Góp vốn bằng đất: Nếu đúng quy định thì nhiều người trắng tay

Hình thức góp vốn bằng quyền sử dụng đất được các doanh nghiệp có quỹ đất sử dụng để hợp tác có các đơn vị có năng lực tài chính, nhằm thành lập 1 doanh nghiệp mới để làm chủ đầu tư dự án. Tưởng như đấy là câu chuyện kinh doanh bình thường, nhưng nếu chiếu theo quy định hiện hành thì lại có các bất cập cần sớm sửa đổi.

Quy định về việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất không theo kịp thực ở phân khúc. Ảnh: Gia Huy

Góp đất làm vốn

Theo các luật sư, hình thức góp vốn bằng quyền sử dụng đất của các doanh nghiệp địa ốc có từ rất lâu. Tuy nhiên, từ năm 2013 tới nay, mô hình này bùng phát khi mà quỹ đất dành cho việc phát triển dự án BĐS dần cạn kiệt. Thêm vào đấy là việc có nhiều doanh nghiệp mới thành lập, có vốn nhưng lại không có quỹ đất để thực hiện dự án.

Ngoài ra, nhiều doanh nghiệp có quỹ đất ở địa điểm đẹp nhưng lại không có tiền phát triển dự án BĐS phải ôm đất nhiều năm, nên đã tìm cách bắt tay cộng doanh nghiệp có vốn nhưng không có quỹ đất để cộng triển khai dự án. Cái bắt tay này được hiện thực hóa bằng việc hai doanh nghiệp thành lập 1 doanh nghiệp BĐS mới, để triển khai phát triển dự án nhà ở thương mại đấy. Lợi nhuận chia theo mật độ vốn góp và thỏa thuận bước đầu của hai bên…

Ông Nguyễn Văn Dũng, Giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Thăng Long cho biết, doanh nghiệp ông thành lập năm 2014 và làm việc chủ yếu vẫn chỉ là môi giới BĐS. Sau khi đã tích lũy tài chính tương đối ổn, tới thời điểm này, Công ty chọn lọc làm chủ đầu tư dự án BĐS.

Tuy nhiên, cái khó nhất có đơn vị này là kiếm quỹ đất để áp dụng phát triển dự án. Giải pháp cuối cộng là ông Dũng chọn lọc hợp tác có 1 doanh nghiệp kinh doanh hạt điều ở tỉnh Long An. Doanh nghiệp này có quỹ đất nhưng lại không có vốn cũng như không có kinh nghiệp phát triển dự án BĐS.

“Đầu tiên, hai bên làm biên bản góp vốn. Công ty tôi góp vốn bằng tiền để làm thủ tục pháp lý và hạ tầng, Công ty đối tác góp quỹ đất để làm dự án phân lô phân phối nền. Lợi nhuận sẽ chia theo mật độ góp vốn khi đã đi vào hoạt động dự án”, ông Dũng nói.

Tuy nhiên, theo luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn luật sư TP.HCM, việc kẻ góp đất, người góp tiền tưởng bình thường nhưng thực ở pháp luật lại không dễ làm bởi thế.

Cụ thể, Luật Đất đai 2013 (Khoản 10, Điều 3) quy định, việc chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) là việc chuyển giao QSDĐ từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, giao dịch, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng QSDĐ.

Đối có việc sử dụng đất để thực hiện dự án, công trình sản xuất – kinh doanh mà thích hợp có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì chủ đầu tư được nhận góp vốn bằng QSDĐ theo quy định của pháp luật. Tại khoản 1, Điều 73, Luật Đất đai 2013 quy định, Nhà nước cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền có nhà ở và tài sản khác gắn liền có đất cho người nhận góp vốn bằng QSDĐ, người nhận QSDĐ khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng QSDĐ để thu hồi nợ.

Việc góp vốn bằng QSDĐ được thực hiện thông qua Hợp đồng góp vốn ở đơn vị công chứng và khi cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho chủ đầu tư đều có phần ghi chú về việc góp vốn bằng QSDĐ này.

Sau khi nhận góp bằng QSDĐ, bên nhận góp vốn (chủ đầu tư dự án) là tổ chức kinh tế trong nước hay doanh nghiệp liên doanh có nước ngoài, đều có các quyền của 1 người sử dụng đất bình thường được Nhà nước giao đất hay nhận giao dịch QSDĐ để thực hiện dự án nhà ở thương mại như: Chuyển nhượng QSDĐ, tài sản thuộc có của mình gắn liền có đất; Thế chấp bằng QSDĐ, tài sản thuộc có của mình gắn liền có đất ở các tổ chức tín dụng được phép làm việc ở Việt Nam; Góp vốn bằng QSDĐ, tài sản thuộc có của mình gắn liền có đất để hợp tác sản xuất – kinh doanh có tổ chức, cá nhân, người Việt Nam an cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật.

Vấn đề đặt ra là thời điểm nào thì chấm dứt việc góp vốn bằng QSDĐ và các vấn đề gì có thể xảy ra?

Trước đấy, Luật Đất đai 2003 có quy định về việc chấm dứt việc góp vốn bằng QSDĐ nhưng đến Luật Đất đai 2013 thì không có quy định nào về vấn đề này. Khoản 2 và Khoản 4, Điều 131, Luật Đất đai 2003 có quy định, việc góp vốn bằng QSDĐ chấm dứt trong các trường hợp hết thời hạn góp vốn bằng QSDĐ.

Khi chấm dứt việc góp vốn thì việc xử lý QSDĐ được quy định như sau: Trường hợp hết thời hạn góp vốn hoặc do thoả thuận của các bên về chấm dứt việc góp vốn thì bên góp vốn bằng QSDĐ được tiếp tục sử dụng đất đấy trong thời hạn còn lại. Trường hợp thời hạn sử dụng đất đã hết hoặc bên góp vốn bằng QSDĐ không còn nhu cầu tiếp tục sử dụng thì Nhà nước cho doanh nghiệp liên doanh tiếp tục thuê đất, nếu doanh nghiệp liên doanh chấm dứt làm việc thì Nhà nước thu hồi đất đấy.

Trong khi đấy, Luật Đất đai 2013 lại không quy định về thời hạn chấm dứt việc góp vốn bằng QSDĐ, nhưng Nghị định 01/2017/NĐ-CP (sửa đổi Điều 80 Nghị định 43/2014/NĐ-CP giải đáp thi hành Luật Đất đai 2013) lại có quy định các trường hợp chấm dứt việc góp vốn bằng QSDĐ tương tự như Luật đất đai 2003: Trường hợp hết thời hạn góp vốn hoặc do thỏa thuận của các bên về chấm dứt việc góp vốn thì bên góp vốn bằng QSDĐ được tiếp tục sử dụng đất đấy trong thời hạn còn lại.

Trường hợp người sử dụng đất góp vốn bằng QSDĐ và sau đấy nhà đầu tư làm thủ tục đăng ký hoặc xin phép chuyển mục đích sử dụng đất thì khi hết thời hạn góp vốn, quyền và nghĩa vụ có liên quan giữa bên góp vốn và bên nhận góp vốn thực hiện theo thỏa thuận của các bên theo quy định của pháp luật, trường hợp thời hạn sử dụng đất đã hết và bên góp vốn bằng QSDĐ không còn nhu cầu tiếp tục sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất.

Bộ Luật Dân sự 2005 cũng có quy định rằng, bên góp vốn được nhận lại đất theo thỏa thuận hoặc khi thời hạn góp vốn đã hết. Tuy nhiên, đến Bộ Luật Dân sự 2015 đã bỏ các quy định này.

“Điều đấy có nghĩa, tùy từng trường hợp, doanh nghiệp có thể sẽ được nhận lại QSDĐ của mình đã góp vốn trước đấy nếu còn thời hạn sử dụng đất (thời hạn góp vốn ít hơn thời hạn sử dụng đất), nếu hết thời hạn sử dụng đất (thời hạn góp vốn bằng thời hạn sử dụng đất) và không còn nhu cầu sử dụng thì Nhà nước thu hồi. Như vậy, hết thời hạn góp vốn thì chủ đầu tư trả lại đất cho người góp vốn bằng đất, và nếu thế người mua nhà ở quỹ đất mà doanh nghiệp này góp chẳng lẽ sẽ trắng tay”, luật sư Phượng nói.

Bất cập quy định góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Luật sư Trần Đức Phượng đánh giá thêm, theo quy định ở Điểm a Khoản 2, Điều 174, Luật Đất đai 2013, tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng QSDĐ để thực hiện dự án nhà ở thương mại cũng có quyền giao dịch QSDĐ, tài sản thuộc có của mình gắn liền có đất. Vậy các người nhận giao dịch QSDĐ có các dự án kiểu này có phải chịu chung cảnh trả lại đất khi hết thời hạn góp vốn hay không vẫn chưa được Luật Đất đai đề cập.

Trong khi đấy, chẳng hạn có dự án là nhà chung cư, Khoản 3, Điều 49, Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định, chủ có căn hộ cao tầng được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền có nhà ở và tài sản khác gắn liền có đất đối có qui mô đất sử dụng chung theo thời hạn ổn định lâu dài.

Hiện nay, có rất nhiều dự án liên doanh kiểu này đã cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền có nhà ở cho người mua nhà, trong đấy QSDĐ là đất chung của nhà chung cư được xác định là đất ở và được ổn định lâu dài. Có thể nói, khi cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà, dường như Cơ quan nhà nước cũng hiểu các bất cập này của quy định pháp luật nên không đề cập đến các quy định liên quan đến thời hạn góp vốn bằng QSDĐ.

“Như vậy, vấn đề đặt ra là, dự án nhà ở thương mại mà đất của dự án được các doanh nghiệp (nhà đầu tư) sử dụng để góp vốn có doanh nghiệp trong nước hoặc doanh nghiệp nước ngoài nhằm thành lập 1 doanh nghiệp mới (làm chủ đầu tư dự án) thì người mua nhà đảm bảo sẽ chẳng thể thực hiện được việc trả lại đất cho doanh nghiệp đã góp vốn bằng QSDĐ.

Điều đấy cũng khiến cho các ngân hàng nhận thế chấp ở các dự án nhà ở thương mại có góp vốn bằng QSDĐ bối rối trước các quy định pháp luật chưa rõ ràng. Do vậy, khi sửa đổi Luật Đất đai 2013, cần tham khảo và giải quyết các vướng mắc này theo hướng quy định, khi góp vốn bằng QSDĐ là xem như đã chuyển giao hoàn toàn”, luật sư Phượng đề xuất.

Với vấn đề này, ông Nguyễn Văn Dũng cho rằng, khi đăng ký pháp lý dự án cũng như cấp phép sổ đất từng nền, cơ quan công dụng không hề hỏi về việc quỹ đất này có được góp vốn hay không.

“Tôi thực hiện khá nhiều dự án góp vốn bằng QSDĐ, nhưng chưa dự án nào được cơ quan công dụng hỏi về việc góp vốn QSDĐ. Thậm chí, theo nghiên cứu thì nhiều doanh nghiệp khác hiện đang thực hiện góp vốn bằng QSDĐ cũng chưa ai bị cơ quan công dụng giải đáp rằng việc góp vốn này sẽ có nhiều rủi ro”, ông Dũng nói.

Canhoorchidpark.org – Theo Đầu tư Bất động sản

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án Orchid Park Xem Thêm