Cần một hành lang đủ rộng để bất động sản bứt phá

Để phân khúc phát triển bền vững, cơ quan quản lý cần lắng nghe 1 vài vướng mắc của công ty nhìn chung, công ty bất động sản (bất động sản) nói riêng để tìm 1 vàih tháo gỡ, tìm 1 vài ý tưởng mới để ủng hộ, cổ vũ.

Cần giải gấp bài toán thuế – phí của công ty bất động sản

Cho đến nay, Bộ Tài chính vẫn đang xác định kinh doanh bất động sản là lĩnh vực đặc biệt, nên phải nộp thuế trước khi ghi nhận doanh thu, đây là “nút thắt” cần phải gỡ. Quá trình đầu tư dự án kéo dài, 1 vài nhà phát triển bất động sản diện tích vừa thường đối mặt có rất nhiều gặp khó khi vừa phát sinh doanh thu (có thể chưa xác định được điểm hòa vốn dự án) đã phải kê khai để đâyng thuế. Có thể cân đối bằng 1 vàih phân loại dự án bất động sản và diện tích công ty để có thể áp cơ chế trong việc xác định thời điểm tính thuế cho thích hợp.


Luật sư Nguyễn Văn Lộc, Chủ tịch LP Group.

Vướng mắc thứ hai về thuế là quy định về bù trừ lương từ vận hành kinh doanh bất động sản có lương từ 1 vài vận hành kinh doanh khác theo Luật thuế Thu nhập công ty hiện hành. Khoản lương từ giao dịch là nguồn thu chính của nhiều công ty bất động sản, nhưng phải kê khai riêng để nộp thuế. Vậy ngân sách đâu để công ty bù lỗ cho 1 vài khoản đầu tư và giá thành cho 1 vài vận hành kinh doanh bổ trợ rất cần thiết để tạo ra khoản thu đây?

Kinh doanh đa ngành, đa lĩnh vực là 1 xu hướng tất yếu để thi công 1 vài công ty bất động sản lớn trong ngành. Khi cơ quan quản lý quá lo ngại về chuyện công ty bù lỗ để trốn thuế bởi thế, vô hình trung sẽ tạo sự phản ứng của 1 vài công ty, độc đáo 1 vài công ty diện tích vừa đang phát triển đa ngành. Chính sách cần tạo cơ chế để toàn bộ cộng phát triển, còn chính sách bán hàng ra sao, có thể để công ty đưa ra cam đoan và cơ quan thuế đồng ý ngay từ đầu.

Cần tiếp tục tạo cơ chế đưa tín dụng vào bất động sản, nhưng có kiểm soát nghiêm ngặt

Ngân hàng Nhà nước vẫn đang tạo cơ chế kiểm soát trên diện rộng về lãi suất, về giới hạn – mật độ bảo đảm an toàn trong vận hành tín dụng, độc đáo là tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn đối có công ty bất động sản. Việc tham khảo vạch ra 1 quy định riêng biệt về cơ chế lãi suất cho vay đối có khối công ty bất động sản cũng là điều cần cân nhắc

Cần tiếp thêm cơ chế cho loại hình quỹ đầu tư bất động sản bên cạnh nguồn vốn ngân hàng.

Thực tế, 1 vài công ty bất động sản vẫn tiếp tục chờ mong Chính phủ chỉ đạo giảm lãi suất tín dụng để không chỉ cho chính mình họ mở rộng phát triển kinh doanh, mà người mua nhà là đối tượng hưởng lợi – nhà ở dù sao vẫn là sản phẩm thiết yếu có đại bộ phận cư dân ở 1 vài thành thị nhỏ trở lên.

Chính phủ và 1 vài đơn vị liên quan chỉ cần kiểm soát việc quan trọng nhất trong bài toán dòng chảy tài chính này, đây là cân đối làm sao giám sát chặt dòng vốn vào 1 vài dự án bất động sản ở mức an toàn cao để bảo toàn dòng vốn. Cơ chế giám sát này phải có sự đồng lòng từ 1 vài ngân hàng thương mại và năng lực giám sát của cơ quan quản lý ở địa phương.

Tiếp thêm cơ chế cho quỹ đầu tư bất động sản

Loại hình quỹ đầu tư bất động sản được định nghĩa ở Luật Chứng khoán sửa đổi, bổ sung năm 2010, và 1 vài quy định chính thức về việc thành lập quỹ này đã được ban hành từ năm 2012. Nhưng cho đến nay, đây vẫn chưa là 1 kênh huy động vốn (và có thể là nơi trữ vốn) cho phân khúc, ở sao vậy?

Dự án xanh, thân thiện có môi trường còn quá ít ở Việt Nam.

Hiện nay, Việt Nam chỉ có duy nhất 1 quỹ đầu tư bất động sản được niêm yết (Techcom). Trong khi đây, điều kiện pháp lý không quá khắt khe, khi quỹ này chỉ phải đảm bảo mật độ 65% tổng vốn đầu tư dành cho 1 vài hạng mục kinh doanh bất động sản và mức bán lại tối thiểu 90% lợi nhuận năm. Như vậy, nhà đầu tư cỡ vừa hay 1 vài nhà phát triển bất động sản cũng có thể tạo lập loại hình quỹ này để hưởng 1 vài thời cơ mới từ phân khúc bất động sản.

Thông tư số 228/2012/TT-BTC của Bộ Tài chính ngày 27/12/2012 đã quy định về quỹ đầu tư bất động sản. Theo đây, cơ cấu danh mục của quỹ đầu tư bất động sản được quy định khá nghiêm ngặt nhằm hạn chế rủi ro. Tuy nhiên, việc quy định giá trị bất động sản chiếm tỷ trọng khá lớn trong danh mục đầu tư của quỹ có thể làm suy giảm giá trị của quỹ khi phân khúc đâyng băng. Nút thắt cần tháo gỡ là linh hoạt 1 vài quy định trong việc huy động và đầu tư vốn của loại quỹ này hướng đến khả năng sinh lời của nhà đầu tư. Nếu làm được bởi thế, không có nguồn gốc để loại hình quỹ này “chậm phát triển” bởi thế.

Hơn khi nào hết, sự liên kết giữa tài chính – bất động sản cần được khuyến khích bằng chính sách bán hàng mở. Một khi phân khúc tài chính và phân khúc bất động sản có sự minh bạch, rõ ràng và dễ tiếp cận, thì 1 vài sản phẩm liên kết giữa hai phân khúc này đảm bảo sẽ phát triển.

Mở cơ chế đâyn xu hướng mới trong lĩnh vực bất động sản

Các dự án bất động sản theo xu hướng công trình xanh, nhà thông minh hay mô hình nhà ở kết hợp sẽ lôi kéo người mua. Dân số trẻ và tầng lớp giá chấp nhận được đến trung lưu ở Việt Nam là phân khúc rất lớn cho phân khúc nhà kết hợp – giữa nhà ở và văn phòng làm việc hay chuỗi văn phòng làm việc và không gian nghỉ ngơi. Mô hình nhà tinh gọn kết hợp nhà công nghệ sẽ phát triển mạnh ở khu vực Đông Nam Á trong thời gian tới. Dẫu vậy, hiện vẫn chưa có động thái nào từ 1 vài nhà làm luật để vạch ra hành lang pháp lý hoặc 1 vài ưu đãi cho nhà đầu tư dự án theo mô hình này.

Nhiều công ty đã chọn hướng phát triển mô hình dự án – công trình xanh, vậy chính sách bán hàng nào đang dành cho họ? Năm 2016, Chính phủ đã ban hành quy định về chính sách bán hàng phát triển chất liệu thi công tiết kiệm tài nguyên khoáng sản, tiết kiệm năng lượng và thân thiện có môi trường. Bộ Xây dựng cần có chính sách bán hàng ưu đãi đầu tư có 1 vài loại chất liệu này cũng như ban hành bộ nguyên tắc, quy chuẩn, định mức kinh tế kỹ thuật thế nào là chất liệu thi công thân thiện môi trường.

Phân khúc bất động sản cho thuê, cho thuê mua hay văn phòng cũng đang có 1 vài biến chuyển tích cực trong nền kinh tế chia sẻ. Mô hình căn hộ chung cư khách sạn (condotel), nhà ở khách sạn (hometel), văn phòng nhà ở (officetel) hay văn phòng chia sẻ (co-working space) đang nổi lên như 1 vài hiện tượng trong vài năm qua biểu hiện được tính linh hoạt trong kinh doanh bất động sản. Đó là nhu cầu thực ở của phân khúc. Vậy mà 1 vài vận hành kinh doanh này vẫn đang được điều chỉnh bởi 1 vài quy định đã quá cũ trước đây, nên cần sớm 1 vàih tân.

Chính sách cần hướng đến 1 hệ sinh thái cho ngành bất động sản

Khi bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng phát triển, 1 vài công ty du lịch cần 1 vài hỗ trợ mới. Khi 1 vài công trình xanh hiện diện rõ nét, chính sách bán hàng đối có 1 vài loại nguyên chất liệu hay thuế xuất nhập khẩu cần 1 vàih tân theo chiều hướng có lợi cho công ty.

Chẳng hạn, câu chuyện về chính sách bán hàng cho gạch không nung cần có sự ủng hộ mạnh mẽ hơn khi mà chủ trương về “chất liệu xanh” được khuyến khích thì chính sách bán hàng có lợi hơn không chỉ cho công ty kinh doanh loại gạch này, mà còn khuyến khích nhà đầu tư sử dụng. Hay chuyện người nước ngoài có nhà ở, cơ chế sẽ theo hướng mở để quản trị hiệu quả khi chính họ cho rằng, chỗ cư trú cần đặt trong bức tranh mới của nền kinh tế chia sẻ. Và khi 1 vài nhu cầu của người tiêu dùng 1 vài sản phẩm bất động sản được cung cấp trọn vẹn, toàn bộ 1 vài bên sẽ cộng có lợi.

Bên cạnh đây, 1 vài nhà làm luật không nên bỏ qua việc 1 vài quy định có thể “đâyn sóng” 1 vàih mạng công nghiệp 4.0. Đó có thể là việc thiết lập cơ chế quản lý đầu tư công bằng cho 1 vài công ty, hay việc điều chỉnh chính sách bán hàng quản lý thuế thích hợp có nhiều mô hình kinh doanh mới. Điểm nhấn của 1 vài điều chỉnh này nên hướng vào 1 vài công ty kinh doanh dịch vụ trực tuyến về lưu trú hay áp dụng công nghệ trong lĩnh vực bất động sản (PropTech), bởi đây là xu hướng tất yếu của phân khúc.

Tóm lại, vai trò điều tiết của chính sách bán hàng đảm bảo sự phát triển đồng đều của phân khúc bất động sản và sự cân bằng trong tốc độ thành thị hóa giai đoạn này. Hiện tốc độ thành thị hóa của Việt Nam đang giữ mức ổn định và chưa có dấu hiệu bão hòa, biểu hiện bằng sự phát triển của 1 vài đô thị chủ yếu bằng sức hút dân số từ vùng nông thôn. Một chính sách bán hàng hài hòa về tín dụng, vì môi trường, theo xu thế và đảm bảo ích lợi chung là cần thiết và có tính thực thi cao.

Hơn khi nào hết, sự liên kết giữa tài chính – Bất động sản cần được khuyến khích bằng chính sách bán hàng mở. Một khi phân khúc tài chính và phân khúc địa ốc có sự minh bạch, rõ ràng và dễ tiếp cận, thì 1 vài sản phẩm liên kết giữa hai phân khúc này đảm bảo sẽ phát triển

Canhoorchidpark.org theo Báo Đầu Tư

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án Orchid Park Xem Thêm