Cần gỡ những nút thắt để thị trường bất động sản phát triển bền vững

Thị trường bất động sản TP.HCM dù đã có sự phát triển khá mạnh thời gian qua, nhưng từ đầu năm 2018 đến nay đã lộ dần 1 vài nhân tố ảnh hướng tiêu cực đến khả năng phát triển bền vững.

Nửa đầu năm nay, nguồn cung căn hộ chung cư ở phân khúc TP.HCM sụt giảm mạnh. Ảnh: Lê Toàn

Những dấu hiệu thiếu tính bền vững

Trong 10 năm qua, phân khúc bất động sản đan xen 1 vài GĐ thăng, trầm. Cụ thể, GĐ phân khúc phát triển nóng dẫn đến “bong bóng” năm 2007; đâyng băng năm 2008 đến gần hết năm 2009; bình phục từ cuối năm 2009 và phát triển nóng dẫn đến “bong bóng” năm 2010, đầu năm 2011; đâyng băng từ đầu năm 2011 đến gần hết năm 2013; bình phục từ cuối năm 2013 và phát triển mạnh trong năm 2015.

Riêng ở TP.HCM, trong nửa đầu năm nay, bất động sản có dấu hiệu sụt giảm khá rõ nét. Tổng nguồn cung sản phẩm nhà ở của 1 vài dự án giảm đến 44,5%, trong đây phân khúc cấp cao giảm 25,9%, phân khúc trung cấp giảm 32,6%, phân khúc giá chấp nhận được sụt giảm mạnh đến 69,7%.

Đây là thể hiện lệch pha cung – cầu và cũng là chỉ dấu rõ rệt nhất của sự phát triển thiếu bền vững của phân khúc. Bởi lẽ, để phân khúc bất động sản phát triển bền vững, cân bằng, thì phân khúc căn hộ chung cư giá chấp nhận được, giá vừa túi tiền phải chiếm mật độ lớn nhất. Tiếp theo là phân khúc căn hộ chung cư trung cấp, còn phân khúc căn hộ chung cư cấp cao chiếm mật độ nhỏ nhất.

Không chỉ sụt giảm về lượng cung mở phân phối, mà vận hành mua phân phối, mua phân phối dự án bất động sản cũng sụt giảm, chỉ có 6 trong tổng số 15 hồ sơ mua phân phối dự án đủ điều kiện được chấp thuận. Tuy nhiên, điểm tích cực là nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI) vào phân khúc bất động sản TP.HCM tiếp tục tăng trưởng mạnh, đã lôi kéo được 2,2 tỷ USD vốn ngoại.

Một nguy cơ ảnh hưởng tới sự phát triển bền vững của phân khúc nữa là 1 vài cơn sốt ảo cục bộ không ngừng nghỉ diễn ra. Cụ thể, từ đầu năm 2017 đến tháng 6/2018, đã xuất hiện 2 đợt sốt ảo giá đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép ở 1 số quận ven và huyện ngoại thành của TP.HCM và 1 vài địa phương khác như Đồng Nai, Vân Đồn (Quảng Ninh), Bắc Vân Phong (Khánh Hòa), Phú Quốc (Kiên Giang).

Không chỉ sốt đất nền, sản phẩm mới như condotel cũng xuất hiện 1 vài cơn sốt, dù Nhà nước chưa có biện pháp quản lý và định hướng phát triển thích hợp có loại hình này. Trên thực ở, nhiều chủ đầu tư dự án condotel nộp tiền sử dụng đất quá thấp, làm thất thu ngân sách nhà nước, nhưng lại phân phối căn hộ chung cư condotel có giá rất cao.

Vẫn còn nhiều điểm nghẽn về chính sách phân phối hàng ảnh hưởng đến sự phát triển bền vững của phân khúc bất động sản. Ảnh: Lê Toàn

Các cơn sốt giá ảo đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép và condotel đã lôi kéo 1 phần nguồn vốn tín dụng và vốn đầu tư của xã hội, làm giảm nguồn vốn đầu tư vào 1 vài dự án căn hộ chung cư. Hiện nay, cơn sốt condotel và cơn sốt ảo giá đất đã được kiểm soát, nhưng hệ quả còn diễn biến nặng nề và phức tạp. Ngoài ra, môi trường kinh doanh bất động sản chưa minh bạch, chưa lành mạnh, đã làm nản lòng 1 vài công ty làm ăn chân chính, gây cản trở cho công ty trong việc tiếp cận nguồn lực đất đai, vốn, dự án thực hiện chủ trương xã hội hóa đầu tư theo phương thức đối tác công – tư (PPP).

Những “điểm nghẽn” cần được tháo gỡ

Để phân khúc bất động sản thực sự phát triển bền vững, trước hết cần phải gỡ được 1 vài “điểm nghẽn” lớn giai đoạn này.

Điểm nghẽn thứ nhất là giải phóng mặt bằng. Công tác giải phóng mặt bằng càng ngày càng gặp khó do công ty khó đạt được thỏa thuận có toàn bộ người sử dụng đất, nên dễ bị rơi vào hiện trạng dở dang “da beo” không triển khai dự án được, bị chôn vốn kéo dài, không có quỹ đất để đủ điều kiện được công nhận chủ đầu tư dự án và cũng là 1 lý do làm giảm 1 vài dự án bất động sản trung cấp và giá chấp nhận được. Riêng 1 vài dự án bất động sản cấp cao ít bị ảnh hưởng, là do 1 vài chủ đầu tư đã dự tính sẵn quỹ đất và nguồn lực tài chính từ 1 vài năm trước.

Điểm nghẽn thứ hai là tiền sử dụng đất. Theo phương thức và quy trình tính tiền sử dụng đất giai đoạn này, thì tiền sử dụng đất vẫn là “ẩn số”, là “gánh nặng” và tạo ra cơ chế “xin – cho”, khiến cho quá trình tính tiền sử dụng đất dự án bị kéo dài, gây gặp khó, thiệt hại cho công ty và làm thất thu ngân sách nhà nước do hiện trạng “cưa đôi, cưa ba”. Đây cũng là 1 lý do gây ách tắc dự án do chưa đủ điều kiện để triển khai tiếp.

TP.HCM đã 1 vàih tân cơ chế vận hành của Hội đồng thẩm định giá đất Thành phố kể từ cuối tháng 12/2017 và đã phân công 1 Phó chủ tịch UBND Thành phố làm Chủ tịch Hội đồng. Từ đây đến nay, Hội đồng đã duy trì họp đều đặn hàng tuần, nhưng vẫn còn vướng mắc trong GĐ thụ lý hồ sơ trước khi “đủ điều kiện” trình ra Hội đồng.

Điểm nghẽn thứ ba là mua phân phối dự án bất động sản. Hiện nay, nhu cầu mua phân phối dự án rất lớn, trong đây có nhiều dự án đã được thế chấp làm tài sản bảo đảm cho 1 vài khoản vay tín dụng, kể cả 1 vài khoản nợ xấu ngân hàng.

Chuyển nhượng dự án là vận hành kinh doanh lẽ thường theo nhu cầu của 1 vài công ty, nhưng theo quy định pháp luật, chủ đầu tư phải giải phóng mặt bằng và có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mới được mua phân phối dự án, nên trên thực ở, việc mua phân phối dự án rất gặp khó.

Trong 6 tháng đầu năm 2018, chỉ có 6/15 hồ sơ mua phân phối dự án được chấp thuận. Do vậy, chưa tạo điều kiện cho nhà đầu tư mới có năng lực thay thế chủ đầu tư cũ để khởi động lại 1 vài dự án đã bị ngừng triển khai, cũng như chưa tạo được sự thông thoáng trong phân khúc mua phân phối dự án và có thêm nguồn thu thuế cho ngân sách nhà nước. Đây cũng là 1 lý do dẫn đến hiện trạng đã có hơn 500 dự án bị thu hồi chủ trương đầu tư, bị “đắp chiếu, trùm mền”, là “hàng dự án” tồn kho, nhưng chưa đủ điều kiện mua phân phối.

Điểm nghẽn thứ tư là tín dụng. Hiện nay, Nhà nước chưa có chính sách phân phối hàng tín dụng đối có người mua căn nhà Thứ nhất (trước hết, có thể ứng dụng đối có người mua nhà có giá vừa túi tiền).

Nếu có chính sách phân phối hàng này, sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang, công nhân, lao động, người có lương thấp thành thị, người nhập cư, đặc thù là giới trẻ mới lập nghiệp, mới lập gia đình có thời cơ có nhà, như mô hình của Quỹ Phát triển nhà ở TP.HCM trong 12 năm qua đã tạo điều kiện cho 4.010 cán bộ, công nhân viên (80% người vay thuộc ngành giáo dục, y tế) vay có tổng số tiền 1.565 tỷ đồng (500 triệu đồng/suất), được thành thị hỗ trợ lãi suất và thực ở chỉ phải trả lãi vay 4,7%/năm để mua nhà.

Hoạt động kinh doanh bất động sản cần nguồn vốn trung hạn, dài hạn và ở nhiều nước phát triển, 1 vài quỹ đầu tư và phân khúc chứng khoán là nguồn cung cấp vốn chủ yếu cho phân khúc bất động sản. Tuy nhiên, ở Việt Nam, thời gian qua, 1 vài công ty bất động sản tùy thuộc rất lớn vào nguồn vay tín dụng ngân hàng.

Trong khi đây, do nguồn vốn huy động tiết kiệm ngắn hạn chiếm tỷ trọng lớn, nên 1 vài ngân hàng chưa cung cấp được nhu cầu vốn của phân khúc bất động sản. Vì vậy, cần có cơ chế tạo lập nguồn vốn dài hạn cho phân khúc, như việc tạo cơ chế cho 1 vài quỹ đầu tư bất động sản…

Canhoorchidpark.org – Theo Đầu Tư bất động sản

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án Orchid Park Xem Thêm