Giải quyết tranh chấp tại chung cư: Vướng mắc vì thiếu văn bản pháp lý

Thời gian qua, hiện trạng tranh chấp ở các chung cư có xu hướng tăng thêm. Theo các chuyên gia, các “xung đột” đây rất khó hóa giải khi hệ thống pháp luật liên quan chưa thực sự rõ ràng, chưa có các chế tài để giải quyết kịp thời và hiệu quả. Điều đây đòi hỏi cơ quan tính năng phải gấp thi công các quy định nghiêm ngặt hơn trong việc quản lý, hoạt động nhà chung cư.



Cư dân chung cư Starcity Lê Văn Lương phản đối về các bất cập của tòa nhà.

Tranh chấp chưa có dấu hiệu “hạ nhiệt”

Giữa tháng 3-2018, các cư dân chung cư Starcity Lê Văn Lương (số 81 Lê Văn Lương, phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân) đã phải gửi đơn cầu cứu chính quyền địa phương khi chủ đầu tư là Công ty cổ phần Đầu tư thương mại VNECO Hà Nội cố tình “lờ” trách nhiệm bàn giao quỹ bảo trì và hồ sơ kỹ thuật tòa nhà.

Theo bà Đinh Thị Cẩm Vân – thành viên Ban Quản trị tòa nhà, để có 1 căn hộ chung cư ở chung cư được quảng cáo “đẳng cấp theo nguyên tắc của khách sạn 4 sao”, các hộ đã phải bỏ ra hàng tỷ đồng. Thế nhưng, sau 4 năm chuyển về sinh sống, cư dân vẫn chưa nhận được pháp lý nhà, đồng nghĩa có việc chưa thể làm các thủ tục để được các cơ quan tính năng cấp “sổ hồng”. Trong khi đây, việc phân định các phần quy mô thuộc có chung, riêng, bàn giao quỹ bảo trì, hồ sơ kỹ thuật nhà chung cư cho ban quản trị cũng liên tục bị chủ đầu tư thất hẹn…

Tương tự, hiện trạng dân “tố” chủ đầu tư chây ỳ bàn giao quỹ bảo trì, hồ sơ kỹ thuật tòa nhà cũng xảy ra ở chung cư CT1 Trung Văn (phường Trung Văn, quận Nam Từ Liêm). Dù Ban Quản trị đã nhiều lần có văn bản đề nghị chủ đầu tư là Công ty cổ phần Xây dựng số 3 thực hiện nghĩa vụ theo quy định, song chủ đầu tư liên tục né tránh.

Trong khi đây, ở tòa nhà Capital Garden (ngõ 102 Trường Chinh, quận Đống Đa), các cư dân như “ngồi trên đống lửa” khi tòa nhà này vẫn chưa được nghiệm thu phòng cháy, chữa cháy, dù cư dân chuyển về sinh sống từ năm 2016. Cực chẳng đã, cuối tháng 3-2018, cư dân đã căng băng rôn, biểu ngữ đề nghị chủ đầu tư là Công ty TNHH Khách sạn Kinh Đô nghiệm thu phòng cháy, chữa cháy và đòi 1 số ích lợi liên quan…

Theo Bộ Xây dựng (tổng hợp từ báo cáo của 43 địa phương và số lượng đơn thư gửi về Bộ), hiện có 215 dự án BDS có khiếu nại, tranh chấp. Trong đây có 108 dự án xảy ra tranh chấp giữa chủ đầu tư có cư dân, hoặc giữa các chủ thể liên quan trong phạm vi dự án. Các tranh chấp, khiếu nại chủ yếu liên quan đến các vấn đề: Phần quy mô có chung, riêng; quỹ bảo trì; chất lượng công trình; tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu; hợp đồng chuyển nhượng căn hộ chung cư; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền có nhà…

Sớm đã đi vào hoạt động hệ thống pháp lý

Trong các năm gần đây, mô hình phát triển nhà ở chung cư ở các thành phố càng ngày càng tăng cao. Mô hình này được coi là xu hướng phát triển tất yếu ở khu vực thành phố, đặc thù là các thành phố lớn. Song, cộng có số các tòa nhà đưa vào sử dụng, hoạt động ngày 1 nhiều thì lượng xung đột, tranh chấp ở các chung cư cũng tăng thêm.

Theo Bộ Xây dựng, việc xảy ra các tranh chấp, khiếu nại giữa các bên (chủ đầu tư, cư dân, ban quản trị, đơn vị quản lý hoạt động) thời gian qua chủ yếu do 1 số quy định pháp lý về quản lý, sử dụng nhà chung cư như cách tính quy mô căn hộ chung cư, quy mô lô gia, hộp kỹ thuật, quy mô chung – riêng… chưa đủ rõ; quy định các chế tài xử phạt các hành vi vi phạm chưa thích hợp có đề nghị quản lý. Trong khi đây, vai trò quản lý nhà nước của các cơ quan chuyên ngành và chính quyền địa phương ở 1 số nơi cũng chưa thực hiện tốt; chưa thực hiện công tác tuyên truyền, giải đáp pháp luật để các chủ thể liên quan hiểu và tiến hành luật pháp thống nhất (bao gồm quyền, nghĩa vụ và chế tài xử lý theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về hành chính, pháp luật về dân sự…).

Thực tế, khi xung đột không giải quyết được, cư dân thường gửi đơn đến chính quyền địa phương kêu cứu. Vậy nhưng, theo ông Trịnh Lê Đức, Chủ tịch UBND phường Minh Khai (Hai Bà Trưng): Có vấn đề gì, người dân cũng “kêu” lên phường, lên quận, nhưng việc xử lý các tranh chấp chung cư liên quan đến quỹ bảo trì, quy mô chung – riêng,… lại vượt quá thẩm quyền. Theo quy định, thẩm quyền giải quyết tranh chấp trong quản lý, sử dụng nhà chung cư, chính quyền cấp tỉnh – Sở Xây dựng mới là đơn vị có thẩm quyền này. Song, đến nay cũng chưa có chủ đầu tư nào bị cưỡng chế thực hiện nghĩa vụ vì thiếu quy định giải đáp.

Thực trạng trên dẫn đến các tranh chấp, mâu thuẫn ở các chung cư vẫn chưa thể đi đến hồi kết và tiếp tục tăng thêm. Trong đây, 1 trong các lý do là hiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ liên quan đến nhà chung cư là quá chậm, chưa bắt kịp sự phát triển của nhà chung cư… Trước hiện trạng đây, Chính phủ đã đề nghị Bộ Xây dựng tổng hợp các nội dung khiếu nại của dân cư ở các dự án nhà ở đối có chủ đầu tư. Đây là cơ sở nhằm rà soát lại quy định của pháp luật có liên quan để kiến nghị các cơ quan có thẩm quyền sửa đổi, bổ sung các quy định không còn thích hợp và giải đáp các cơ quan liên quan giải quyết các vụ khiếu nại và phản đối chủ đầu tư ở các dự án.


Canhoorchidpark.org – Theo Hà Nội mới

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án Orchid Park Xem Thêm