chỉ có nghĩa vụ giao dịch cho Bên B ở phòng công chứng. Hợp đồng chẳng thể quy định cho 1 bên thứ ba không hề được nhắc đến ở thời điểm ký hợp đồng. Để thực hiện việc này đúng pháp luật, hai bên phải ký Thanh lý hợp đồng có Hợp đồng đặt cọc đã ký, trước khi được giao dịch cho 1 bên thứ ba.

Không phân phối được cọc thì đòi đền cọc!

Nhưng sự việc không phải khi nào cũng như chuẩn bị. Các cơn sốt đất lên càng nhanh thì dừng càng đột ngột. Như trường hợp thửa đất của ông Phạm A.B., chỉ vài ngày sau khi ký hợp đồng đặt cọc, phân khúc nhà đất đột ngột dừng lại trong một số ngày cuối tháng 4-2017.

Vị khách mà ông Đ. đã tìm được có giá phân phối 700 triệu/công ngãng ra, và ông Đ, ông L. và nhóm của mình cũng không tìm được người mua thay thế. Tất nhiên, họ cũng không có đủ tiền để mua thửa đất vì tổng số tiền khá lớn trong khi họ không chỉ đặt cọc thửa đất này.

Ông B. cho biết thêm, trong dịp này ông Đ. cũng đã “xuống tiền” cọc 500 triệu đồng mua thửa đất của bà K. ở xã Lý Nhơn, huyện Cần Giờ có giá 250 triệu đồng/công, qui mô gần 18 công, và rồi cũng chẳng thể tìm được khách mua, cũng không có đủ tiền tự mua.

Theo đúng luật cũng như theo hợp đồng, khi đặt cọc mà không mua thì phải mất tiền cọc. Nhưng một số “cò” đã coi đấy là phương thức làm ăn thì không có chuyện chúng tiện lợi đâyn nhận mất tiền bởi thế.

Có thể “cò” khéo léo cài điều khoản nào đây vào hợp đồng đặt cọc mà thửa đất hoặc chủ đất không cung cấp được, nhưng do sơ suất hoặc dễ làm nghĩ rằng mẫu hợp đồng là thế nên vẫn ký.

Trường hợp ông Vũ Th. Th. bị “cò” Nguyễn Châu P. cài thêm điều khoản “đất trong khu dân cư đã đi vào làm việc”, dù “cò” này đã tới tận nơi xem đất giữa khu vực cánh đồng nuôi trồng thủy sản. Khi “cò” P. không phân phối được đất đã quay sang đòi ông Th. phải đền và phạt cọc, 1 gấp ba!

Ông B. cho biết mình cũng bị ông L, ông Đ. dẫn cả nhóm gần chục người tới quây gây áp lực đòi nhận là bên vi phạm hợp đồng, đòi ông B. trả cọc và chịu phạt thêm gấp 2 lần tiền cọc.

Đến hạn chót theo hợp đồng đặt cọc, ông L. đã không tới phòng công chứng để giao dịch dù được chủ đất là ông B. gọi điện thoại, nhắn tin đề nghị. Thay vào đây, ông L. nhắn tin hẹn gặp lại ở… tòa án. Ông B. cho biết may là mình “đọc” được tình huống này nên đã lập vi bằng ghi nhận sự việc để bảo vệ mình.

“Cò” đủ chiêu trò

Trường hợp của ông Phạm A.B. vì không chịu nhượng bộ trước áp lực của “cò” đã bị “cò” Nguyễn Phan H.L. và mẹ là bà Phan Thị H. nộp đơn kiện ra Tòa án nhân dân huyện Nhà Bè, nơi có hộ khẩu thường trú của cả hai bên. Điều ngạc nhiên là trong khi chỉ có 1 mình ông Nguyễn Phan H.L. đứng ra ký hợp đồng mua đất của ông B., nhưng đứng bên nguyên đơn khởi kiện lại là cả hai mẹ con, nhưng tòa án vẫn thụ lý.

Việc thụ lý này còn không có bất kỳ 1 chứng cứ nào của bên nguyên chứng tỏ bị đơn là người vi phạm hợp đồng. Đến nay sau 1 năm, tòa đã nhiều lần đề nghị bên nguyên đơn nộp chứng cứ, và Viện Kiểm sát nhân dân huyện Nhà Bè cũng đề nghị TAND huyện Nhà Bè chuyển chứng cứ sang cho Viện Kiểm sát trước khi diễn ra phiên tòa (đã nhiều lần hoãn), nhưng trong phiên xét xử gần nhất, Tòa án huyện Nhà Bè tiếp tục tuyên bố hoãn có nguồn gốc để bên nguyên tìm chứng cứ!

Còn ông Vũ Th. Th. bị “cò” Nguyễn Châu Ph. nộp đơn kiện ở Quận 1. Vì lo ngại mất thời gian, ảnh hưởng tới công việc, và chính mình mình cũng có sơ suất không đọc kỹ mẫu hợp đồng đặt cọc do cò soạn sẵn, ông Th. đã đâyn nhận nhượng bộ: trả lại trọn vẹn tiền cọc và chịu phạt thêm 1 phần để cò Ph. rút đơn kiện.

Bà K. ở xã Lý Nhơn cũng bị “cò” Lê Hải Đ. kiện ra Tòa án nhân dân huyện Cần Giờ. Dù ban đầu bà tự tin là mình đúng, vị thẩm phán thụ lý cũng là chỗ quen biết, nhưng chỉ sau 1 thời gian ngắn bà cũng phải trả lại 1 phần tiền cho “cò” Đ. để “cò” Đ. chịu rút đơn.

Cơ sở của “cò” Đ. là trong số 500 triệu đồng đã xuống, hợp đồng đặt cọc chỉ ghi là 200 triệu đồng đặt cọc, còn lần bổ sung cọc được “cò” Đ. khéo léo ghi là số tiền ứng thêm, và theo luật thì chúng chỉ phải mất cọc và đòi lại số tiền ứng thêm khi giao dịch không thực hiện được.

Không chỉ nộp đơn kiện ra tòa án, “cò” còn nộp đơn ngăn chặn giao dịch. “Cò” Nguyễn Châu Ph. thì thực hiện tuần tự bằng việc khiếu nại ở cơ quan địa chính xã Lý Nhơn.

Còn “cò” Nguyễn Phan H.L và mẹ là bà Phan Thị H. đã tới Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện Cần Giờ nộp đơn ngăn chặn, dù chưa hết thời hạn của Hợp đồng đặt cọc, và ông B. vẫn khẳng định là mình sẽ phân phối đất theo đúng hợp đồng.

Trong văn bản trả lời của Văn phòng đăng ký đất đai TP HCM, Chi nhánh huyện Cần Giờ ngày 16-11-2017 về việc cung cấp tài liệu đất đai của ông Phạm A.B. có thửa đất nêu trên, ở mục “Về pháp lý” đã ghi nhận ngày 18-5-2017, giấy chứng nhận thửa đất trên của ông Phạm A.B đã có đơn ngăn chặn của ông Nguyễn Phan H.L và mẹ là bà Phan Thị H., nộp ở Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện Cần Giờ.

Thạc sĩ Trần Quang Trung, khoa Luật hành chính Trường Đại học Luật TP HCM cho biết, theo một số quy định hiện hành thì chỉ có một số cơ quan công dụng như Cơ quan điều tra, viên kiểm sát, tòa án, thi hành án mới có quyền đề nghị ngăn chặn làm việc cập nhật đăng bộ nhà đất của công dân.

Vì vậy, việc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Cần Giờ tiếp nhận đơn ngăn chặn của ông Nguyễn Phan H.L. và mẹ là bà Phan Thị H, được ghi nhận thành văn bản trong tài liệu đất đai trả lời ông Phạm A.B. là trái quy định của pháp luật hiện hành. Nó ảnh hưởng đến quyền định đoạt tài sản của ông Phạm A.B có thửa đất nói trên.

Đó là cái bẫy do “cò” giăng ra, buộc chủ đất phải thỏa thuận theo điều kiện của “cò” để chúng rút đơn, dù chính “cò” không thực hiện giao dịch theo hợp đồng đặt cọc.

Những người phân phối như bà K. đã phải trả lại đa số số tiền cọc, ông Vũ Th. Th. không một số phải trả lại hết mà còn bị phạt 1 phần, còn ông Phạm A.B vì không đâyn nhận điều kiện phi lý của chúng nên thửa đất của ông hiện chẳng thể phân phối suốt 1 năm qua, đẩy ông vào hiện trạng gặp khó về tài chính, và bỏ lỡ thời cơ phân phối đất khi phân khúc đang nóng.


Canhoorchidpark.org – Theo An ninh Thế giới

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án Orchid Park Xem Thêm