Đô thị vệ tinh TP.HCM, nhìn hướng phát triển tối ưu

Là 1 siêu đô thị có dân số lên đến 13 triệu dân, tạo ra lực đẩy lớn để phân khúc BĐS TP.HCM phát triển, nhưng đồng thời cũng đặt ra nhiều thách thức cho công tác quy hoạch. Vì vậy, phát triển đô thị vệ tinh đang trở thành mục tiêu chiến lược để giãn dân, cung cấp nhu cầu nhà ở.

Vùng lõi trọng điểm TP.HCM đang càng ngày càng quá tải. Ảnh: Gia Huy

Gia tăng quỹ đất, giãn dân đô thị

Tại 1 hội thảo góp ý cho Đề án Phát triển phân khúc BĐS TP.HCM mới đây, nhiều chuyên gia cho rằng, 1 trong những nhân tố khiến giá BĐS ở TP.HCM không ngừng tăng là do nhu cầu nhà ở tăng cao, trong khi quỹ đất để phát triển dự án nhà ở càng ngày càng hạn hẹp, dẫn đến hiện trạng cầu vượt cung. Trong đây, thách thức lớn nhất chính là nhu cầu về nhà ở lớn của đối tượng lương thấp.

Cụ thể, theo thống kê, mỗi năm TP.HCM có dao động 50.000 cặp kết hôn mới và có 1 bộ phận không nhỏ trong số gần 20.000 hộ gia đình là cán bộ công chức, dao động 13.000 hộ bị di dời trong những dự án chỉnh trang đô thị trên địa bàn đô thị có nhu cầu về nhà ở. Ngoài ra, đô thị còn có dao động 300.000 hộ gia đình, tương ứng có hơn 1,2 triệu người nhập cư có nhu cầu thuê nhà ở xã hội và 143.000 hộ gia đình lương thấp.

Nghị quyết 80/NQ-CP của Chính phủ về điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối (2016 – 2020) của TP.HCM đã điều chỉnh tỷ lệ đất phi nông nghiệp của đô thị tăng lên khá nhiều so có mức quy hoạch trước đây, độc đáo là ở những khu vực vùng ven.

Đây chính là thời cơ để những cửa ngõ TP.HCM chuyển mình mạnh mẽ, từ sản xuất nông nghiệp sang công nghiệp dịch vụ, phát triển đô thị. Các đô thị vệ tinh được cho là đang đứng trước thời cơ phát triển mới.

Theo ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, nhóm đất nông nghiệp được điều chỉnh đến năm 2020 là 88.005ha, giảm so có năm 2010 là 118.052ha; trong khi đây, nhóm đất phi nông nghiệp 188.890ha, tăng so có quy hoạch vào năm 2010 là 90.868ha.

Theo kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối, Thành phố sẽ chuyển 26.246ha đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp. Cụ thể, năm 2016 đã chuyển 498ha, năm 2017 chuyển 9.158ha, năm 2018 chuyển 11.743ha, năm 2019 chuyển 2.771ha và năm 2020 chuyển 2.076ha.

Cũng theo lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, đô thị có quy mô đất 209.555ha, đất nông nghiệp chiếm 52%, nhưng chỉ đâyng góp 0,06% tổng giá trị GDPR. Do đây, việc điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất lần này tạo điều kiện cung cấp cho phát triển của những ngành công nghiệp, thương mại, dịch vụ và đề nghị nâng cấp hạ tầng đô thị, bao gồm hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, kể cả đất dành cho an ninh – quốc phòng.

Trên cơ sở quy hoạch sử dụng đất, đô thị sẽ chú trọng đầu tư hoàn chỉnh 4 đô thị vệ tinh ở 4 hướng: Phía Đông là phường Long Trường, quận 9 (giáp có trục xa lộ TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây), quy mô dao động 280ha; phía Tây là khu vực giáp Quốc lộ 1 thuộc xã Tân Kiên, huyện Bình Chánh (200ha), trục Nguyễn Văn Linh; phía Nam là khu A đô thị mới Nam Sài Gòn, trục các con phố Nguyễn Hữu Thọ (110ha); phía Bắc là thuộc khu Tây – Bắc (500ha), hướng Quốc lộ 22.

Phát triển đô thị vùng ven ra những địa phương kế bên như Bình Dương, Đồng Nai, Long An… được phân tích là hướng phát triển tối ưu. Ảnh: Lê Toàn

Song song đây là thi công giao thông kết nối giữa những khu dân cư và những tuyến metro để tiếp cận nhanh có giao thông công cộng; chú trọng đầu tư những đô thị vệ tinh theo hướng đồng bộ cơ sở hạ tầng, công trình phúc lợi để hạn chế đi đến người dân vào khu trọng điểm, góp phần giảm ùn tắc giao thông và thúc đẩy chương trình giãn dân ra những khu đô thị mới. Ngoài ra, đô thị sẽ tiếp tục chọn những nhà đầu tư có năng lực để đầu tư những dự án lớn, những khu đô thị mới; không ngừng nghỉ kiểm tra công đoạn đầu tư để xử lý những dự án chậm triển khai.

Chiến lược nào cho đô thị vệ tinh?

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), trong chiến lược phát triển của TP.HCM là sẽ phát triển những khu đô thị vệ tinh theo mục tiêu phát triển đô thị đa trọng điểm, có tính vùng không gian đô thị, vượt ra ngoài ranh giới hành chính.

Tuy nhiên, không phải đến khi này, mà câu chuyện giãn dân của TP.HCM ra những khu đô thị vệ tinh đã được những nhà quản lý nhìn thấy và tính toán từ trước đây. Theo đây, chiến lược trước hết được đặt ra cho xu hướng này là phải phát triển hệ thống giao thông hạ tầng kết nối liên vùng, đồng bộ.

Theo TS. Nguyễn Minh Hòa, chuyên gia đô thị học, kẹt xe là 1 trong những căn bệnh đô thị mà TP.HCM đang đối diện và dường như đến thời điểm giai đoạn này vẫn chưa có biện pháp hữu hiệu.

Theo TS. Nguyễn Minh Hòa, vấn nạn kẹt xe ở những đô thị lớn ở những nước đang phát triển đều phải trải qua, nhưng họ không mất quá nhiều thời gian để giải quyết. Thách thức của TP.HCM giai đoạn này là nạn kẹt xe do tỷ lệ cư dân quá đông đúc. Thời gian qua, chính quyền Thành phố đã nỗ lực trong việc đầu tư phát triển hạ tầng nhưng vẫn không giải quyết căn cơ vấn nạn kẹt xe.

“Cái cốt lõi của vấn đề là dân cư vẫn tập trung vào “lõi” của đô thị, dân nhập cư tăng quá nhanh. Do đây, Thành phố cần nhất quán trong những chính sách bán hàng nhằm bảo đảm phát triển đô thị nén, tập trung những khu vực phát triển hạ tầng, hạn chế phát triển đô thị phân tán và phải giữ bằng được vành đai xanh của Thành phố”, ông Hòa chia sẻ.

Theo nhiều chuyên gia, để gắn chương trình đột phá về giải quyết ùn tắc giao thông có chương trình chỉnh trang và phát triển đô thị, TP.HCM nên tạo những hành lang phát triển dọc những tuyến metro có nhà cao tầng có tỷ lệ và hệ số sử dụng đất cao trong phạm vi 500 m tính từ những nhà ga metro. Tuyến metro số 1 của đô thị sẽ đã đi vào hoạt động trong vài năm tới, đáng mừng là tốc độ phát triển những dự án cao tầng quanh tuyến này cũng nhanh hơn. Nhà nước nên tận dụng thời cơ đây để cải thiện chất lượng nhà ở, chất lượng cuộc sống cho người dân.

So sánh 3 đồ án quy hoạch chung của TP.HCM (được phê duyệt những năm 1993, 1998 và 2010), ông Nguyễn Trọng Hòa, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển TP.HCM chỉ ra rằng, Thành phố đã sử dụng hết quỹ đất để phát triển đô thị, bắt đầu có mầm mống đầu cơ đất đai.

Nguyên nhân của vấn đề này do đa số những dự án nhà ở, phát triển đô thị được giao trước khi có quy hoạch, nên khi Nhà nước làm quy hoạch, phải hưởng ứng chuyện đã rồi.

Trong những quy hoạch, đô thị có xu hướng phân bổ dân cư bình quân cho những quận, huyện dựa trên quy mô đất, dẫn đến hiện trạng đưa dân cư vào những vùng ngập nước. Bên cạnh đây, Nhà nước chưa có kế hoạch phát triển đô thị để bảo đảm cho đô thị phát triển hài hòa, chưa dự kiến tốt nguồn tài chính để thi công hạ tầng phục vụ đô thị.

Để giải quyết hiện trạng này, theo những chuyên gia, Nhà nước nên rút những dự án nhà ở đã giao ở những nơi không thích hợp phát triển dân cư, như những khu vực nền đất yếu, cốt thấp, có giá thành xử lý cốt nền cao, phải làm nhiều cầu cống.

Thay vào đây, chỉ tiêu phát triển dân cư ở những khu vực này sẽ được chuyển cho những khu vực cần thiết, chẳng hạn như dọc tuyến metro 1 ở quận 2 và quận 9, dọc tuyến metro 2 ở quận 10 và Tân Bình.

Theo ông Nguyễn Trọng Hòa, trong việc phát triển đô thị vệ tinh, để thực hiện chính sách bán hàng giãn dân, thì phía Đông Nam và Đông Bắc của đô thị được xem là hướng phát triển nhất giai đoạn này.

“Trong công tác quy hoạch đô thị, TP.HCM cần phải nhìn rộng, trông xa. Thay vì phát triển đô thị về những huyện Bình Chánh, Nhà Bè vốn có nền đất yếu, ngập không ngừng nghỉ, hãy đầu tư thêm vài cây cầu bắc qua Nhơn Trạch (Đồng Nai). Khi đây, dân về Đồng Nai, Bình Dương sống tốt hơn là ở 2 huyện vùng ven TP.HCM này”, ông Nguyễn Trọng Hòa đề xuất.

Canhoorchidpark.org – Theo Báo Đầu tư Bất động sản

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án Orchid Park Xem Thêm