Cải tạo chung cư cũ Hà Nội, khó vì vòng xoáy lợi ích

Hà Nội hiện đang loay hoay có chương trình cải tạo chung cư cũ do có nhiều vướng mắc, trong đấy cản trở lớn nhất đến từ vòng xoáy lợi ích của các bên liên quan.



Hà Nội hiện có nhiều khu chung cư cũ đã xuống cấp nghiêm trọng

Dậm chân ở chỗ

Theo thống kê, hiện trên địa bàn Hà Nội có gần 1.500 chung cư cũ ở 76 khu và 306 nhà chung cư độc lập có quy mô từ 2 đến 5 tầng, phân bố chủ yếu ở 4 quận nội đô. Tại các khu chung cư cũ này, do thi công từ cách đấy hàng chục năm, nên quy mô các căn hộ chung cư thường rất bé và để cung cấp nhu cầu sử dụng, người dân đã lấn chiếm các dao động lưu không, sân chơi chung để thi công cơi nới trái phép, khiến không gian thiết kế phong cảnh của các khu chung cư cũ nhếch nhác, lộn xộn, mất an toàn và ảnh hưởng tới chất lượng công trình.

Trước hiện trạng đấy, từ hơn 10 năm trước, Hà Nội đã đưa ra chương trình cải tạo, nâng cấp, xây mới các chung cư cũ xuống cấp trên địa bàn Thành phố. Để thực hiện chính sách bán hàng cải tạo chung cư cũ, Chính phủ, các bộ ngành và chính quyền đã ban hành nhiều chính sách bán hàng ưu tiên để kêu gọi công ty tham dự.

Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện, có rất nhiều vướng mắc khiến sau hơn 10 năm triển khai, chương trình này gần như dậm chân ở chỗ khi mới chỉ có 14 chung cư cũ được thi công mới đưa vào sử dụng, chiếm chưa tới 1%; 5 chung cư cũ đang phá dỡ, triển khai thi công; 4 khu chung cư cũ nguy hiểm cấp D đang tổ chức di dời, nhưng chưa có phương án thi công lại.

Theo ông Nguyễn Thế Hùng, Phó chủ tịch UBND TP. Hà Nội, việc cải tạo chung cũ là 1 việc làm vô cộng gặp khó. Dù đã bàn nhiều, không ít ý kiến thuyết phục, các biện pháp tưởng có vẻ khả thi, nhưng khi thực hiện lại vô cộng gặp khó.

Theo ông Nguyễn Chí Dũng, Phó giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội, việc phá dỡ thi công mới các khu tập thể cũ còn 1 số bất cập như trình tự thủ tục dự định đầu tư để thực hiện dự án kéo dài, thiếu quy định cụ thể hệ số bồi thường tái an cư ở chỗ, không quy định phân cấp cho cấp quận, nên không phát huy được sức mạnh tự chủ của các cấp trong việc cải tạo, thi công mới nhà chung cư cũ.

Mặt khác, nhiều công trình cũ qua thời gian sử dụng chủ quản lý đã cải tạo, sửa chữa, cơi nới…, cũng gây gặp khó cho việc thẩm định, phân tách sơ bộ ban đầu, trong khi đấy, số lượng nhà lại rất lớn, địa bàn phức tạp.

Nhiều khu chung cư cũ do nằm ở địa điểm đắc địa, nên nhiều công ty đều mong muốn tham dự cải tạo, nhưng cũng vì “địa điểm vàng”, mà người dân không muốn dời đi, có các đòi hỏi phức tạp. Vì vậy, các dự án cải tạo chung cư cũ đều mắc vào vòng xoáy “lợi ích” của các bên liên quan.

Tháo cách nào?

Theo các chuyên gia, về quy hoạch qui định, các dự án cải tạo, tái phát triển chung cư cũ phải được lập quy hoạch 1/500 cho toàn khu, tuân thủ quy hoạch chung của Thành phố, quy hoạch phân khu có các tiêu chí cần quan tầm là dân số, tỷ lệ thi công, hệ số sử dụng đất, khả năng kết nối, chịu tải của hạ tầng.

Chia sẻ có phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, TS.KTS. Trương Văn Quảng, Hội Quy hoạch phát triển thành thị Việt Nam cho biết, các khu chung cư cũ sau cải tạo không nhất thiết phải là mô hình đơn vị ở phổ biến trước đấy, mà có thể là khu thành thị đa tính năng theo xu hướng phát triển mới, có điều kiện bảo toàn được các lô đất công như trường mẫu giáo, trường học, trạm y tế, dịch vụ thương mại, vườn hoa, cây xanh, mặt nước vốn có trước đấy.

“Để chương trình cải tạo, thi công lại chung cư cũ thành công, cần nghiên cứu kỹ, điều chỉnh, đã đi vào hoạt động các cơ chế chính sách bán hàng liên quan đến giải tỏa đền bù, tái an cư, chọn lọc nhà đầu tư, huy động vốn và lợi ích của các bên liên quan theo hướng rõ ràng, đồng bộ.

Cụ thể, cần sửa đổi 1 số quy định của Nghị định 101/2015 về cải tạo chung cư cũ nhằm giải quyết các gặp khó, vướng mắc, như giải đáp cụ thể về thực hiện điều chỉnh tăng chỉ tiêu quy hoạch và dân số của dự án ở khu vực trọng điểm, ranh giới, quy mô sử dụng đất, độc đáo là phần quy mô được tiến hành cơ chế miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, cho phép thực hiện thi công lại, đơn cử đối có chung cư nguy hiểm”, ông Quảng cho biết.

Xa hơn, theo KTS. Vũ Quốc An, Hội Quy hoạch phát triển thành thị Việt Nam, nên sửa đổi quy định của Luật Nhà ở năm 2014 về chính sách bán hàng cải tạo, thi công lại nhà chung cư cũ theo hướng bổ sung quy định cho phép UBND cấp tỉnh được chọn lọc công ty làm chủ đầu tư dự án bằng vốn do công ty tự huy động (ngoài các hình thức đầu tư từ vốn ngân sách hoặc BT đã được quy định) trong trường hợp hết thời hạn 3 tháng mà chủ có không thực hiện chọn lọc, đề xuất chủ đầu tư dự án.

Canhoorchidpark.org – Theo Đầu tư Bất động sản

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án Orchid Park Xem Thêm