Giải mã cơn sốt đất

Tín dụng và sốt đất là bình thông nhau, tăng trưởng tín dụng mạnh thì sốt đất sẽ xảy ra, điều này là tiêu chuẩn kinh điển của địa cầu, đợt sốt đất năm 2007 là 1 ví dụ.

Khách nghiên cứu mua đất nền ở quận 9, TPHCM Ảnh: HUY ANH

Liệu cơn sốt đất năm nay là hệ quả của tăng trưởng tín dụng, hay tiền chảy vào sản xuất kinh doanh như lời khẳng định của một vài cơ quan điều phối ngân khố quốc gia?

Vay tiền buôn đất: dễ ợt!

“Khi cơn sốt đất bùng nổ, khách hàng có tiền khó mà không đem đi mua đất, chỉ giữ được đồng tiền khi khách hàng đổ thành vàng thỏi và chôn dưới 3 thước đất”, 1 người khách hàng đúc kết và hớn hở khoe vừa chốt lời 1 lô đất quận 9, bỏ túi nửa tỷ đồng. Nghe lời khách hàng, chúng tôi đi buôn đất!

Câu hỏi Thứ nhất là tiền đâu? Dễ ợt, đi vay! Người khách hàng bảo, rồi dắt chúng tôi cầm sổ đỏ đi ngân hàng B. Đây là 1 ngân hàng lớn, vì khách hàng đã vay rồi, nên có vẻ rất thông thạo, thủ tục thuận tiện. “Hình thức vay gọi là vay tiêu dùng, mở tài khoản thấu chi, thế chấp sổ đỏ để vay 1 tỷ đồng, lãi suất 10%/năm, hàng tháng trả lãi suất, còn gốc cuối năm trả 1 lần. Nếu nói vay mua đất là không ai cho đâu”, anh cán bộ tín dụng giải đáp chân tình. Đang lấn cấn vì lãi suất cao, khách hàng hích vai tôi nói “Ăn thua gì, lãi buôn đất cao lắm, bù vô”, nghe vậy tôi mạnh dạn hơn. Hồ sơ vay gồm có hợp đồng lao động, số tài khoản trả thu nhập qua thẻ tín dụng, giấy chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu… Sau 1 hồi tham khảo, anh tín dụng bảo: “Thu nhập không đủ cho khoản vay này, nhưng sẽ làm bằng một vàih khác bù vào, lách qua việc có thêm thu nhập từ cho thuê căn nhà”. Chúng tôi bổ sung hồ sơ rồi đi công chứng. Chỉ 2 ngày sau, cán bộ tín dụng gọi điện thông báo: “Anh đã có tiền rồi, qua lấy đi”. Thế là chúng tôi có 1 khoản tiền lớn, phần còn lại sẽ bù vào, dĩ nhiên mua lô đất có giá trị vừa phải. Hai người em của tôi cũng vay kiểu đây, trở thành tay buôn đất chuyên nghiệp ở khu vực quận 9; rồi khách hàng bè của một vài em cũng cộng nhau thế chấp BDS để vay tiền đi buôn đất!

Đất nền phân lô được rao phân phối ở quận 9. Ảnh: Vi Quân

Có mặt ở khu vực UBND quận 9 các ngày người dân xếp hàng nộp hồ sơ, chúng tôi bắt gặp đa số thanh niên gương mặt thư sinh, vai có ba lô, tay cầm hồ sơ nhà đất, chủ yếu hỏi chuyện đất chuyện cát. “Thời điểm người nộp hồ sơ nhà đất tăng đột biến ở Trung tâm hành chính công quận 9, thì quầy số 1 chuyển nhượng chắc chắn là đông đúc nhất. Có ngày đỉnh điểm tiếp nhận gần 200 hồ sơ về chuyển nhượng chắc chắn”, ông Hoàng Minh Tuấn Anh, Phó Chủ tịch UBND quận 9, cho biết. Điều này nói lên vấn đề gì? Giao dịch chắc chắn là đăng ký thế chấp hoặc xóa thế chấp, tức là 1 minh chứng cho việc chuyển nhượng nhà đất gần như gắn chặt có việc huy động vốn ngân hàng. Hay nói một vàih khác, dòng tiền từ ngân hàng chính là “mồi lửa” đun sôi cơn sốt đất ở quận 9. Một minh chứng khác từ thực ở, các ngày đi mua đất ở quận 9, toàn bộ các lô đất chào phân phối đều thế chấp ngân hàng.

Mặc dù theo số liệu thống kê của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam thì tín dụng BDS hiện chỉ chiếm 8% tổng dư nợ tín dụng cả nước, nhưng nhiều chuyên gia cho rằng, tín dụng BDS “ẩn nấp” khá nhiều ở tín dụng tiêu dùng. Thực tế cho thấy, mặc dù tín dụng rót trực tiếp vào một vài công ty BDS đã giảm, nhưng cho vay tiêu dùng, đặc trưng là vay mua nhà, sửa nhà lại tăng mạnh thời gian qua. Cụ thể, chỉ riêng trong tháng 1-2018, mật độ cho vay tiêu dùng tiếp tục tăng lên mức 18,3% trong tổng dư nợ tín dụng, tương ứng có 1.202 ngàn tỷ đồng (số liệu từ Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia – NFSC).

Nhập nhằng tín dụng BDS – tiêu dùng

Cơn sốt đất lan rộng, biến BDS trở thành lĩnh vực lôi kéo nội lực, ngoại lực danh tiếng của nền kinh tế. Theo báo cáo tình hình đăng ký công ty trong quý 1-2018 của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, BDS là ngành có số vốn đăng ký mới nhiều nhất, gần 79.200 tỷ đồng, có 1.226 công ty thành lập mới, tăng 32% so có cộng kỳ năm trước. Vốn đổ vào BDS cũng chiếm đến 28,4% tổng số vốn một vài công ty thành lập mới chảy vào nền kinh tế trong quý 1 năm nay.

Đây là con số chính thức của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam: Tính đến năm 2017, tổng dư nợ tín dụng đối có làm việc đầu tư, kinh doanh BDS đạt hơn 471.000 tỷ đồng. Trong đây, 3 lĩnh vực có dư nợ tín dụng lớn nhất là: Cho vay đầu tư, kinh doanh một vài dự án thi công khu thành phố, phát triển nhà ở đạt 102.413 tỷ đồng; cho vay thi công, sửa chữa và mua nhà để ở, nhà để ở kết hợp có cho thuê, được khách hàng trả nợ bằng một vài nguồn thu nhập không phải là tiền thu nhập, tiền công đạt 100.083 tỷ đồng; cho vay kinh doanh khác đạt 112.561 tỷ đồng. Cũng theo Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, năm 2017, tín dụng tiêu dùng tăng cao, chiếm dao động 65% trong tổng dư nợ (cao hơn năm 2016 ở mức 50,2%) và chiếm 18% trong tổng tín dụng cho vay có mục đích mua, sửa chữa nhà ở. Tín dụng của làm việc kinh doanh BDS và thi công cũng tăng 12,2% so có năm 2016. Như vậy, so có năm trước, năm 2017 tiền chảy vào BDS tăng vọt, dù ở dưới hình thức nào.

Chưa hết, từ đầu năm 2018 đến ngày 20-3, tăng trưởng tín dụng của nền kinh tế đạt 2,23%. Tăng trưởng tín dụng 3 tháng đầu năm dù được phân tích vẫn đang trong xu hướng tích cực khi hỗ trợ hiệu quả cho tăng trưởng GDP quý 1, nhưng dòng vốn ngân hàng vẫn đang chảy nhiều vào một vài lĩnh vực “nóng” như BDS. Theo báo cáo của NFSC, tín dụng trung hạn, dài hạn đã có dấu hiệu tăng trở lại, bình thường nhu cầu chủ yếu là cho một vài làm việc như cho vay đầu tư thi công một vài dự án BDS, vay mua nhà hoặc vay tiêu dùng…

Theo NFSC, nếu tính toán 1 một vàih đầy đủ, kể cả trực tiếp lẫn gián tiếp (qua kênh cho vay tiêu dùng, cho vay thi công), tổng dư nợ cho vay BDS có thể lên tới hơn 20% tổng dư nợ cho vay của nền kinh tế. NFSC nhận xét, tín dụng có thể là bệ đỡ khi giải ngân vốn đầu tư công gặp khó, nhưng cần kiểm soát chặt dòng chảy của tín dụng. Nếu tín dụng tiếp tục rót vào BDS và lách bằng tín dụng tiêu dùng thì rất có thể “bong bóng” BDS sẽ xảy ra, nhất là trong bối cảnh nợ xấu hiện vẫn còn tồn đọng nhiều và chưa thể xử lý nhanh.

Riêng ở TPHCM, số liệu từ Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TPHCM cho thấy bong bóng BDS đang phình to so có các nơi khác, cho vay chính thức có lĩnh vực BDS đã chiếm 10,8% tổng dư nợ cho vay tín dụng. Với mật độ này, cho vay BDS trên địa bàn đã cao hơn dư nợ BDS bình quân của cả nước dao động 4,3%. Chưa kể, ngoài cho vay chính thức, trên địa bàn TPHCM còn có dao động 28% số tiền vay liên quan đến BDS dưới danh nghĩa một vài khoản vay tiêu dùng. Điều đáng lưu ý, cho vay trung hạn, dài hạn ở TPHCM đã chiếm trên 53% tổng dư nợ!


Canhoorchidpark.org – Theo SGGP

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án Orchid Park Xem Thêm