Condotel, “nước vẫn chảy chỗ trũng”

Trái ngược có 1 số nhận định có phần kém khả quan về thanh khoản phân khúc condotel thời gian gần đấy, nhiều dự án thuộc phân khúc này vẫn có kết quả phân phối hàng tích cực và tiềm năng sinh lời cao nhờ tọa lạc ở một vài vùng đất giàu tiềm năng du lịch và tính khả thi trong một vài cam đoan của chủ đầu tư.



Condotel đang là phân khúc đầu tư có tiềm năng cao. Ảnh: Thành Nguyễn

Đau đầu chọn kênh đầu tư

Trên thực ở, hiện không có nhiều kênh đầu tư có tính an toàn và khả năng sinh lời cao để một vài nhà đầu tư chọn lọc.

Kênh tiết kiệm vốn dành cho người thích sự an toàn không còn quá quyến rũ khi diễn biến lạm phát vài tháng nay có chiều hướng tăng trở lại. Trong khi đấy, phân khúc chứng khoán đang bất ổn định. Tính từ đầu năm 2018 đến phiên 12/7, VN-Index giảm 8,71%, tương đương 85,73 điểm, còn nếu so có mức đỉnh 1.204,33 điểm xác lập ngày 9/4/2018, VN-Index giảm 25,39%, tương đương giảm 305,82 điểm. Thanh khoản phân khúc giảm mạnh, trung bình chỉ còn bằng dao động 40-50% so có thời cao điểm, chứng tỏ dòng tiền đang tìm đến một vài kênh đầu tư khác.

Với BĐS, phân khúc này vẫn duy trì sự ổn định. Tuy nhiên, ở phân khúc quan trọng là căn hộ chung cư để phân phối lại cho thấy sự trầm lắng nhất định. Báo cáo mới đấy về toàn cảnh phân khúc BĐS TP.HCM quý II của CBRE Việt Nam cho thấy, số lượng căn hộ chung cư chào phân phối giảm 36% so có cộng kỳ năm trước và thanh khoản cũng giảm. Phân khúc trung cấp ghi nhận mức giảm nhiều nhất là 62% theo quý.

Nguyên nhân do dư âm của sự cố cháy chung cư từ tháng 3 dẫn tới việc phê duyệt giấy phép phát triển thành chặt chẽ hơn. Ngoài ra, 1 số chủ đầu tư thận trọng hơn trong việc công bố nguồn cung mới. Các nhân tố này đã tác động lên toàn phân khúc, khiến mức thanh khoản giảm 25% so có quý trước và giảm 29% so có cộng kỳ năm trước.

Tại phân khúc Hà Nội, trong quý II/2018, CBRE thống kê có 6.534 căn hộ chung cư được chào phân phối từ 19 dự án trên toàn đô thị, giảm 20% so có cộng kỳ năm ngoái. Lượng thanh khoản còn giảm mạnh hơn có chỉ 5.900 căn hộ chung cư ghi nhận phân phối được trong quý II, giảm 22% so có cộng kỳ năm ngoái.

Mặc dù CBRE đưa ra nguyên do cho rằng, ”đấy là thời điểm một vài chủ đầu tư đang tập trung rà soát lại một vài sản phẩm GĐ này để dự trù công bố vào cuối năm và cũng để phân khúc điều tiết và hấp thụ một vài sản phẩm chưa phân phối hết ở một vài quý trước đấy”, nhưng thực ở sự ”đuối sức” ở phân khúc chung cư là có thật.

Ở 1 diễn biến khác, lãi suất ngân hàng hiện dao động quanh mức 6 – 7%/năm, cá biệt có ngân hàng huy động vốn ở mức cao nhất lên tới 8%/năm. Trong khi đấy, đa số một vài dự án BĐS nghỉ dưỡng, mức lợi nhuận cam đoan đều dao động trong dao động từ 8 – 12%/năm, cá biệt có nơi còn lên tới 15%/năm như 1 dự án ở Cam Ranh.

Không chỉ quyến rũ có cam đoan chia sẻ lợi nhuận trong 10 năm đầu ở mức cao, kể từ năm thứ 11, mật độ chia sẻ lợi nhuận của nhà đầu tư và chủ đầu tư cũng khá quyến rũ, dao động 80% (nhà đầu tư) và 20% (chủ đầu tư).

Bên cạnh đấy, sau một vài cảnh báo về nguy cơ dư thừa condotel của 1 số hãng đánh giá phân khúc, nhiều chủ đầu tư đã dời lại kế hoạch phát triển dự án condotel, đồng thời một vài dự án đã đi vào vận hành cũng được bổ sung nhiều ích lợi quyến rũ cho bạn để tăng thanh khoản.

Đó là nguyên do khiến nhiều nhà quan sát phân khúc cho rằng, dòng tiền thông minh đang âm thầm trở lại có condotel để tận dụng làn sóng du lịch đang và sẽ còn bùng nổ ở Việt Nam.

Nhà đầu tư đồng loạt “đổi món”

Anh Phạm Đức Huy, 1 nhà đầu tư ở Hà Nội chia sẻ: “Mình thực hiện đúng qui định không bỏ toàn bộ trứng vào 1 giỏ nên có chứng khoán, BĐS, thậm chí kinh doanh nhà hàng, mỗi chỗ để 1 ít vốn. Thời điểm này, chứng khoán truyền thống đi xuống trong khi có phái sinh thì mình ít bí kíp, phân khúc căn hộ chung cư lại là cửa khó nên mình đang cơ cấu lại chuyện đầu tư, trong đấy phân khúc để dịch chuyển dòng vốn là condotel”.

Anh Nguyễn Hùng Cường, 1 nhà đầu tư khác ở TP.HCM thì cho biết: “Các khoản đầu tư khác của tôi bắt đầu có vấn đề về sinh lợi. Tôi tìm hiểu condotel và thấy rằng đấy là phân khúc đầu tư dài hơi. Thường thì một vài chủ đầu tư là một vài đơn vị rất có tiềm lực và cam đoan phát triển lâu dài. Tôi tin, nếu kiên nhẫn theo đuổi, đấy sẽ là con gà đẻ trứng vàng”.

Những trường hợp như anh Cường, anh Huy không phải là hiếm. Ở thời điểm GĐ này, không ít nhà đầu tư đã tính đến chuyển “đổi món”.

Nhận định về xu hướng này, ông Nguyễn Văn Đính, Phó tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết: “Hiện ở, nguồn cầu về phân khúc BĐS nghỉ dưỡng vẫn được giữ nhịp. Cũng giống như phân khúc nhà ở, một vài nhà đầu cơ hiện không còn nhiều mà bạn quan tâm đến condotel chủ yếu là người có nhu cầu thật. Điều này cho thấy phân khúc đã đi vào thực chất”.

“Khách hàng quan tâm nhiều về hiệu quả đầu tư bền vững nên một vài chủ đầu tư có danh tiếng, có khả năng phát triển kinh doanh du lịch nghỉ dưỡng tốt sẽ có lợi thế. Có sự khác biệt GĐ này so có GĐ trước đấy là bạn chọn dự án và chủ đầu tư chắc chắn hiệu quả chứ không cầu kỳ quá nhiều về pháp lý, sổ hồng, sổ đỏ như trước đấy”, ông Đính cho biết thêm.

Condotel: Cửa sáng đầu tư

Một nhân tố quan trọng khiến BĐS nghỉ dưỡng có thời cơ ghi dấu ấn và củng cố niềm tin cho một vài nhà đầu tư là sự thăng hoa của ngành du lịch.

Trong 6 tháng đầu năm 2018, khách quốc tế đến Việt Nam đạt xấp xỉ 7,9 triệu lượt (tăng 27,2% so có cộng kỳ năm 2017); khách du lịch nội địa ước đạt 42,8 triệu lượt (khách lưu trú đạt 20,5 triệu lượt); tổng thu từ khách du lịch đạt 312.000 tỷ đồng (tăng 22,5% so có cộng kỳ năm 2017).

Thực tế cũng cho thấy, số lượng khách quốc tế đến Việt Nam tăng mạnh là bởi một vài phân khúc ngoại đã bắt đầu “ngấm” vận hành tiếp thị du lịch của Việt Nam thời gian qua.

Nhận xét về khả năng cất cánh của phân khúc BĐS nghỉ dưỡng, ông Matthew Powell, Giám đốc Savill Hà Nội cho biết: “Du lịch Việt Nam sẽ tiếp tục phát triển, nhất là trong bối cảnh Chính phủ đang chủ trương mở thêm nhiều các con phố bay mới. Đây là động lực cho phân khúc BĐS nghỉ dưỡng, trong đấy, condotel là phân khúc tiềm năng”.

Còn ông Hoàng Nhân Chính, Hội đồng Tư vấn Du lịch Quốc gia lại nhận xét về mối quan hệ tương hỗ giữa

condotel và ngành du lịch: “Lâu nay chúng ta tập trung về mặt số liệu chứ chưa quan tâm đến mức tiêu thụ, phát triển phân khúc khách lương cao, lưu trú dài. Condotel là phân khúc trùng khớp có định hướng khai thác đấy, đồng thời cũng giúp ngành du lịch giải quyết vấn đề hạ tầng cơ sở vốn là 1 điểm yếu của du lịch Việt Nam.

Tương tự, chuyên gia kinh tế Lê Đăng Doanh nhận định: “Condotel là sản phẩm của thời đại chia sẻ và hiện vẫn có tiềm năng cho sự phát triển của phân khúc này”.

Nhìn nhận về tiềm năng của condotel, ông Nguyễn Ngọc Thành, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam từng nêu quan điểm: “Chúng tôi rất yên tâm có sự phát triển của sản phẩm này, vì nó không dựa trên nguồn vốn ngân hàng mà huy động nguồn vốn xã hội, là khách sạn đã có và chia nhỏ rủi ro. Vì thế, tính ổn định cũng cao hơn”.

Trong khi đấy, chia sẻ có phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, đại diện 1 số chủ đầu tư cho biết, có condotel, chỉ cần lấp đầy 45 – 50% là đã chắc chắn được 10% lợi nhuận cho bạn. Trong khi thực ở, vào mùa cao điểm, công suất khai thác phòng của một vài dự án nghỉ dưỡng có khi lên đến trên 90%, mùa thấp điểm cũng đạt dao động 60%. Do đấy, lợi nhuận cam đoan là vấn đề trong tầm tay.

Có thể bởi nền móng trên mà thời điểm GĐ này, khi nhiều kênh đầu tư chưa có lại hiệu quả như kỳ vọng, condotel vẫn là 1 phân khúc đáng cân nhắc có một vài nhà đầu tư.

Canhoorchidpark.org – Theo Đầu tư Bất động sản

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án Orchid Park Xem Thêm