Chuyện phân lô: Khó hanh thông khi giải phóng mặt bằng!

Đây là 1 câu thơ khác trong 1 khổ thơ của bài Vòng đời dự án mà tôi đã có dịp kể ở bài trước.



Xây nhà trên đất phân lô “hậu Nghị định 181” ở Q.2, TP.HCM. DIỆP ĐỨC MINH

Khổ thơ này như sau: “Lúc động thổ lòng anh cứ nghĩ/Khó hanh thông khi giải phóng mặt bằng/Em vẫn nói đầu tư còn lưng vốn/Làm sao giải ngân để tổ ấm huy hoàng?”.

Đối có một vài dự án “phân lô tự phát”, thì mua đất theo kiểu “tiền trao cháo múc”, nhưng có một vài dự án “phân lô tự giác”, nghĩa là có chọn lọc giao đất, có nguyên 1 bộ hồ sơ về quy hoạch, thiết kế, thiết kế… trọn vẹn đều được phê duyệt, thì việc giải phóng mặt bằng để có đất sạch triển khai dự án, là 1 kỳ công. Những nhân viên công ty được cử đi vận động, thương lượng chẳng khác nào các cán bộ “dân vận”!

“Con Tư về đem pháp lý xuống đây, qua ký cho!”

Với lịch sử hình thành và phát triển, vùng đất phương Nam này đất đai chủ yếu là do khai phá mà nên. Cứ đời này sang đời khác chuyển giao cho nhau canh tác sinh sống. Theo một vàih đây, hình thành các khu vực đất gia tộc. Chính vì vậy, khi đi vận động, nhân viên chỉ cần thuyết phục được người lớn nhất trong dòng tộc, là có thể “chiếm” trọn 1 qui mô đất khá lớn. Có rất nhiều chủ dự án trước khi có chọn lọc giao đất đã âm thầm khảo sát, tìm hiểu một vàih tiếp cận mỗi gia đình, thậm chí có nhân viên hiểu rõ gia cảnh, tính một vàih của người chủ gia đình, mới mong thành công khi giải tỏa đền bù.



Ông Lâm Văn Chúc, Giám đốc công ty BDS Phúc Đức chỉ tay thảo luận có PV Thanh Niên về quy hoạch một vài dự án thuộc P.Thạnh Mỹ Lợi, Q.2, TP.HCM. DIỆP ĐỨC MINH

Một buổi chiều, sau khi xong việc, tôi nhận được cú tel của 1 lão nông ở xã An Phú Tây, H.Bình Chánh. Ông nói “có bận gì không về đây giúp qua cái này có”. Tôi xách xe chạy về, hơn nửa tiếng sau có mặt ở ngôi nhà nhỏ. Ông Hai ngồi chính giữa chiếu rượu, 3 người mặc sơ mi đâyng thùng, trong đây có 1 nữ ngồi quanh. Ông Hai khề khà nói có tôi: “Đó, qua nhờ bây coi giùm vụ này. Mấy ông bà này định trả giá 200 triệu 1 công. Bây làm báo, rành giá đất nên cho qua 1 lời khuyên”.

Tôi bối rối không biết trả lời sao, là bởi hôm trước ông Hai đã từng gửi đơn khiếu nại là công ty này “ép” để lấy đất có giá rẻ mạt, và tôi cũng đã có đưa vài dòng về trường hợp của ông trong bài báo. Bèn trả lời nước đôi: “Tùy ý ông Hai thôi, nhưng theo con là nên xem xét thêm con cái trong nhà. Với điều kiện là công ty phải dành cho gia đình 2 hoặc 3 lô đất tái an cư để làm nhà ở sau này”.

Ông Hai gật gù, vậy rồi tiếp tục uống rượu, và một vài nhân viên cũng tranh thủ hỏi han về người này, người nọ trong xóm.

Ba ngày sau, ông Hai lại gọi tôi. Đến nơi, tôi thấy chỉ có 1 mình nhân viên nữ hôm trước. Ông Hai nói, bây giờ công ty chịu trả 250 triệu 1 công, gia đình đã chấp nhận. “Bây coi giá đây được không?”. Tôi cười nói, ông Hai chấp nhận rồi còn hỏi gì nữa. Vậy là ông nâng ly trà, nhấp 1 ngụm rồi quay sang nói có nữ nhân viên: “Con Tư về đem pháp lý xuống đây, qua ký cho!”.

7 công đất của ông Hai, khi này nhận đền bù trên 1,7 tỉ đồng. Mua lại 3 lô đất tái an cư ở ngay dự án, mỗi lô 350 triệu đồng. Còn lại hơn 500 triệu, ông nói: “để bả và sắp nhỏ làm vốn buôn bán”!



Vừa mới sửa đổi luật Đất đai năm 2004, sau 4 năm lại tiếp tục lấy ý kiến sửa đổi luật Đất đai. Trong ảnh: Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Phạm Khôi nguyên (trái) và Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM Trần Thế Ngọc. DIỆP ĐỨC MINH

Gay cấn chuyện “thuê chính quyền giải tỏa”!

Câu chuyện của ông Hai kể trên là điển hình cho sự hanh thông khi thuyết phục người dân, dù cũng phải trải qua 3 tháng vận động. Nhưng có nhiều dự án phải cù cưa năm này sang năm khác, nhất là khi luật Đất đai sửa đổi có hiệu lực từ tháng 7.2004 và Nghị định 181 được ban hành vào tháng 10 cộng năm, đã quy định “phải thỏa thuận có người dân theo giá phân khúc”. Thậm chí, do lo ngại gặp khó khi giải tỏa, có trường hợp ngay khi vừa có chọn lọc giao đất dự án, chủ đầu tư đã vội vàng điện thoại có chính quyền để “thuê” giải tỏa. Đó là trường hợp 1 dự án ở P.Phú Hữu (Q.9): ngày 20.1 có chọn lọc tạm giao đất, thì ngày 3.3 cộng năm, chủ đầu tư ký hợp đồng thuê ban bồi thường giải tỏa của quận giải tỏa trọn vẹn dự án hơn 80 ha đất ruộng có giá 635 triệu đồng!

Là 1 đơn vị sự nghiệp thuộc chính quyền quận nhưng Ban Bồi thường giải phóng mặt bằng đã ký hợp đồng nhận tiền của chủ đầu tư để giải tỏa lấy đất, do vậy hiện trạng lạm dụng quyền lực của nhà nước theo kiểu “vừa đá bóng, vừa thổi còi” đã xảy ra, gây nên bức xúc cho người dân. Vậy là sinh ra khiếu kiện, sinh ra đủ thứ hệ lụy mà chính quyền TP phải vào cuộc giải quyết mãi mấy năm trời mới xong!

Tôi còn nhớ, trong 1 hội nghị triển khai Nghị định 181, 1 công ty đã đăng đàn nói suốt 20 phút về sự gay cấn xảy ra ở dự án của mình. “Dự án chúng tôi được giao là 15 ha, đã giải tỏa xong 95% một vàih đây 3 năm, nhưng 5% số hộ dân còn lại nhất quyết không đi. Vậy phải thỏa thuận ra sao?”, công ty này kết thúc bài phát biểu này bằng 1 câu hỏi, chẳng ai trả lời nổi!

Dù không trả lời nổi, nhưng ai cũng hiểu để thành công, ngoại trừ 1 điều là phải vận động thật giỏi, là phải trả tiền vừa phải, đừng quá ép dân. Và quan trong là phải giữ được cái chữ tình, làm sao để người dân cộng thông cảm cho cái sự làm dự án của mình. Có điều, một vài công ty đa số ai cũng ngại nhất và lo sợ nhất về công đoạn dự án, đây là khi phân khúc chộn rộn, có không ít nhà đầu tư nhỏ lẻ đã đi mua đất nông nghiệp trước họ, trả có giá cao ngất ngưỡng, để rồi cứ “ì” ra, thỏa thuận có giá thế nào cũng không chịu, triền miên năm này qua năm khác. Lực lượng này chính là bài toán khó giải nhất, là nỗi ám ảnh “ăn không ngon, ngủ không yên” đối có một vài công ty BDS!

Nhưng đa số các bài viết trên Thanh Niên thời đây vẫn cứ “bám” lấy cái ý rất “đắt” trong Nghị định 181 là phải thỏa thuận đền bù. Cái khung pháp lý này nhằm chắc chắn ích lợi cho người dân. Vì trước đây, có rất nhiều dự án chủ đầu tư cấu kết có công ty để gây sức ép, thậm chí cưỡng chế 1 một vàih thô bạo theo kiểu đuổi dân đi để làm dự án dưới danh nghĩa là “phát triển thành thị”, là biến khu vực dự án thành nơi “khang trang sạch đẹp”. Kỳ thực, là chuyện lợi nhuận, là chuyện kinh doanh và dĩ nhiên chẳng có quan chức chính quyền nào lại đi làm không công, khi hơn ai hết họ biết rõ rằng có giá giải tỏa, có lãi suất vốn vay, trừ đi 1 qui mô làm hạ tầng và một vài kinh phí khác có thể áng chừng, có giá bán đất nền của dự án, công ty sẽ bỏ túi bao nhiêu!



Quang cảnh hội nghị lấy ý kiến sửa đổi luật Đất đai tháng 5.2008. DIỆP ĐỨC MINH

Đây chính là các điểm vừa mâu thuẫn, vừa thuận lợi của công ty làm dự án đối có phía chính quyền sở ở, còn đối có người dân thì thật sự họ luôn bị thiệt thòi khi bị “bứng” ra khỏi đất đai của mình.

Thực tế việc triển khai giải tỏa đền bù giai đoạn này ở TP.HCM đối có một vài dự án kinh doanh nhà ở đang có nhiếu vấn đề bất cập. Trong khi luật Đất đai sửa đổi quy định là phải thỏa thuận đền bù nhưng vấn đề áp đặt giá vẫn cứ tồn ở, chưa kể nhiều khu vực, mỗi chủ đầu tư dự án đền bù theo mỗi giá khác nhau như trường hợp ở dự án Bắc Rạch Chiếc (Q.9), nhiều chủ đầu tư một vài dự án thứ cấp đưa ra mỗi loại giá thỏa thuận đền bù khác nhau khiến cho hiện trạng khiếu kiện xảy ra và kéo dài suốt năm này sang năm khác. Mặt khác, có nhiều dự án trong cộng 1 khu vực, cũng là kinh doanh nhà ở nhưng có dự án thì có phương án giá đền bù được phê duyệt, có dự án thì để cho chủ đầu tư tự thỏa thuận. Rốt cuộc, nhiều chủ đầu tư lại mượn tay chính quyền để sử dụng một vài một vàih thức hành chính, gây bức xúc nhiều cho người dân. Chưa kể, nhiều dự án trong “buổi giao thời” của luật Đất đai (sửa đổi) giai đoạn này, vẫn không chịu ứng dụng một vài điều khoản tiến bộ, công bằng có người dân trong vùng giải tỏa, vi phạm quyền có hợp pháp đất đai của người dân mà pháp luật đã quy định như một vài trường hợp thực hiện dự án trong loạt bài này đã nêu.

(Trích trong loạt bài điều tra Bát nháo chuyện đền bù giải tỏa của Nhóm PV điều tra kinh tế đăng trên Thanh Niên tháng 8.2004

Canhoorchidpark.org – Theo Thanh niên

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án Orchid Park Xem Thêm