Chung cư mini: dễ mua, khó bán

Chỉ 500 – 900 triệu đồng/căn, địa điểm ngay trọng điểm, qui mô từ 25 – 52 m2, pháp lý đầy đủ, “full” bên trong xe, chỉ việc xách vali vào ở… là những lời mời chào, quảng cáo căn hộ chung cư mini khá bùi tai có những người lương thấp. Thế nhưng, đằng sau những lời mời chào quyến rũ đó là nhiều rủi ro.

Hầu hết những chung cư mini đều thi công sai phép nên việc cấp sổ riêng cho từng nhà là rất khó

Dễ mua nhưng khó phân phối

Đối có những gia đình từ quê lên đô thị làm việc, nhất là những người làm nghề tự do, có mức lương thấp thì việc có được 1 căn hộ chung cư gần trọng điểm để tiện cho việc di chuyển cũng như làm ăn, buôn phân phối là 1 điều mơ ước, dù cho qui mô nhỏ. Tuy nhiên, sau khi dọn về ở thì những điều “không nằm trong giấc mơ” cũng bắt đầu xuất hiện.

Đơn cử như trường hợp của vợ chồng anh An (quê ở Quảng Nam), hiện đang làm việc ở quận 9, đăng tin rao phân phối căn hộ chung cư mini của mình đã nhiều tháng nhưng không thấy ai “quay lại” sau khi xem pháp lý và hiện trạng căn hộ chung cư.

Chia sẻ có phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, anh An cho biết, do khi chuyển nhượng chỉ được thực hiện bằng pháp lý viết tay và chỉ có 1 bản sao của quyển sổ đỏ chung nên bây giờ muốn phân phối lại cho người khác cũng khó.

Tìm hiểu về lý do vợ chồng anh muốn phân phối nhà thì được biết, chung cư mà anh đang ở đã sử dụng được 5 năm nhưng không được “chủ nhà” nâng cấp, sửa chữa. Một số hạng mục xuống cấp trầm trọng và xuất hiện hiện trạng thấm nước sau mỗi trận mưa.

Tương tự, bà Hoan, chủ sở hửu 1 căn hộ chung cư ở chung cư mini trên địa bàn quận Thủ Đức cho biết, trước đó bà mua căn hộ chung cư qui mô 48m2 có giá 800 triệu đồng, để cho con trai lấy vợ ra ở riêng. Nay muốn phân phối lại để chuyển ra ngoài ở nhưng không được.

Theo bà Hoan, không gian sống ở đó bó hẹp và thiếu nhiều tiện ích công cộng như những căn hộ chung cư dự án. Hơn nữa, thang máy thì không có, nơi đổ rác cũng rất xa nên gây ra nhiều phiền toái trong cuộc sống.

Có thể cảm thấy, giá rẻ là nhân tố căn bản để những chung cư mini hút khách. Thế nhưng, “tiền nào của nấy”. Người dân mua 1 căn chung cư mini thời điểm này là rất dễ, nhưng khi muốn phân phối đi thì rất trần ai và căn bản đều phải phân phối cho những “cò” có giá rất thấp so có giá mua.

Rủi ro tiềm ẩn

Theo nghiên cứu của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, chung cư mini xuất hiện trước ở miền Bắc, gần đó mới lan vào miền Nam và có 1 số không nhỏ do những “đầu nậu” từ ngoài Bắc vào mua 1 mảnh đất nhỏ rồi dựng lên.

Trên thực ở, những công trình này được cấp phép nhà ở riêng lẻ. Chủ đất sau khi thi công xong thì tự ý chia tách thành từng căng hộ để phân phối lại. Đồng thời, quy định về việc cấp giấy chứng nhận có khi mua chung cư mini chưa hề được xác định rõ ràng.

Theo Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM, trong Luật Nhà ở 2014 có quy định về việc cấp sổ hồng cho dành căn hộ chung cư chung cư mini nhưng còn thiếu rõ ràng. Hơn nữa, phần đông những chung cư đều có sai sót về hồ sơ pháp lý nên việc cấp giấy chứng nhận quyền có là rất khó. Như vậy, chuyển nhượng chung cư mini giai đoạn này, nếu xảy ra tranh chấp, người mua thường phải gánh chịu chịu thiệt hại.

Đồng quan điểm, luật sư Đỗ Thanh Bút, Đoàn Luật sư TP.HCM, cho rằng, do chủ đứng tên sổ đỏ phân phối căn hộ chung cư bằng giấy viết tay nên quyền thế chấp căn hộ chung cư cho ngân hàng vẫn thuộc về chủ đầu tư. Khi không trả nợ được ngân hàng, chủ đầu tư sẽ bị ngân hàng kiện phát mãi tài sản, người mua hoàn toàn thiệt thòi.

“Tòa án có thể phán quyết phân phối đấu giá nhà, để trả tiền cho ngân hàng. Người mua có thể mất trắng căn nhà. May ra nếu phân phối trả ngân hàng được tiền thừa bao nhiêu, thì người mua mới được tham khảo đến”, luật sư Bút nói.

Bên cạnh đó, công tác chắc chắn về an toàn phòng cháy chữa cháy ở những chung cư mini này cũng chưa được quan tâm đúng mức. Bởi phần đông những chung cư mini đều được thi công trong những ngõ ngách nhỏ, chủ đầu tư tận dụng thi công tối đa quỹ đất, không làm lối thoát hiểm, cơ sở vật chất phòng cháy chữa cháy tạm bợ.

Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, về tiêu chuẩn, những quy định về thực hiện phòng cháy chữa cháy ở những khu chung cư hoàn toàn giống nhau, không phân biệt chung cư bình thường hay chung cư mini. Dù diện tích nhỏ, số lượng hộ dân ít nhưng chung cư mi ni vẫn phải bảo đảm những đề nghị về phòng cháy chữa cháy.

Tuy nhiên, chung cư mini thường ngay từ ban đầu đã không đăng ký thi công là chung cư, không ít chủ đầu tư còn cắt bớt nhiều hạng mục, trong đó có cả những hạng mục phục vụ phòng cháy chữa cháy để những căn hộ chung cư có mức giá rẻ hơn, tăng tính tranh đua. Do đó, những rủi ro về phòng cháy chữa cháy luôn rình rập những hộ dân đang sống ở đó.

Canhoorchidpark.org – Theo Đầu tư Bất động sản

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án Orchid Park Xem Thêm