Chuyện chung cư – Bài 2: Tháo mồ hôi hột với… biểu đồ hình sin!

Đang trên đà tăng tốc triển khai các dự án căn hộ cao tầng, các chủ đầu tư nô nức hồ hởi gấp rút kiến trúc, thúc hối thi công và phân phối ra ào ạt, thì bỗng dưng bị chặn lại.

>>Chuyện chung cư – Bài 1: Từ phân lô đến chung cư



Trong tháng 10.2007, người dân giành nhau mua căn hộ cao tầng có giá ngất trời… DIỆP ĐỨC MINH

Thị trường căn hộ cao tầng lần Thứ nhất đối diện có 1 chính sách phân phối hàng vô cộng…”nghiệt ngã”!

“Nghiệt ngã” phần móng!

Luật Nhà ở do Bộ Xây dựng kiến trúc, trình Quốc hội và bắt đầu có hiệu lực từ ngày 1.7.2006. Trong đấy, có 1 quy định khiến nhiều chủ đầu tư căn hộ cao tầng không khỏi… bàng hoàng. Đó là trường hợp chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở thì chỉ được tiến hành trong trường hợp kiến trúc nhà ở đã được phê duyệt và đã được thi công xong phần móng.

Cần biết rằng, để thi công 1 khu căn hộ cao tầng phải qua rất nhiều công đoạn nhiêu khê. Đó là chọn đất, thỏa thuận đền bù, nộp tiền sử dụng đất, kiến trúc dự án, xin phép thi công và chọn lọc các đơn vị thi công có năng lực, danh tiếng. Tất cả các công đoạn này rút ngắn được ngày nào đỡ bị “chôn vốn” ngày ấy. Ngặt nỗi, toàn bộ các GĐ kể trên đều rất “trần ai khoai củ”. Chỉ có rất mềm dẻo mới thỏa thuận được đền bù có dân, chỉ có rất “biết điều” mớ trình thông qua 1 bản vẽ kiến trúc và lấy được giấy phép thi công.

Chính bởi thế, chỉ có các dự án có “vốn nhà nước” của 1 số bộ, ngành thì dễ trơn tru; hoặc dự án của các công ty công ích của các quận huyện được nâng đỡ, nên ra đời xoành xoạch. Trong đấy, phải kể đến quỹ đất của các công ty này đã có sẵn, là đất sạch không phải trải qua GĐ đền bù vô cộng gay cấn. Chẳng hạn các khu căn hộ cao tầng hoành tráng án ngữ ngay mặt tiền các con phố Hoàng Diệu của Công ty công ích Q.4 (TP.HCM), đã được triển khai thi công và đã đi vào hoạt động trong 1 thời gian ngắn Nếu so ra số năm thực hiện, thì các dự án của các công ty tư nhân phải bị kéo dài nhiều hơn thế.

Nhưng 1 vấn đề khác lớn hơn là tiền thực hiện. Sở dĩ nói cái quy định “phải xong phần móng” mới được huy động vốn của bạn, đã khiến các chủ đầu tư “bàng hoàng”, là bởi trong cơ cấu tài chính của 1 dự án, nguồn vốn huy động từ bạn có khi lên đến 60-70%. Và đấy cũng là điều kiện để 1 dự án thành công. Khi bị chặn lại, rất nhiều khu căn hộ cao tầng mới manh nha thi công đã phải “đấyng băng”, nhiều chủ đầu tư lâm vào hiện trạng “ngắc ngoải”. Thị trường bỗng chốc ảm đạm bởi sự ngưng trệ dòng vốn huy động từ người mua. Cái biểu đồ hình sin cay nghiệt kia thêm 1 lần đã vận đúng vào phân khúc BDS, khiến cho nhiều chủ đầu tư như ngồi trên đống lửa!

Chiến dịch “đi ngược” cứu phân khúc

Cũng cần nhắc đến 1 điều, cơn sốt phân khúc BDS nhìn chung và phân khúc căn hộ cao tầng nói riêng trong dao động từ đầu năm 2006 đến cuối 2008 được định danh bằng các số liệu rất có sức thuyết phục. Theo tư liệu lưu lại của người viết, 1 báo cáo từ tiến sĩ Trần Minh Hoàng (khi này là Tổng giám đốc của công ty Vinaland) cho thấy: “Việc hội nhập có kinh tế địa cầu khiến Việt Nam trở thành điểm đến quyến rũ của các nhà đầu tư quốc tế. Năm 2007, Việt Nam lôi kéo 20,3 tỉ USD đầu tư trực tiếp nước ngoài, gấp hai lần năm 2006, 6 tỉ USD kiều hối và hàng tỉ USD tín dụng ưu đãi (ODA)”. Nhưng đấy là phân tích vốn FDI đầu tư vào nhiều lĩnh vực khác nhau, trong đấy BDS chiếm 1 phần đáng kể. Còn bước qua năm 2008, bắt đầu là 1 diễn biến khá “tồi tệ” có nhiều nhà đầu tư.

Chính sách “phần móng” là để bảo vệ ích lợi của người dân trước 1 số chủ đầu tư làm ăn chụp giựt, thiếu danh tiếng nhưng đã đẩy nhiều công ty phát triển dự án chung cư khác, trong đấy có nhiều chủ dự án làm ăn đàng hoàng, có danh tiếng vào ngõ cụt, trong bối cảnh lãi vay ngân hàng có khi lên đến 20-21%/năm. Nhiều nơi cho thấy hình ảnh của các dự án bị ngừng trệ, tuy chưa đến mức hoang phế nhưng cũng rất vắng vẻ.



Dự án căn hộ cao tầng SunView Apartment ở Q.Thủ Đức đang lên tầng vào tháng 2.2009. DIỆP ĐỨC MINH

Trong 1 bài phỏng vấn tiến sĩ Trần Du Lịch (khi này giữ chức Viện trưởng Viện Kinh tế TP.HCM) còn lưu lại của người viết, ông Lịch đã hé lên “1 chút ánh sáng” bằng 1 đoạn khẳng định: “Tôi tin rằng, từ tháng 9.2008 trở đi, số vụ chuyển nhượng các sản phẩm BDS sẽ nhiều hơn và qua năm 2009, phân khúc BDS sẽ hình thành 1 mặt bằng giá mới, cao hơn 1 chút so có thời điểm trước khi “cơn sốt” 2007 xảy ra”. Câu nói này của 1 chuyên gia kinh tế danh tiếng của TP.HCM, nơi phân khúc bất động sản sôi động bậc nhất, và luôn luôn dẫn hướng cho phân khúc ở các nơi khác, đã đem lại các tia hy vọng cho nhiều nhà phát triển dự án.

Đồng thời có các phát biểu đấy, 1 số chủ đầu tư đã chọn lọc giảm giá phân phối, mức giảm ở nhiều nơi có khi chỉ còn phân nửa. Bắt đầu là Hoàng Anh Gia Lai, Thủ Đức House rồi đến Đất Xanh và nhiều nhà đầu tư nữa. Đợt giảm giá này giống y như 1 cuộc “đi ngược” trở lại, để cứu lấy phân khúc đang nguội dần có nguy cơ đổ bể, không loại trừ 1 ai.

Đây là 1 cách xử thế “chẳng đặng đừng”, nhưng khá khôn ngoan nhằm tạo nên 1 sức bật mới cho GĐ sau: Giai đoạn thích ứng có các chính sách phân phối hàng ngặt nghèo và sự minh bạch của phân khúc!

Lời ông Lương Trí Thìn, khi ấy là Tổng giám đốc Công ty cổ phần thi công địa ốc và dịch vụ Đất Xanh: “Từ ngày 27.2.2009, Đất Xanh sẽ tung ra phân phối 224 căn hộ cao tầng SunView Apartment ở (P.Tam Phú, Q.Thủ Đức) có mức giá 764 USD/m2. So có mức giá cũ ra mắt cách đấy 1 năm là 1.300 USD/m2 nay đã giảm hơn 500 USD/m2”. Cũng giống như HAGL Group, ngoài việc giảm giá mạnh, Đất Xanh cho biết sẽ tiến hành các chương trình hỗ trợ khác như giảm giá 5% cho 50 bạn mua Thứ nhất, hỗ trợ bạn trong việc làm thủ tục vay vốn mua nhà mau chóng ở 4 ngân hàng… So có mức giá trên phân khúc vào thời điểm cách đấy hơn 1 năm (tức thời điểm năm 2007), mức giá mà các chủ đầu tư phân phối ra bằng giá gốc đã giảm từ 40-50%!

(Trích bài viết Giá căn hộ cao tầng giảm dây chuyền của PV Thanh Niên tháng 2.2009

Canhoorchidpark.org – Theo Thanh niên

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án Orchid Park Xem Thêm