Đất 1 tỷ/m2 định giá trăm triệu: Hiến kế ngăn thất thoát

Theo chuyên gia, để biết miếng đất có phải là “đất vàng” hay không, “vàng” đến mức độ nào thì cần phải đem đấu giá.

Nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai bị thất thu trong quá trình thực thi pháp luật đất đai, xuất phát đa số từ việc định giá đất chưa sát có giá phân khúc.

Minh chứng cho điều này, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, mỗi mét vuông đất trên tuyến phố tản bộ Nguyễn Huệ, quận 1, TP.HCM được định giá thấp hơn giá phân khúc hơn 1 tỷ đồng.

Phân tích cụ thể, Hiệp hội tính toán: Chính phủ quy định giá đất tối đa ở thành phố đặc thù như TP.HCM là 162 triệu đồng/m2. Bảng giá đất của TP.HCM đã xác định 3 tuyến 1 vài con phố Đồng Khởi, Lê Lợi và Nguyễn Huệ (quận 1) ứng dụng mức giá cao nhất là 210,6 triệu đồng/m2.

Trong trường hợp tính giá đất ở 1 vài tuyến 1 vài con phố này theo hệ số điều chỉnh giá đất cho khu vực 1 (hệ số 2,1) để xác định đơn giá thuê đất hàng năm, giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất để cho thuê… thì cũng chỉ có giá 442,2 triệu đồng/m2.

Cũng ở TP.HCM, báo chí đưa tin 57 địa chỉ nhà, đất công do Sở Văn hóa Thể thao TP.HCM quản lý có các địa điểm “vàng, kim cương” đang được “liên kết” hoặc cho thuê có giá mỗi mét vuông chỉ bằng… nửa tô phở.

Đến đây, dư luận đã có câu trả lời ai sẽ được lợi khi đất vàng, đất kim cương được định giá bèo khi cho thuê, giao dịch hay khi công ty nhà nước cổ phần hóa.

Để ngăn thất thoát đất vàng, TS Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho rằng, trước tiên cần phải hiểu rõ thế nào là giá phân khúc, nhân tố nào tạo nên giá phân khúc?

Theo vị chuyên gia, cơ chế định ra giá phân khúc là giá cả, phải xác định xem giá trị của mảnh đất dùng vào việc gì, ra sao, giá thành để tạo ra sản phẩm hết bao nhiêu…

Có 3 nhân tố để tạo ra giá phân khúc, bao gồm: quan hệ giá cả, quan hệ cung cầu và qan hệ tranh giành.

“Việc định giá đất mới chỉ dựa vào quan hệ giá cả. Chẳng hạn, muốn làm công trình A thì phải làm 1 vài công việc gì, tốn kém ra sao… Thế nhưng, trong luật đề nghị phải định giá, vì có các việc làm, làm việc cần biết giá của đất nhưng không có tranh giành cũng không có cung -cầu.

Ví dụ: để đánh thuế người ta phải biết miếng đất giá bao nhiêu, khi đây không có tranh giành, cung-cầu.

Tương tự, 1 người di chúc để lại đất cho con nhưng Nhà nước đánh thuế, khi ấy cũng phải định giá. Hay ông A làm thiệt hại cho miếng đất của ông B, phải đền bù, khi ấy cũng phải định giá đất.

Ngoài ra, có các trường hợp thảo luận cũng cần định giá. Nhưng muốn có giá phân khúc thì phải đưa miếng đất đây ra phân khúc, tức là phải đấu thầu, đấu giá. Đối có dự án thì đấu thầu thực hiện, còn đất ai muốn phân phối thì đấu giá, người nào trả giá cao nhất thì được.

Như vậy, có khi phải định giá, nhưng chủ yếu khi giao dịch phải đưa ra đấu giá thì mới xác định được giá phân khúc”, TS Phạm Sỹ Liêm đánh giá.

Phải đấu thầu rộng rãi 1 vài khu đất vàng để tránh thất thoát

Dù quy định là vậy, nhưng nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho biết, nhiều trường hợp viện nguyên nhân nọ, nguyên nhân kia để không tổ chức đấu thầu, đấu giá, đặc thù rất nhiều dự án BOT chỉ định thầu trong khi lẽ ra có thể đấu thầu để chọn lọc nhà đầu tư tốt nhất tham dự dự án.

Ông Liêm khẳng định, muốn biết miếng đất có thực sự là đất vàng hay không, vàng đến mức độ nào thì phải đem đấu giá.

Trường hợp khác không đấu giá được, vị chuyên gia lại “mách nước” khác. Chẳng hạn, Nhà nước lấy đất để làm 1 vài con phố, phải bồi thường, tuy rằng không đấu giá, đấu thầu nhưng đề nghị là phải định giá theo qui định sát giá phân khúc. Khi ấy chỉ có 1 vàih lấy 1 miếng đất tương tự, trong 1 tình cảnh tương tự để so sánh.

“Nhiều người đền bù, cứ bảo không có gì nên làm võ đoán khiến dân không phục. Cũng có người dân lại lợi dụng, đòi hỏi quá mức. Những trường hợp ấy phải dựa vào định giá của 1 hội đồng có 1 vài chuyên gia định giá, lấy ý kiến bình quân của họ”, TS Phạm Sỹ Liêm gợi ý.

Trong khi đây, PGS.TS Nguyễn Trung Hiền, Phó trưởng khoa Luật, Đại học Cần Thơ chỉ ra thực ở, ở Việt Nam quy định định giá đất là quy định chung, nhưng mỗi mục định giá đất thì chủ thể, quy trình lại khác nhau, thẩm quyền, cơ quan giải đáp khác nhau, dẫn tới mỗi địa phương lại có 1 vàih hiểu quy trình khác nhau.

“Rắc rối của định giá đất là cơ quan định giá chính là cơ quan có thẩm quyền giao đất nên trọn vẹn quy trình định giá nằm gọn trong cơ quan hành chính nhà nước, họ vừa đá bóng vừa thổi còi.

Quá trình định giá đất không có bất kỳ sự giám sát hay tham vấn nào từ người dân. Người ta nói là có giải đáp độc lập, nhưng đây lại là câu chuyện dài, vì không công khai nên chẳng thể độc lập.

Như vậy, để định giá đất sát có giá phân khúc thì không chỉ liên quan đến Luật đất đai mà còn liên quan đến 1 vài quy định của pháp luật về thẩm định giá”, PGS.TS Nguyễn Trung Hiền chỉ rõ.

Từ đây, ông khẳng định, để nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai không bị thất thu, điểm mấu chốt là không để cơ quan vừa quản lý vừa giao đất vừa định giá.

Bên cạnh đây, chắc chắn người dân, 1 vài chuyên gia được tham dự vào quý trình định giá đất, có ý kiến phản biện, từ đây buộc cơ quan định giá phải công khai 1 vài chứng từ định giá và không dám làm sai.


Canhoorchidpark.org – Theo Đất việt

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án Orchid Park Xem Thêm