Đất đang sốt, ‘bom’ đang chờ?

Cơn sốt đất lần này đã xuất hiện sờ sờ bong bóng: đất quận 9 có nơi cao hơn quận 2 (TP.HCM); có nơi tăng 2, 3 lần chỉ trong những tháng; mua – phân phối chủ yếu trong giới mua đi phân phối lại…

Người dân làm thủ tục nhà đất ở UBND quận 9, TP.HCM chiều 18-4 – Ảnh: QUANG ĐỊNH

Bong bóng BDS đang tạo ra sự chuyển nhượng lòng vòng, khiến dòng vốn không chảy mạnh vào sản xuất, kinh doanh… Điều gì xảy ra khi “bom” nổ?

Tiến sĩ Huỳnh Thế Du – Đại học Fulbright Việt Nam – cho biết như thế khi thảo luận có Tuổi Trẻ trước những đợt sốt đất giai đoạn này ở Việt Nam.

Ông Du nói:

– Giá đất tăng nóng thời gian qua 1 phần đến từ tâm lý kỳ vọng về nền kinh tế khởi sắc, tăng trưởng tốt hơn trong tương lai, nhưng lý do chủ yếu vẫn xuất phát từ tâm lý đám đông, nhiều người thấy phân khúc lên thì đổ xô đi mua tiếp.

* Hiện tượng “tâm lý đám đông” trong những cơn sốt được giải đáp như thế nào, thưa ông?

– Sốt đất hay sốt chứng khoán cũng như nhau, đều xuất phát chung từ tâm lý “nghĩ”. Khi phân khúc đón những tin đồn về quy hoạch, họ cộng nghĩ giá đất sẽ lên nên đổ xô đi mua, nhu cầu tăng vọt dẫn đến giá đất lên thật.

Lúc này, họ lại thấy mình nhận định phân khúc đúng nên tiếp tục đổ tiền đi mua nữa, người chưa mua được cũng tìm nhữngh để mua vì cho rằng đất sẽ còn lên cao. Tâm lý dồn sóng này đến 1 khi sẽ tạo ra bong bóng phân khúc BDS, trong khi nhu cầu để ở lại không có.



TS Huỳnh Thế Du – Ảnh: TỰ TRUNG

Khi phân khúc đạt đến mức giá nào đó, khi này xuất hiện 1 tâm lý ngược lại, đổi chiều: giá cao quá, cần phải giảm. Cả phân khúc hè nhau giảm thì đúng là giảm thật nhưng phân phối ra lại không có ai dám nhảy vào, vì còn kỳ vọng sẽ giảm thêm. Hệ lụy lớn nhất của những đợt sốt đất là sự chuyển đổi kỳ vọng.

Những cơn sốt đất đem đến những suất sinh lời rất lớn, có thể lên đến vài trăm phần trăm, trong khi kinh doanh buôn phân phối bình thường, mức sinh lời có được 20% đã là rất cao và đáng mơ ước.

Về nguyên lý phân khúc sẽ có kẻ được người mất nhưng khi bong bóng BDS nổ thì đa số mọi người đều mất. Cơ hội được có 1 căn nhà để ở của nhiều người bị tước bỏ vì lương của họ không tăng kịp độ tăng nóng của giá đất

TS Huỳnh Thế Du

Nhiều người bắt đầu lung lay có công việc hằng ngày của mình, nảy sinh tâm lý nếu tiếp tục tập trung vào vận hành kinh doanh giai đoạn này, cứ cặm cụi may giày, nuôi cá hay lái taxi thì không biết khi nào đổi đời. Trong khi đó, nếu đầu tư mà thực ra là đầu cơ vào những tài sản như BDS thì lợi nhuận có được có thể là hàng trăm phần trăm.

Tâm lý nhìn người bên cạnh bỗng dưng giàu lên, buôn phân phối lời đến vài trăm phần trăm cũng khiến nhiều người sốt ruột. Thay vì tiếp tục tập trung cho những vận hành sản xuất kinh doanh tạo ra của cải cho xã hội, họ lại đi đầu cơ tài sản. Lúc này mọi người chỉ tập trung vào việc mua mua – phân phối phân phối, chứ không còn “chí thú làm ăn” như trước đó.

Trong những đợt sốt đất, hệ lụy lớn nhất là khiến cho nền kinh tế bị trì trệ, sản xuất đình đốn vì con người bỏ bê vận hành kinh doanh của mình, nảy sinh tâm lý ngôi mát ăn bát vàng.

Hàng ngàn người chọn mua và đặt tiền cọc dự án đất nền ở Đồng Nai ngày 14-4 – Ảnh: Kim Oanh

* Nhà nước có được gì trong những cơn sốt đất bởi thế?

– Có thể trong những đợt sốt đất Nhà nước sẽ thu được những khoản thuế qua những chuyển nhượng buôn phân phối BDS, nhưng khoản thu này không đủ để bù đắp những mất mát mà cơn sốt BDS gây ra cho bất ổn kinh tế vĩ mô.

Bong bóng BDS không chỉ đẩy giá đất lên mà còn cản trở vận hành sản xuất kin+h doanh, vì giá cả mọi thứ đều phát triển thành đắt đỏ, lạm phát tăng, những chính sách phân phối hàng an sinh xã hội bị ảnh hưởng… Đó là những hệ lụy mà chẳng thể giải quyết trong thời gian ngắn.

Thuế BDS giai đoạn này của Việt Nam cũng chưa theo kịp có những đợt tăng nóng của phân khúc. Thuế BDS ở những nước có những hệ số, điều chỉnh phân tích nhiều nhân tố… trong khi thuế đất ở Việt Nam được xem là khá lạc hậu.

Với những gì đang xảy ra, chúng ta có thể nghĩ đến 1 chu kỳ 10 năm bất ổn, từ năm 1979 đến nay của bong bóng BDS, ngân hàng.

Nhưng chung quy lại toàn bộ xuất phát từ lòng tham, hiệu ứng tâm lý đám đông mà điển hình nhất là vụ vỡ lở tiền ảo lừa 15.000 tỉ gần đó, phân khúc đang bất chấp những lời cảnh báo, bỏ qua những tiêu chuẩn kinh doanh, lợi nhuận bình thường.

* Tại sao trong những cơn sốt đất, nhiều người vẫn lao vào dù đã có cảnh báo?

– Nhiều người thấy cơn sốt đất và hiểu hệ lụy của nó nhưng ai cũng nghĩ mình thông minh hơn, thời cơ luôn có miễn sao trước khi bong bóng phân khúc nổ ra mà mình phân phối được thì vẫn có lời. Nhưng họ quên rằng mình đang ôm “bom”, để nó nổ là chết và không ai đoán được khi nào bong bóng sẽ nổ.

Và mọi người cũng quên rằng thời điểm mình muốn đẩy “quả bom” đó đi thì cả phân khúc ai cũng đang có “quả bom” này. Rất ít người thoát ra được.

* Theo ông, Nhà nước cần làm gì trước những cơn sốt đất?

– Từ phía cơ quan quản lý, công cụ về thuế là 1 trong những giải pháp để hạ nhiệt phân khúc. Ngoài ra, từ những cơn sốt đất cũng cho thấy phân khúc cần được cung cấp tài liệu nhiều hơn.

Giá đất tăng cao 1 phần do chính quyền những địa phương và Nhà nước chưa làm tốt công tác quản lý và quy hoạch thành phố, người dân tiếp cận tài liệu chưa đầy đủ.

Người dân cần được tiếp cận tài liệu 1 nhữngh minh bạch hơn, thuận tiện hơn để họ hiểu điều gì đang xảy ra, bình tâm trước những tin đồn.

Cuối cộng, cần phải kiểm soát dòng tiền, tín dụng chảy vào BDS, đa số khoản tiền đổ vào đó đều được đi vay.

Chúng ta đã có hành động nhưng cần quyết liệt Bên cạnh đó, nếu không nợ xấu ở những ngân hàng khó mà giải quyết và nguồn lực không được dành cho vận hành sản xuất kinh doanh thực sự.


Canhoorchidpark.org – Theo Tuổi trẻ

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án Orchid Park Xem Thêm