Chôn vốn bạc tỷ vì ham đầu tư nhà phố vừa to vừa sang

Bà Hằng tậu đất xây nhà phố 4 tầng, tổng suất đầu tư gần 8 tỷ đồng, rao phân phối hơn chục tỷ nhưng mãi chưa có khách mua.

Nhà đầu tư này mua nền đất trong khu dân cư đã đi vào vận hành quận 7, thuộc phía Nam Sài Gòn vào quý I/2017, đúng thời gian TP HCM diễn ra cơn sốt đất năm ngoái. Nền đất nằm trong hẻm xe hơi, gần khu chế xuất Tân Thuận, giá thành đất gần 5 tỷ đồng.

Ngay khi có đất, bà Hằng tiếp tục dồn thêm vốn đầu tư thi công căn nhà phố 4 tầng. Với suy nghĩ theo thời gian, tài sản gắn liền có đất chỉ có tăng giá chứ không giảm nên bà dốc tiền làm bên trong xe hoành tráng. Tổng suất đầu tư khi nhà đã đi vào vận hành là 8 tỷ đồng. Nhẩm tính lợi tức khiêm tốn nhất phải đạt 25-30%, bà Hằng cho rao phân phối căn nhà 10,5 tỷ.

Tuy nhiên, giai đoạn này phân khúc đất nền đang chững lại, nhà đầu tư phần lớn đứng ngoài phân khúc vì chê giá đất và nhà đất liền thổ bị đội lên quá cao nên bà Hằng chào phân phối nhiều tháng qua chưa được. Khách đến xem tỏ ra ưng ý có căn nhà nhưng luôn mặc cả mức giá dưới 9 tỷ đồng. Tiếc công sức và tâm huyết, bà Hằng quyết ôm hàng đợi cơn sốt đất mới.

Một khách hỏi thuê làm văn phòng, bà Hằng chào giá 3.500 USD mỗi tháng. Điều kiện là nếu để nhà hư hỏng nặng phải bồi thường đúng thực trạng ban đầu. Khách ngại gia chủ khắt khe nên không thuê. Bán chưa được, cho thuê cũng không xong nhưng bà Hằng vẫn lạc quan. “Tôi tin hàng năm giá trị tài sản kèm đất vẫn tăng lên nên cứ để đấy”, bà nói.



Nhà phố ở khu Nam Sài Gòn. Ảnh: Lucas Nguyễn

Một môi giới nhà phố địa bàn quận 7, TP HCM từng tham dự chào phân phối căn nhà của bà Hằng cho rằng, lý do tài sản này khó chuyển nhượng thành công vì giá thành ban đầu dành cho đất quá cao. Thêm nữa, nhà xây vừa to (4 tầng hơn 350 m2), vừa sang (bên trong xe xịn) nên rất kén khách. Bởi lẽ có dòng tiền trên 10 tỷ đồng, khách mua nhà có nhiều sự chọn lọc và họ thích tự đã đi vào vận hành căn nhà theo ý mình.

Trong khi đây, khách thuê chỉ tìm mặt bằng giá rẻ và điều kiện cho thuê không quá khắt khe nên mãi bà Hằng chưa cho thuê được. “Xây nhà vừa to vừa sang sẽ khó phân phối, cũng kén khách thuê. Nếu kỳ vọng lợi nhuận quá lớn thì khả năng bị chôn vốn rất cao vì không biết chờ đến bao giờ mới được giá ưng ý”, môi giới cho hay.

Nhiều năm vận hành trong ngành nhà đất và có hơn 5 năm làm môi giới nhà phố riêng lẻ ở TP HCM, ông Đoàn Quốc Duyệt cho biết mặc dù nhà phố là kênh đầu tư khá an toàn nhưng không phải là không có rủi ro. “Đặc thù của phân khúc TP HCM là nếu đầu tư nhà phố to, lại làm quá hoành tráng sẽ khó ra hàng vì đầu ra của phân khúc này bị thu hẹp lại”, ông Duyệt nói.

Chuyên gia này đánh giá, một vài nhà đầu tư chuyên nghiệp dòng sản phẩm nhà phố thường có chiến lược bài bản. Cụ thể, họ thường chọn phân khúc giá tốt, nhà phố tổng diện tích vừa phải, có thể chung sổ, giá phổ biến 1,8 – 2,3 tỷ đồng 1 căn, nhỉnh hơn 2,5 – 3 tỷ đồng 1 căn trở xuống. Nếu đầu tư làm nhà phố phân khúc đẳng cấp, phải có nhóm chuyên chuyển nhượng dòng này, hoặc có lượng khách tiềm năng.

Trường hợp làm nhà phố ở phân khúc chục tỷ đồng mỗi căn trở lên thì đối tượng bạn càng thu hẹp lại, nếu không có sẵn đơn đặt hàng, thanh khoản sẽ rất kém. Nhóm bạn tiềm năng gồm có: giới nghệ sĩ lương cao, doanh nhân và một vài đối tác cộng sở thích. Tuy nhiên, phần lớn nhóm bạn này ưa chuộng nhà phố dự án có hàng rào bảo vệ nhiều lớp hơn là nhà phố trong khu dân cư riêng lẻ.

Theo ông Duyệt, đối có thị phần nhà phố trong khu dân cư riêng lẻ, vừa to vừa sang, còn phải thích hợp có an ninh của cả khu vực đây mới hợp mốt. Càng đầu tư chuyên nghiệp, một vài tay buôn càng toan tính nhiều hơn, đa phần có đơn đặt hàng trước. Nếu chưa có sẵn nguồn khách, tiêu chí thứ hai là đặt mục tiêu lợi nhuận vừa phải để dễ sang tay. Riêng một vài ai trường vốn (vốn dài hạn và không vay), nhận lời đi các con phố dài chờ tài sản tăng giá theo chu kỳ, sẽ khó tránh khỏi kịch bản bị chôn vốn.

Ông Duyệt cho biết thêm, giai đoạn này phân khúc xây nhà phố cỡ lớn hoặc villa trong khu dân cư đã đi vào vận hành cũng không còn sức nóng như trước, trừ khi căn đây có địa điểm quá đẹp. Vì giai đoạn này có nhiều dự án villa compound hướng tới không gian, phong cảnh, an ninh và tiện ích nội khu chuẩn mực, người mua để ở đa số sẽ thích một vài nơi này cho dù giá có nhỉnh hơn đôi chút.

Canhoorchidpark.org – Theo VnExpress

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án Orchid Park Xem Thêm