Bút sa gà chết với hợp đồng mua bán nhà

Mới đây, vô số khách mua nhà ở nhiều dự án đã có đơn thư phản ánh tới đường dây nóng Báo Đầu tư Bất động sản tố cáo chủ đầu tư chây ỳ bàn giao hoặc không thực hiện đúng điều khoản hợp đồng. Tuy nhiên, tham khảo hồ sơ mới thấy khá nhiều trường hợp bạn đã “cầm dao đằng lưỡi” khi đặt bút ký hợp đồng mà không tham khảo kỹ nội dung. Đây là những bài học còn nguyên tính thời sự có người mua nhà.

Những câu chuyện mới mà cũ

Hầu hết những vụ việc được bạn phản ánh gần đây đều ở những dự án đã được ra mắt ra phân khúc từ lâu, thậm chí đến hàng chục năm trước.

Mới đây nhất là trường hợp 1 dự án nhà ở ưu đãi cho cán bộ nhân viên 1 đơn vị. Sau đây, nhiều cán bộ nhân viên của đơn vị này phân phối lại suất ưu đãi cho người ngoài cơ quan.

Vì nhiều nguồn gốc, dự án chẳng thể đã đi vào vận hành dù đã đã đi vào vận hành xong phần thô và những bạn đều đã đâyng 70-80% số tiền mua nhà trở lên. Khách hàng kiện cáo khắp nơi.

Tuy nhiên, trên thực ở, những điều khoản hợp đồng “khá mở” về thời hạn nhận nhà cho chủ đầu tư và đơn vị liên kết, nên không dễ để người mua nhà ở dự án này có thể buộc chủ đầu tư cam đoan về 1 thời điểm bàn giao nhà cụ thể khi họ cũng đang gặp khó.

Trong khi đây, vụ việc diễn ra ở Dự án B5 Cầu Diễn đã được tòa án đưa ra xét xử có mức án hình sự dành cho 1 số lãnh đạo công ty chủ đầu tư ở phiên tòa ngày 24/5/2016 và phiên tòa phúc thẩm ngày 17/4/2018. Tuy nhiên, đến thời điểm GĐ này, vẫn có rất nhiều bạn kêu cứu về việc ích lợi của họ không được chắc chắn.

Việc không lưu ý tới bản chất cụ thể của từng hợp đồng dẫn đến nhiều rủi ro khi hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác kinh doanh này bị vô hiệu

Trao đổi có phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, nhiều luật sư cho biết, dù những lãnh đạo cao nhất của cả HAIC và Housing Group – chủ đầu tư dự án B5 Cầu Diễn – đều đã bị truy cứu trách nhiệm hình sự vì hành vi lừa đảo, nhưng hành trình đòi tiền của những bạn không hề tiện lợi, bởi những lắt léo trong hợp đồng giao kết để mua nhà giữa HAIC và Housing Group về mặt pháp lý đều không đứng về phía bạn.

Với Công ty HAIC, trong 2 năm 2010 – 2012, ông Nguyễn Văn Tuẫn, nguyên Tổng giám đốc kiêm Chủ tịch HĐQT đã chỉ đạo cấp dưới huy động vốn và đã có gần 250 cá nhân tham dự có hình thức đầu tư vào dự án, có số tiền dao động 230 tỷ đồng.

Với Housing Group, từ năm 2009, bà Châu Thị Thu Nga, nguyên Tổng giám đốc, Chủ tịch HĐQT đã chỉ đạo huy động vốn của hơn 600 bạn và đối tác, thu số tiền hơn 348,5 tỷ đồng. Tổng số căn hộ chung cư mà HAIC và Housing Group đã huy động vốn trái pháp luật ở Dự án B5 Cầu Diễn lên đến hơn 1.000 căn hộ chung cư, có tổng số tiền đã huy động là hơn 629 tỷ đồng.

Theo hồ sơ vụ án, có 3 loại hợp đồng được bạn ký có Housing Group và HAIC, gồm hợp đồng đặt cọc, hợp đồng vay vốn, hợp đồng góp vốn. Cả 3 loại hợp đồng này đều có nội dung căn bản giống nhau: bạn có tiền, Housing Group và HAIC cần tiền, hai bên thỏa thuận, bạn sẽ nộp 1 khoản tiền cho công ty có những điều kiện về lãi suất, thời gian và ích lợi phái sinh (được mua căn hộ chung cư thuộc Dự án B5 Cầu Diễn). Tùy hợp đồng vay vốn, hay góp vốn, mà số tiền được ghi nhận là vốn góp hay vốn vay, hoặc đặt cọc.

Một hợp đồng vay vốn được bạn cung cấp cho Báo Đầu tư Bất động sản ghi nhận, bạn cho vay số tiền 371 triệu đồng, lãi suất là 0,6%/tháng và được quyền mua căn hộ chung cư ở Dự án B5 Cầu Diễn. Sau 12 tháng kể từ ngày vay vốn, bạn được quyền đòi lại gốc và lãi nếu không có nhu cầu mua căn hộ chung cư.

Tương tự, 1 hợp đồng góp vốn đối ứng giữa bạn và Công ty HAIC cũng ghi nhận, bạn góp số vốn 500 triệu đồng, lãi suất 14%/năm. Khách hàng có quyền được mua căn hộ chung cư khi dự án được triển khai. Nếu trong thời hạn 12 tháng, dự án không được triển khai, HAIC sẽ phải trả cả gốc và lãi. Tuy nhiên, vấn đề là hợp đồng này không chắc chắn tính pháp lý nên rất dễ bị tuyên vô hiệu.

Theo luật sư Hồ Anh Khoa (Đoàn luật sư Hà Nội), những hợp đồng này, bản chất vẫn là bạn nộp tiền mua căn hộ chung cư, nhưng do việc chuyển nhượng chưa đủ điều kiện theo quy định pháp luật, nên hai bên đã “chế” ra những loại hợp đồng để lách, bởi thế những điều khoản… khá đặc thù.

Chẳng hạn, điều khoản Thứ nhất của hợp đồng vay vốn giữa 1 bạn và Housing Group ghi nhận: “Bên B (bạn) chấp nhận cho bên A vay số tiền bằng 30% giá trị căn hộ chung cư mà bạn đăng ký góp vốn xây dựng dự án”. Điều khoản này khó hiểu ở chỗ vừa ghi nhận việc cho vay, nhưng cũng ghi nhận việc góp vốn của bạn.

Trong khi đây, cho vay hay góp vốn có quyền và nghĩa vụ khác nhau. Nếu là cho vay, bên cho vay được quyền đòi nợ gốc và lãi. Thậm chí, khi công ty gặp nguy cơ phá sản, chủ nợ là đối tượng được ưu tiên chi trả trước. Nhưng góp vốn lại khác, đây là vận hành đầu tư, lời ăn, lỗ chịu.

“Khi hai bên hợp tác thực hiện dự án BDS, chỉ có 1 bên là chủ đầu tư mới có quyền thực hiện chuyển nhượng. Bên còn lại không phải là chủ đầu tư và bởi thế không có quyền đứng ra chuyển nhượng có bạn. Tuy nhiên, bên liên doanh có thể huy động vốn của những cá nhân khác, hợp đồng có thể nêu rõ, do việc liên doanh có chủ đầu tư, nên họ có ích lợi phái sinh là 1 số lượng căn hộ chung cư nào đây và hết hạn hợp đồng, bạn có thể chuyển sang mua căn hộ chung cư”, luật sư Hồ Anh Khoa nói.

Do đây, theo luật sư Khoa, xét trên hợp đồng và thực trạng thực ở của dự án, gần 1.000 người đã đổ tiền vào dự án này đều có khả năng chẳng thể đòi được ích lợi: tiền gốc, lãi hoặc căn hộ chung cư.

Nhiều dao động hở về mặt pháp lý

Trao đổi có phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cho rằng, có 1 thực ở GĐ này, là rất nhiều bạn vẫn chỉ “nhìn” vào tựa đề để phân tích hợp đồng, mà thực chất điều này không chọn lọc bản chất của chuyển nhượng dân sự.

Trên phân khúc, có khá nhiều dự án áp dụng hình thức hợp đồng góp vốn có những điều khoản tương tự như điều khoản của hợp đồng chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng (hình thành trong tương lai), hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất (mặc dù chưa có cơ sở hạ tầng) như Điều 17 và Điều 18 Luật Kinh doanh BDS năm 2014 quy định.

“Việc không lưu ý tới bản chất cụ thể của từng hợp đồng dẫn đến nhiều rủi ro khi hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác kinh doanh này bị vô hiệu. Với những hợp đồng kiểu bởi thế, bạn là người cho chủ đầu tư vay, khi không mua, hoặc dự án có vấn đề, bạn có thể đòi lại tiền gốc cộng lãi suất (nếu có).

Trong khi đây, về danh nghĩa, có hợp đồng góp vốn, bạn là người cộng làm cộng hưởng có chủ đầu tư về dự án đây. Khi dự án không được cấp phép, trong khi chủ đầu tư chứng minh được tiền huy động đã dùng để đầu tư vào dự án, thì người góp vốn sẽ không có quyền đòi lại tiền”, ông Hà nhận định.

Một trong những câu chuyện điển hình có thể kể đến Dự án Tincom Pháp Vân (Thanh Trì, Hà Nội) do Công ty TNHH Nam Đại Phong và Công ty cổ phần Đầu tư và Thương mại Thăng Long làm chủ đầu tư.

Cụ thể, năm 2009, nhiều bạn đã mua nhà ở dự án này theo hình thức hợp đồng ủy thác đầu tư và hợp đồng góp vốn đầu tư thông qua nhiều công ty vệ tinh như Công ty cổ phần Đầu tư và Quản lý tài sản thế hệ mới, Công ty cổ phần Đầu tư và Thương mại Hưng Long… và đã nộp dao động 30 – 40% tổng giá trị căn hộ chung cư.

Tuy nhiên, do chưa được Sở Xây dựng Hà Nội cấp phép xây dựng, nên 1 thời gian dài sau đây, dự án này vẫn là 1 bãi đất trống, cỏ mọc um tùm. Mãi đến cuối năm 2011, dự án mới có được giấy phép và áp dụng xây dựng.

Nhưng triển khai được vài tháng, đến đầu năm 2012, dự án đã dừng xây dựng và nằm im lìm cho đến nay. Trước hiện trạng đây, nhiều người góp vốn đã xin rút vốn, nhưng phía chủ đầu tư, cũng như công ty ký hợp đồng huy động vốn không chấp nhận có nguồn gốc, khi nào phân phối được cho bạn khác mới trả lại tiền bạn đã đi vào vận hành.

Câu chuyện tương tự cũng diễn ra ở Dự án 99 Trần Bình, nay đã đổi tên thành The Garden Hill (Cầu Giấy, Hà Nội). Do chưa đủ điều kiện về pháp lý, nên Công ty cổ phần Đầu tư phát triển Nhà và Đô thị mới Hà Nội (đơn vị được chủ đầu tư là Công ty cổ phần Tập đoàn xe bốn phân phốih Đức Phương ủy quyền) ký thỏa thuận hợp tác đầu tư có bạn để huy động vốn triển khai dự án.

Tuy nhiên, sau khi khách nộp tiền, dự án đã không được triển khai đúng kế hoạch. Mãi tới cuối năm 2015, dự án mới được tái khởi động khi có sự tham dự của nhà đầu tư mới. Chủ đầu tư mới chuyển đổi tính chất, quy mô dự án, nên những bạn góp vốn cũ muốn có nhà buộc phải mua có mức giá mới cao hơn rất nhiều so có mức giá cam đoan trong hợp đồng góp vốn có chủ đầu tư cũ.



Khách hàng mua nhà ở Dự án Discovery Complex 302 Cầu Giấy bức xúc có nhữngh hành xử của chủ đầu tư.

Trong 1 số trường hợp, dù cũng quy định là hợp đồng chuyển nhượng nhà đất như những chuyển nhượng khác, nhưng do không đọc hoặc không lưu tâm, bạn dễ rơi vào trường hợp những điều khoản quy định thiếu nghiêm ngặt, thậm chí có hơi hướng nghiêng về bảo vệ ích lợi của chủ đầu tư, khiến cho khi xảy ra tranh chấp, phần thiệt thường thuộc về người mua nhà.

Chẳng hạn, ở Dự án Discovery Complex 302 Cầu Giấy mới đây, theo nội dung đơn kiến nghị gửi Báo Đầu tư Bất động sản từ Ban đại diện người mua nhà ở dự án này, trong hợp đồng ký kết có bạn, chủ đầu tư dự án Discovery Complex 302 Cầu Giấy cam đoan bàn giao nhà vào quý I/2016.

Theo hợp đồng, công trình được phép chậm bàn giao nhưng không quá 180 ngày, bởi thế thời hạn muộn nhất là cuối quý III/2016. Tuy nhiên, dự án liên tục trễ hẹn bàn giao. Tính đến thời điểm này, đã hơn 1 năm theo thời hạn trong hợp đồng, bạn của dự án vẫn chưa được nhận nhà.

Trong số những bạn mua căn hộ chung cư ở dự án phản ánh tài liệu tới Báo Đầu tư Bất động sản, người đâyng tiền ít nhất đã nộp 80% giá trị căn hộ chung cư, có người đã chi trả tới 100% giá trị căn hộ chung cư. Khách hàng cho biết, dù họ thực hiện nghiêm túc những nghĩa vụ được quy định trong Hợp đồng chuyển nhượng căn hộ chung cư có mong muốn nhận bàn giao theo đúng công đoạn, chất lượng như cam đoan, nhưng đổi lại, điều mà họ nhận được là sự “im lặng” khó hiểu của chủ đầu tư dự án.

Không chỉ lỗi hẹn bàn giao và không có giải đáp rõ ràng, những bạn cho biết, chủ đầu tư còn tự ý nhữngh tân kiến trúc chung của dự án so có quảng cáo ban đầu, cũng như nhữngh tân kiến trúc những căn hộ chung cư mà không có bất kỳ sự thông báo nào có bạn. Cụ thể, theo bạn, chủ đầu tư đã tự ý bỏ những tầng cây xanh thay vào đây là sàn thương mại hay căn hộ chung cư; bỏ cầu nối hai tòa tháp A – B; nhữngh tân ban công căn hộ chung cư vuông thành vát, quy mô căn hộ chung cư tăng lên, có căn tăng đến 15 m2, thậm chí lên đến 25 – 30 m2…

Điều đáng nói ở đây là việc chủ đầu tư không hề có bất kỳ 1 thông báo nào cho bạn về những nhữngh tân trong suốt quá trình triển khai. Khi xảy ra tranh chấp, vin vào 1 số điều khoản cài sẵn trong hợp đồng về việc 1 số bạn có những ngày chậm nộp tiền trong những đợt chi trả tiền mua căn hộ chung cư, chủ đầu tư đã “thoái thác” tất cả trách nhiệm phạt vi phạm Hợp đồng chuyển nhượng do chậm công đoạn bàn giao.

Nên theo sát dự án sau khi ký hợp đồng

Theo phân tích của luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM, mua nhà là 1 việc quan trọng và khá phức tạp có nhiều người. Những rủi ro luôn tiềm ẩn bắt đầu từ khi ký hợp đồng cho đến khi nhận nhà và Giấy chứng nhận quyền có căn hộ chung cư.

Tuy nhiên, dù sau nhiều bài học trên phân khúc, bạn đã kỹ càng hơn từ khi nghiên cứu đến GĐ ký hợp đồng, nhưng GĐ sau khi ký hợp đồng đến khi nhận nhà lại ít được quan tâm thích đáng.



Nhiều người ký hợp đồng mua nhà không đọc kỹ, nên thường gánh rủi ro về mình.

“Hiện người mua mới chỉ lưu tâm vào việc nhờ người có chuyên môn cố vấn trong việc ký kết hợp đồng mà bỏ quên luôn việc theo dõi sát sao dự án sau khi ký hợp đồng. Trong khi đây, mức độ rủi ro GĐ này còn nhiều hơn, và mất mát cũng lớn hơn khi giá trị chi trả tăng lên theo công đoạn”, ông Phượng nhìn nhận và cho biết thêm, sau khi thực hiện hợp đồng đã ký kết, người mua thường tự xử, diễn giải quy định hợp đồng theo nhữngh hiểu của mình mà không thảo luận trực tiếp có bên phân phối. Có trường hợp quá ỷ vào nhân viên hoặc sàn môi giới mà không đến kiểm tra trực tiếp công đoạn dự án cũng như điện thoại thẳng có chủ đầu tư.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch kiêm Tổng thư Ký Hội Môi giới BDS Việt Nam cho rằng, trong thời gian sau khi ký kết hợp đồng đến khi nhận nhà, người mua phải chi trả tiền và người phân phối phải thực hiện những nghĩa vụ theo hợp đồng, nên việc phân tích kết quả thực hiện nghĩa vụ của chủ đầu tư không kém phần quan trọng. Có thể GĐ này, những sai sót mới được phát lộ, những thể hiện như dự án xây dựng cầm chừng, thảo luận tài liệu yếu ớt… là những dấu hiệu cảnh báo rủi ro.

Bên cạnh đây, theo luật sư Trần Đức Phượng, chẳng thể phủ nhận GĐ này có sự bất cân xứng địa vị giữa người phân phối và người mua trong giao kết hợp đồng. Rõ ràng, đứng sau mỗi chủ đầu tư là 1 đội ngũ luật sư, cán bộ pháp chế… hùng hậu.

“Đội ngũ này rành đủ lối đi nước bước để khéo léo gài vào hợp đồng những điều khoản có lợi cho thân chủ mình. Còn đứng sau người mua phổ biến chỉ là gia đình và những người quen được cho là có bí kíp. Chưa kể tâm lý phổ biến là chỉ “cậy nhờ” giải đáp pháp luật chuyên nghiệp khi có tranh chấp xảy ra. Đến khi này thì rất dễ rơi vào cảnh… thả gà ra đuổi”, ông Phượng nói.

Canhoorchidpark.org – Theo Đầu tư Bất động sản

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án Orchid Park Xem Thêm