Đằng sau sự nở rộ của mô hình condotel

Cùng có sự phát triển của du lịch, sản phẩm condotel (căn hộ khách sạn) có sức hút lớn có các nhà đầu tư trong các năm gần đó. Tuy nhiên, đằng sau sự nở rộ của dòng sản phẩm này vẫn còn nhiều vấn đề cần quan tâm.


Hàng loạt dự án condotel mọc lên dọc các bãi biển từ Bắc vào Nam

Tiềm năng lớn…

Thống kê mới nhất từ Tổng cục Du lịch Việt Nam cho biết, năm 2017, Việt Nam đón 12,9 triệu lượt khách quốc tế, tăng gần 30% so có năm 2016 và phục vụ hơn 73 triệu lượt khách nội địa, trở thành 1 trong các quốc gia có tốc độ tăng trưởng du lịch nhanh nhất địa cầu.

Với tốc độ tăng trưởng trên dưới 30%/năm trong 4 năm qua, chuẩn bị chỉ trong 2 năm nữa, lượng khách du lịch quốc tế đến Việt Nam sẽ đạt dao động 20 triệu lượt. Ngoài ra, lượng khách du lịch nội địa chuẩn bị cũng đạt dao động 80 triệu lượt khách.

Với tổng lượng khách du lịch dao động 100 triệu lượt, lượt ngày lưu trú bình quân 2,4 ngày, tính ra đến năm 2020, Việt Nam cần dao động 300.000 phòng lưu trú. Trong đó, tập trung ở các đô thị du lịch lớn nhất Việt Nam như Đà Nẵng, Nha Trang, Hạ Long, Phú Quốc…, chiếm 60% lượng phòng toàn quốc (hơn 180.000 phòng) và chủ yếu là nhu cầu nằm ở phân khúc khách sạn, condotel từ 3 sao trở lên.

Tuy nhiên, ở thời điểm GĐ này, tổng lượng phòng khách sạn, condotel từ 3 sao trở lên ở các đô thị này mới đạt dao động 102.758 phòng. Như vậy, trong 2 năm tới, các đô thị du lịch lớn ở Việt Nam cần thêm dao động gần 78.000 phòng lưu trú.

Do đó, dù đã có sự bùng nổ trong GĐ 2015 – 2017, nhưng theo ông Stephen Wyatt, Tổng giám đốc Jones Lang Lasalle, sản phẩm condotel ở Đà Nẵng, Nha Trang… vẫn còn nhiều tiềm năng để tăng trưởng.

“Căn hộ nghỉ dưỡng có vượt ngưỡng hay không sẽ tùy thuộc vào sự phát triển của ngành du lịch trong tương lai. Ở thời điểm GĐ này, ngành du lịch đang là 1 ngành rất tiềm năng nhờ vào các cam đoan hỗ trợ từ Chính phủ”, ông Stephen Wyatt nói.

…nhưng cần thận trọng

Dù phân tách cao tiềm năng tăng trưởng của condotel, nhưng theo ông Wyatt, dòng sản phẩm này GĐ này cũng có nhiều vấn đề cần quan tâm, nhất là chiến lược kinh doanh và cam đoan lợi nhuận.

Theo ông Wyatt, lợi nhuận cam đoan GĐ này của loại hình này từ 8 – 10%/năm như con dao hai lưỡi. Người mua an tâm trong vòng 5 – 10 năm sẽ có 1 khoản lợi nhuận cố định, nhưng phân khúc BDS phát triển theo quy luật, chu kỳ và rất khó để để dự báo được mức tăng trưởng trong vòng 10 năm, các loại hình khác nếu có thì cũng chỉ cam đoan lợi nhuận tối đa 2 năm.

Nói sâu hơn về chính sách bán hàng cam đoan lợi nhuận của các chủ đầu tư dự án condotel, phụ trách kinh doanh của 1 tập đoàn có tiếng trong phát triển các dự án nghỉ dưỡng ở khu vực phía Bắc thừa nhận, điều này tùy thuộc vào tốc độ phát triển của ngành du lịch, cũng như khả năng làm việc dự án hiệu quả của chủ đầu tư.

“Điều này không chỉ đòi hỏi chủ đầu tư phải có nhiều bí kíp trong lĩnh vực du lịch nghỉ dưỡng, mà còn phải có cái nhìn dài hạn để có các phương án kinh doanh linh hoạt, thích hợp trong từng GĐ phân khúc. Các phương án tài chính cũng cần được cân nhắc kỹ lưỡng và rõ ràng. Chủ đầu tư sẽ cần nỗ lực rất nhiều để duy mức lợi nhuận kỳ vọng”, vị này chia sẻ và cho biết, hiện vẫn chưa có bất cứ 1 dẫn chứng cụ thể nào về tính thanh khoản của loại hình này, đồng thời các dự án condotel đã đi vào làm việc cũng rất ít.

Đồng quan điểm, ông Phạm Thanh Hưng, Phó chủ tịch HĐQT Cen Group cho rằng, dòng tiền của chủ đầu tư để chắc chắn mật độ cam đoan tùy thuộc rất lớn vào tình hình khai thác của dự án, mà điều này tùy thuộc vào sự phát triển du lịch của khu vực mà dự án triển khai, giá phòng như thế nào, đơn vị quản lý là ai… Nhà đầu tư cần có các kiến thức nhất định để phân tách xem là chủ đầu tư cam đoan 10%/năm, nhưng thực ở khai thác được bao nhiêu, nếu khai thác được 6 – 7% và bù được 3 – 4% thì có thể đầu tư.

Ngoài ra, nhà đầu tư cần tham khảo xem ngoài nhân tố về khai thác du lịch, chủ đầu tư có dùng tiền để đầu tư, tái đầu tư, phát triển các dự án mới không; danh tiếng của chủ đầu tư có khả năng chắc chắn dòng tiền tốt trong 10 năm thứ hai thực sự hay không.

Hiện ở, ngoài vấn đề về khả năng khai thác, thì nút thắt của condotel GĐ này chính là vấn đề pháp lý khi sản phẩm này chưa được thừa nhận trong quy định pháp lý chính thức. Cách đó không lâu, Bộ Xây dựng cho biết, đang cộng có Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính, Bộ Văn hóa Thể thao và Du lịch tìm cách gỡ vướng cho các công trình thi công đa năng có kết hợp tính năng để ở, trong đó có các condotel và officetel.

Sau khi có ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng sẽ phối hợp có các bộ, ngành tìm hiểu sửa đổi, bổ sung và giải đáp các quy định pháp luật có liên quan theo thẩm quyền để tăng cường công tác quản lý nhà nước, tạo điều kiện thuận lợi cho công ty và tránh rủi ro cho người dân khi mua bán, mua bán các loại hình BDS này.

Trước đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng đã đề xuất hai biện pháp sửa đổi, bổ sung 1 số điều của Luật Đất đai năm 2013, tham khảo phương án cấp sổ đỏ cho người mua condotel

và officetel.

Giải pháp thứ nhất: Đối có các dự án có tính năng để ở thì xác định là đất ở. Thời hạn sử dụng đất của chủ dự án là 50 – 70 năm theo quy định. Chủ đầu tư được mua bán quyền sử dụng đất trong thời hạn làm việc của dự án và người nhận quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền có nhà ở và tài sản khác gắn liền có đất ổn định lâu dài.

Giải pháp thứ hai: Vẫn giữ nguyên theo quy định của Luật Đất đai, xác định là loại đất thương mại dịch vụ. Thời hạn sử dụng đất của dự án là 50 – 70 năm theo quy định. Chủ đầu tư được mua bán quyền sử dụng đất trong thời hạn làm việc của dự án và người nhận quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền có nhà ở và tài sản khác gắn liền có đất trong thời hạn dự án.

Tuy nhiên, hai biện pháp này vẫn nhận được nhiều ý kiến trái chiều của giới chuyên gia, luật sư và các chủ đầu tư dự án trên phân khúc BDS.

Bên cạnh các ý kiến ủng hộ việc luật hoá và cấp sổ đỏ cho condotel để chắc chắn lợi ích cho bạn, cũng như tạo động lực cho sự phát triển của phân khúc BDS nghỉ dưỡng, thì cũng có nhiều quan điểm cho rằng, không đủ cơ sở pháp luật để thực hiện, đồng thời tiềm ẩn nhiều nguy cơ phá vỡ quy hoạch.

Do đó, vấn đề pháp lý cho condotel vẫn đang là 1 câu hỏi khó chưa có lời giải và là 1 mối chú tâm mà nhà đầu tư cần lưu ý khi đầu tư sản phẩm condotel.

Canhoorchidpark.org – Theo Đầu tư Bất động sản

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án Orchid Park Xem Thêm