Để cắt cơn sốt đất ảo tại các “đặc khu”

Trong thời gian vừa qua, song song có việc dự thảo và trao đổi về luật pháp và quy hoạch, giá đất ở ba khu hành chính – kinh tế đặc thù (theo dự thảo Luật Đơn vị hành chính – kinh tế đặc thù) đã có thể hiện sốt ảo, nhiều nhất là ở Phú Quốc, thứ hai ở Vân Đồn và ít nhất ở Bắc Vân Phong.



Giải pháp quan trọng nhất cần thực hiện là công khai quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch lâu dài. Trong ảnh: Một góc bãi biển Phú Quốc, Kiên Giang. Ảnh: MAI LƯƠNG

Tất nhiên, sốt ảo hay tích tụ “bong bóng” BDS bao giờ cũng dẫn tới hệ quả “vỡ bong bóng”, khi đó một số người đang giữ đất sẽ bị tổn thất lớn về giá trị đất đai, trong khi một số người buôn phân phối “lướt sóng” trước đó thì đã thu xong lợi nhuận về mình. Tổng lại, phân khúc BDS không được thêm lợi ích gì mà còn bị thiệt hại do quán tính lớn khiến cho phân khúc rơi vào 1 GĐ trầm lắng.

Ba thời kỳ sốt đất

Kể từ khi đổi mới, Việt Nam đã trải qua ba GĐ đất sốt giá theo kiểu sốt ảo: GĐ thứ nhất 1990-1993, GĐ thứ hai 2000-2003, GĐ thứ ba 2007-2008. Trong hai GĐ đầu, ở mỗi GĐ giá đất đã tăng lên mười lần và sau đó không giảm. Trong GĐ thứ ba, giá đất cũng tăng lên dao động ba lần và sau đó cũng không giảm. Sốt giá đất trong ba GĐ này có hình thức như sốt ảo, tích tụ “bong bóng”, nhưng xét về nội dung thì không phải sốt ảo mà là quá trình tăng giá đất cho kịp có giá đất trong khu vực khi nước ta hội nhập nhanh vào kinh tế quốc tế. Nếu sốt ảo thì khi kết thúc phải xảy ra hiện trạng sụt giảm mạnh giá đất để trở về đúng khả năng sinh lợi từ đất.

Trong suốt quá trình phát triển đầu tư, hiện tượng sốt đất ảo đã xảy ra ở 1 số địa phương khi có một số chọn lọc một sốh tân về quy hoạch thành thị. Ví dụ như vài năm trước đó, Hà Nội có đưa ra chủ trương chuyển trọng điểm hành chính của Hà Nội lên Ba Vì và kể từ đó xảy ra hiện trạng giá đất sốt ảo ở Ba Vì gắn có hàng đoàn người lên Ba Vì tìm kiếm mọi loại đất để mua, kể cả đất nông nghiệp. Từ đó, hiện tượng đầu tư “lướt sóng” đã xảy ra, giá đất tăng có gia tốc thường ngày, 1 người mua đất hôm nay và phân phối đi sau đó vài ngày cũng được lãi tới mươi phần trăm.

Đến khi Hà Nội chọn lọc giữ nguyên trọng điểm hành chính như cũ, “bong bóng” BDS bị vỡ, giá đất lại giảm về mức như cũ. Kéo theo hiện trạng vỡ “bong bóng” là vô số vụ chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái phép bị phát hiện và nhiều chính quyền cấp cơ sở, cán bộ quản lý bị kỷ luật vì thiếu trách nhiệm quản lý.

Kéo theo hiện trạng vỡ “bong bóng” BDS từng xảy ra ở Ba Vì, Hà Nội là vô số vụ chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái phép bị phát hiện và nhiều chính quyền cấp cơ sở, cán bộ quản lý bị kỷ luật vì thiếu trách nhiệm quản lý.

Tình trạng sốt ảo giá đất kiểu như Ba Vì đã xảy ra ở khá nhiều địa phương, cũng gây nhiều bất ổn cho phân khúc BDS ở đó. Cách đó vài tháng, hiện trạng này đã xảy ra ở Vân Đồn và Ủy ban Nhân dân tỉnh Quảng Ninh đã phải đưa ra chọn lọc tạm dừng một số chuyển nhượng đất đai ở đó để cắt cơn sốt ảo này.

Ai cũng biết rằng đầu tư trong hiện trạng đất sốt ảo là 1 loại đầu tư mạo hiểm, nhưng người Việt vốn luôn lạc quan rằng “vỡ bong bóng” không bao giờ rơi vào mình. Hàng đoàn người vẫn say sưa theo hiệu ứng đám đông đi tìm đất để mua, để mua lại mà không cần biết pháp luật thế nào, quy hoạch ra sao. Trong nhiều trường hợp, cán bộ quản lý một số cấp còn đóng vai trò là yếu tố dẫn đường cho quá trình sốt đất ảo này. Một số chủ tịch xã trên địa bàn Hà Nội đã rơi vào vòng lao lý vì tham dự dẫn đường cho sốt đất ảo trong GĐ 2007-2008.

Giải pháp nào để cắt cơn sốt đất ảo ở một số đặc khu?

Để cắt ngay cơn sốt đất ảo này, ban hành lệnh cấm chuyển nhượng là 1 biện pháp hữu hiệu. Thế nhưng, biện pháp này lại không thích hợp pháp luật vì theo pháp luật đất đai nước ta thì quyền chuyển nhượng chỉ bị cấm khi Nhà nước đã ban hành chọn lọc thu hồi đất. Điều mà ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể làm là ban hành chọn lọc tạm dừng chuyển mục đích sử dụng đất và tách thửa, hợp thửa. Đây là biện pháp hợp luật và hợp lý để hạn chế sốt đất ảo.

Giải pháp quan trọng nhất cần thực hiện là công khai quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch lâu dài để phát triển nông nghiệp, bởi thế sẽ không có thời cơ để chuyển sang đất phi nông nghiệp; một số khu vực đất sẽ bị thu hồi để giao cho một số dự án đầu tư, tức không có thời cơ để nhận chuyển nhượng. Từ đó, mọi người đều hiểu rõ đất nào có thể sinh lợi khi nhận chuyển nhượng và đất nào chẳng thể.

Một biện pháp cũng quan trọng không kém là cấm một số cán bộ, công chức, viên chức của Nhà nước tham dự vào nhận chuyển nhượng đất đai, cũng như chung nhóm lợi ích có giới đầu cơ đất đai. Với lệnh cấm này, thi hành kỷ luật nặng đối có một số người khiến cho một số cơ quan nhà nước dẫn đường, tham dự, chung lợi ích trong quá trình đầu tư cá nhân vào đất đai.

Giải pháp cuối cùng là nâng cao nhận thức cùng đồng về pháp luật, quy hoạch, về hiệu ứng đám đông, về một số rủi ro gặp phải khi tham dự vào dòng người tìm kiếm đất đai. Giải pháp này cần tới sự tham dự của một số phương tiện tài liệu đại chúng, một số tổ chức quần chúng.

Về lâu dài, Việt Nam cần tính tới sắc thuế đánh vào giá trị tăng thêm của đất đai mà không do người sử dụng đất đầu tư có lại. Thuế này nhằm thu lại phần giá trị đất đai tăng thêm do Nhà nước đầu tư, người khác đầu tư và kể cả do sốt đất tạo nên.

Canhoorchidpark.org – Theo TBKTSG

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án Orchid Park Xem Thêm