Định giá đất theo cơ chế thị trường

Xác định giá đất phân khúc phục vụ mục đích nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định pháp luật và 1 số nguyên tắc thẩm định giá GĐ này là vấn đề được người dân, doanh nghiệp quan tâm nhiều trong thời gian qua. Làm thế nào để việc xác định giá đất vừa khoa học, nhanh, vừa “tiệm cận có giá phân khúc”?

Phóng viên Báo SGGP đã thảo luận có Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM Nguyễn Toàn Thắng về nội dung trên.

* Thưa ông, 1 số nhân tố quan trọng nào sẽ xác định được giá đất sát có phân khúc?

– Ông NGUYỄN TOÀN THẮNG: Có 3 nhóm nội dung quan trọng sẽ góp phần xác định được giá đất sát có giá phân khúc.

Thứ nhất là vấn đề pháp lý. Luật Đất đai 2013 đưa ra đề nghị tài liệu cụ thể hơn khi xác định giá đất. Nhiều dự án xác định giá đất GĐ này có sự 1 sốh tân về mục đích, công dụng. Vì vậy, cần thiết phải có phương án chọn mẫu tài liệu cho thích hợp.

Ví dụ: chung cư có khuôn viên, có cổng riêng thì giá sẽ khác có chung cư không có cổng riêng; qui mô nào theo mục đích thương mại – dịch vụ, qui mô nào là văn phòng, nhà ở… Có nhiều trường hợp trong 1 tòa nhà có nhiều mục đích, như văn phòng, thương mại, nhà ở, qui mô hầm. Hơn thế, không ít trường hợp dự án kéo dài nhiều năm do chủ đầu tư xin 1 sốh tân chỉ tiêu quy hoạch nhiều lần. Theo đấy phải tốn nhiều thời gian hội họp để xác định, hoặc phải điều chỉnh bổ sung chọn lọc.

Đất nền ở phường Thạnh Mỹ Lợi, quận 2. Ảnh: CAO THĂNG

Thứ hai là tài liệu sự biến động theo tình hình làm việc của ngân hàng có ảnh hưởng khá lớn đến giá đất. Khi thời điểm xác định giá đất rơi vào các GĐ biến động khác nhau thì giá sẽ khác nhau, tỷ số biến động đôi khi chỉ 0,5% cũng tạo ra sự chênh lệch giá trị lớn khi qui mô của dự án lớn.

Tuy nhiên, tài liệu này đã được minh bạch, công khai theo định kỳ, nhưng cũng chỉ phản ánh đúng ở thời điểm xác định giá mà không dự đoán trong tương lai.

Nếu Chính phủ có bộ quy định tỷ số này thành 1 kênh điều hành riêng (không tùy thuộc vào làm việc của ngân hàng), khi đấy việc xác định giá đất bảo đảm sự hài hòa, đồng đều hơn, tránh tùy thuộc vào mật độ biến động trên, đôi khi là may rủi (khi mật độ giảm ở thời điểm giao đất, thời điểm xác định giá).

Thứ ba, theo Thông tư 36 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, việc định giá đất để phân phối BDS (bất động sản) do Nhà nước quản lý, hoặc giao, cho thuê quyền sử dụng đất thường được thực hiện theo 4 biện pháp sau: Phương pháp so sánh giá phân phối; biện pháp chiết trừ; biện pháp lương; biện pháp thặng dư.

Trong đấy, việc định giá đất theo biện pháp so sánh giá phân phối và biện pháp chiết trừ sử dụng tài liệu giao dịch phân khúc (thời điểm gần nhất, tối đa không quá 2 năm về trước) của 1 số bất động sản tương tự như thửa đất, lô đất cần xác định giá (về 1 số đặc trưng căn bản như mục đích sử dụng, đặc điểm pháp lý và 1 số đặc điểm chính về kinh tế – kỹ thuật).

Thông tin về giá giao dịch của 1 số bất động sản so sánh được thu thập từ 1 số nguồn sau: Giá trúng đấu giá bất động sản, quyền sử dụng đất; giá đất phân khúc trong cơ sở dữ liệu về đất đai; giá giao dịch thành trên sàn giao dịch bất động sản; giá đã giao dịch thành công trên phân khúc do người giao dịch hoặc người nhận giao dịch cung cấp qua phỏng vấn trực tiếp.

* Những dữ liệu thu thập từ cơ quan quản lý, từ phân khúc liệu đã đủ độ tin cậy chưa, thưa ông?

– Hiện nay, giá bất động sản ở Việt Nam còn có nặng tính tâm lý, không hoàn toàn thích hợp có quy luật phát triển kinh tế và mức lương trong xã hội. Đặc biệt, Luật Đất đai 2003 tuy có quy định về việc đăng ký giá đất, nhưng chưa có chế tài đối có trường hợp không đăng ký; đến Luật Đất đai 2013 thì đã bãi bỏ quy định trên.

Luật Thuế lương không hỗ trợ để tài liệu phân khúc minh bạch hơn, mà vẫn dựa theo bảng giá. Thông tin phân khúc trước đấy được phản ánh thông qua sàn giao dịch, nay không còn ép buộc, Nhà nước chưa có dữ liệu đủ độ tin cậy phản ánh giá trị trường để kiểm chứng đối chất có kết quả thu thập, khảo sát của đơn vị giải đáp.

Việc thu thập tài liệu và kiểm tra tài liệu về giá giao dịch thật của bất động sản trên phân khúc rất khó, do theo luật định thì việc giao dịch bất động sản không buộc phải qua sàn giao dịch hay doanh nghiệp môi giới bất động sản và việc chi trả tiền chuyển nhượng bất động sản cũng không phải nhất thiết qua ngân hàng, nên giá giao dịch thật chỉ có người mua và người phân phối biết.

Cho đến nay, cơ sở dữ liệu về giá phân khúc đất đai chưa hình thành. Các doanh nghiệp giải đáp thẩm định giá thường thu thập tài liệu 1 số hợp đồng giao dịch thành từ 1 số nguồn như Văn phòng Đăng ký đất đai TP, cơ quan thuế quận – huyện, 1 số phòng công chứng…

Hạn chế của 1 số tài liệu này là việc kiểm tra tính chính xác giá giao dịch nêu trong hợp đồng giao dịch giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất rất gặp khó vì thường giá giao dịch ghi trong hợp đồng không phản ánh giá giao dịch thực ở, mà có thể cao hơn hoặc thấp hơn tùy theo mục đích của 1 số bên giao dịch.

Việc định giá đất theo biện pháp thặng dư hoặc biện pháp lương càng phức tạp hơn, vì vào thời điểm định giá, việc kinh doanh chưa xảy ra nên tìm hợp đồng giao dịch của bất động sản này là chẳng thể, còn 1 số tài liệu giao dịch thu thập trên phân khúc là của 1 số tài sản đã đã đi vào làm việc giao dịch ở thời điểm định giá, hoặc trước đấy, và cũng có đủ 1 số hạn chế như đã nêu ở phần biện pháp so sánh giá phân phối và biện pháp chiết trừ.

Hơn thế nữa, đối có hợp đồng thuê mướn cửa hàng thương mại, cao ốc văn phòng thì không ép buộc phải đăng ký có cơ quan nhà nước hoặc công chứng, nên càng khó thu thập tài liệu. Bên cạnh đấy, việc tính toán phải căn cứ vào lương dự đoán trong suốt thời gian sử dụng đất (thường từ 30 – 50 năm đối có mục đích sử dụng thương mại, dịch vụ), điều này rất khó chính xác vì thời gian dự đoán quá dài.

Các cơ quan chuyên môn của Hội đồng thẩm định giá đất TP cũng đã hình thành 1 số tiêu chí thống nhất trong việc tham khảo, thẩm định 1 số chứng thư giải đáp định giá đất để bảo đảm mặt bằng giá đất trình UBND TP chọn lọc trong từng thời điểm.

Tuy nhiên, do đấy là giá dựa trên cơ sở ước tính nên so có diễn biến thực ở trên phân khúc có thể không khớp nhau. Do vậy, nhiều người khi so sánh có giá đất ở do người dân sang nhượng sẽ nhận ra giá thấp. Cũng chính vì lẽ đấy, pháp luật hiện hành quy định khi phân phối tài sản nhà nước phải thông qua hình thức đấu giá.

* Theo ông, chúng ta cần khắc phục các bất cập nói trên như thế nào?

– Để định giá đất khi phân phối bất động sản thuộc Nhà nước quản lý, trong điều kiện GĐ này cần phải có các biện pháp từ quy định của pháp luật để phân khúc bất động sản minh bạch hơn.

Quy định việc chọn số mẫu tăng để chắc chắn tính phổ biến và có quy về thời điểm xác định giá. Thuê thêm đơn vị giải đáp đối có trường hợp bất động sản xác định giá có qui mô lớn, hoặc có tính chất phức tạp; đồng thời tăng cường chất lượng của Hội đồng thẩm định giá đất để có khả năng đối chất có kết quả xác định giá đất của đơn vị giải đáp, từ đấy có phương án giá khách quan hơn.

Áp dụng 1 số phần mềm công nghệ, sử dụng phương trình toán học áp dụng xác định giá đất tùy thuộc vào 1 số nhân tố đặc điểm địa điểm đất cấu thành giá trị đất.


Canhoorchidpark.org – Theo SGGP

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án Orchid Park Xem Thêm