Cơ chế xác định giá đất “lẽo đẽo” chạy theo thị trường

Sau 15 năm Luật Đất đai 2003 và 5 năm Luật Đất đai sửa đổi năm 2013 có hiệu lực, câu chuyện định giá đất sao cho hợp lý vẫn làm đau đầu 1 số nhà quản lý.

Vẫn còn nhiều vướng mắc trong việc xác định giá đất khi 1 số chính sách phân phối hàng đã quá lạc hậu

Vẫn là bài toán “sát giá phân khúc”

Theo phân tách của 1 số chuyên gia, khung giá đất mà 1 số địa phương ban hành hàng năm thấp hơn nhiều so có thực ở phân khúc. Để khắc phục các hạn chế và đưa mức giá đất về sát có giá phân khúc, Luật Đất đai sửa đổi năm 2013 đã bổ sung thêm nhiều nhóm nội dung quan trọng.

Một trong các 1 sốh tân đáng kể được ghi nhận là việc Luật Đất đai 2013 đưa ra nhiều đề nghị tài liệu cụ thể hơn trong việc xác định giá đất như: Chung cư có khuôn viên, có cổng riêng thì giá sẽ khác có chung cư không có cổng riêng; tổng diện tích nào theo mục đích thương mại – dịch vụ, tổng diện tích nào là văn phòng, nhà ở…, hay 1 sốh xác định giá đất có trường hợp trong 1 tòa nhà có nhiều mục đích, như văn phòng, thương mại, nhà ở, tổng diện tích hầm.

Tiếp đây, ngày 30/6/2014, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành Thông tư 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết biện pháp định giá đất; thi công, điều chỉnh bảng giá đất; quy định giá đất cụ thể và giải đáp xác định giá đất. Theo thông tư này, việc định giá đất được thực hiện theo 5 biện pháp: Phương pháp so sánh trực tiếp; biện pháp chiết trừ; biện pháp lương; biện pháp thặng dư; và biện pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

Căn cứ vào 1 số tài liệu đã thu thập được, điều kiện tiến hành 1 số biện pháp định giá đất quy định ở Khoản 2, Điều 5 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP để chọn lọc biện pháp định giá đất thích hợp. Trường hợp cần thiết có thể tiến hành kết hợp 1 số biện pháp định giá đất quy định ở 1 số Khoản 1, 2, 3 và 4, Điều 4 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP để kiểm tra, so sánh, đối chiếu và quyết định giá đất.

Tuy nhiên, trên thực ở, việc tiến hành biện pháp so sánh trực tiếp để thi công bảng giá đất của 1 số địa phương giai đoạn này vẫn gặp nhiều gặp khó. Lý do theo ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, việc thu thập tài liệu và kiểm tra tài liệu về giá mua phân phối thật của BDS trên phân khúc rất khó, bởi mua phân phối BDS không buộc phải qua sàn mua phân phối và việc chi trả tiền mua phân phối BDS cũng không phải nhất thiết qua ngân hàng, nên giá mua phân phối thật chỉ có người mua và người phân phối biết.

Giá đất theo bảng giá đất của Nhà nước ở nhiều tuyến phố của Hà Nội hiện thấp hơn rất nhiều lần so có giá phân khúc

Ngoài ra, hiện cơ sở dữ liệu về giá phân khúc đất đai chưa hình thành. Các doanh nghiệp giải đáp thẩm định giá thường thu thập tài liệu 1 số hợp đồng mua phân phối thành từ 1 số nguồn như Văn phòng Đăng ký đất đai Thành phố, cơ quan thuế quận, huyện, 1 số phòng công chứng…

Tuy nhiên, 1 số tài liệu này có hạn chế là việc kiểm tra tính chính xác giá mua phân phối nêu trong hợp đồng mua phân phối mua phân phối BDS và quyền sử dụng đất rất gặp khó, vì thường giá mua phân phối ghi trong hợp đồng không phản ánh giá mua phân phối thực ở, có thể cao hơn hoặc thấp hơn tùy theo mục đích của 1 số bên mua phân phối.

Trong khi đây, việc định giá đất theo biện pháp thặng dư hoặc biện pháp lương càng phức tạp hơn, vì vào thời điểm định giá, việc kinh doanh chưa xảy ra, nên tìm hợp đồng mua phân phối của BDS này là chẳng thể, còn 1 số tài liệu mua phân phối thu thập trên phân khúc là của 1 số tài sản đã đã đi vào làm việc mua phân phối ở thời điểm định giá, hoặc trước đây và cũng có đủ 1 số hạn chế như đã nêu ở phần biện pháp so sánh trực tiếp và biện pháp chiết trừ.

Hơn thế nữa, đối có hợp đồng thuê mướn cửa hàng thương mại, cao ốc văn phòng, thì không ép buộc phải đăng ký có cơ quan nhà nước hoặc công chứng, nên càng khó thu thập tài liệu. Bên cạnh đây, việc tính toán phải căn cứ vào lương dự báo trong suốt thời gian sử dụng đất (thường từ 30 – 50 năm đối có mục đích sử dụng thương mại, dịch vụ), điều này rất khó chính xác vì thời gian dự báo quá dài.

Sẽ tiếp tục sửa đổi

Do còn nhiều hạn chế, nên giai đoạn này, giá đất trong bảng giá đất ở 1 số địa phương được quy định chỉ tương đương dao động 30 – 50% giá đất phổ biến trên phân khúc, thậm chí nhiều khu vực có giá thấp hơn rất nhiều so có giá thực ở phân khúc. Việc này khiến nhiều người dân không đồng tình, bởi nếu trong trường hợp trong diện giải tỏa, họ sẽ bị thiệt thòi.

Chẳng hạn, năm 2017, UBND TP.HCM đã ban hành Quyết định 30/2017/QĐ-UBND, sửa đổi bảng giá đất chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8/2017, trong đây bổ sung bảng giá của 17 nhóm tuyến các con phố thuộc 1 số quận, huyện. Tuy nhiên, bảng giá đất mới này vẫn thấp hơn rất nhiều so có giá mua phân phối thực ở trên phân khúc, nhất là ở 1 số khu vực như quận 2, quận 9, quận 7. Cụ thể, giá phân khúc được mua phân phối ở mức hơn 30 triệu đồng/m2, nhưng bảng giá đất do Thành phố đưa ra chỉ từ 5,2 – 15 triệu đồng/m2. Thậm chí, ở khu vực nội thành như quận Phú Nhuận, giá đất phân khúc dao động dao động 150 – 200 triệu đồng/m2, song giá ra mắt theo Quyết định 30/2017/QĐ-UBND chỉ từ 13,8 – 30 triệu đồng/m2…

Tương tự như TP.HCM, bảng giá đất sửa đổi ban hành năm 2017 theo Quyết định số 19/2017/QĐ-UBND ngày 30/5/2017 của UBND TP. Hà Nội cũng có sự chênh lệch rất lớn so có thực ở phân khúc. Chẳng hạn, bảng giá cao nhất ghi nhận được ở quận Ba Đình là 50 triệu đồng/m2, trên đoạn các con phố từ Trần Phú đến hết địa phận quận Ba Đình, nhưng giá phân khúc khu vực này dao động 200 triệu đồng/m2. Tại quận Tây Hồ, bảng giá đất trục dọc các con phố Nguyễn Đình Thi, Trịnh Công Sơn theo quy định ở bảng giá đất cao nhất dao động 39 triệu đồng/m2, nhưng giá phân khúc từ 200 – 300 triệu đồng/m2…

Trước các bất cập trong việc xác định giá đất trong công tác quy hoạch chính sách phân phối hàng thu hồi đất, công tác tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái an cư, mới đây, Văn phòng Chính phủ cho biết, trong thời gian tới, Chính phủ sẽ chỉ đạo Bộ Tài nguyên và Môi trường và 1 số bộ, ngành có liên quan tiếp tục tìm hiểu đề xuất sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013 và 1 số văn bản giải đáp thi hành theo hướng đổi mới nội dung, điều kiện tiến hành biện pháp định giá đất cụ thể để bảo đảm ích lợi cho người có đất thu hồi.

Bên cạnh đây, kiểm soát nghiêm ngặt làm việc của 1 số tổ chức có công dụng giải đáp xác định giá đất, cá nhân hành nghề giải đáp xác định giá đất, bồi thường, hỗ trợ, tái an cư để phát hiện và xử lý nghiêm các sai phạm trong quá trình tổ chức ở 1 số địa phương.


Canhoorchidpark.org – Theo Bizlive

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án Orchid Park Xem Thêm