Im ắng thị trường căn hộ trung – cao cấp

Phân khúc căn hộ chung cư trung – đẳng cấp 6 tháng qua đã giảm hơn 40% so có cộng kỳ năm ngoái

Khác có vài năm trước đó, phân khúc nhà đất trung – đẳng cấp 6 tháng đầu năm 2018 đã phát triển thành im ắng, chuyển nhượng không còn sôi động, trừ một số dự án có địa điểm và giá độc đáo tốt.

Nguồn cung giảm mạnh

Báo cáo mới nhất từ Hiệp hội Bất động sản TP HCM cho thấy 6 tháng đầu năm 2018, phân khúc nhà đất TP đã có thể hiện sụt giảm so có cộng kỳ năm 2017. Theo đó, tổng số dự án đủ điều kiện huy động vốn đưa ra phân khúc là 29 dự án, giảm 9,4% so có cộng kỳ năm 2017. Tổng số căn hộ chung cư đưa ra phân khúc là 9.174, giảm 44,5% so có cộng kỳ năm 2017. Trong đó, phân khúc căn hộ chung cư đẳng cấp chỉ có 3.828 căn, giảm 25,9% so có 5.164 căn cộng kỳ năm 2017. Còn phân khúc căn hộ chung cư trung cấp có 3.465 căn, giảm 32,6% so có 5.136 căn cộng kỳ năm 2017.

Thực tế cho thấy từ cuối năm 2017 đến nay, phân khúc căn hộ chung cư tầm trung – đẳng cấp được tung ra khá nhỏ giọt. Ngược lại so có năm 2016-2017, năm nay chỉ một số nhà đầu tư có tên tuổi, tự tin về sản phẩm của mình mới dám bung hàng.



Một dự án căn hộ chung cư trung – đẳng cấp hiếm hoi vừa được mở phân phối mở phân phối hồi tháng 5 lôi kéo khá nhiều người quan tâm

Vào đầu năm, dự án Kingdom101 của Công ty Đông Dương (quận 10) mở phân phối ra phân khúc có tổng cộng dao động 1.000 căn cho toàn dự án. Đầu tháng 5, Công ty CP Hưng Thịnh Land trình làng ra phân khúc dự án Q7 Saigon Riverside Complex trên một số con phố Đào Trí, quận 7.

Mới đó nhất, Công ty CP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (TTC Land) mở phân phối dự án Charmington Iris (một số con phố Tôn Thất Thuyết, quận 4). Với hơn 1.400 căn hộ chung cư, tọa lạc trên 1 trong một số con một số con phố huyết mạch của quận 4, Charmington Iris được xem là 1 trong một số dự án trọng tâm của TTC Land trong năm 2018.

Theo ghi nhận của phóng viên, đa số một số dự án chỉ ở mức mở phân phối dự án, nhà đầu tư đặt cọc giữ chỗ.

Không dám bung hàng

Giám đốc marketing 1 công ty nhà đất có khá nhiều dự án ở khu vực quận 9 cho biết thời gian qua, công ty của ông không dám bung dự án căn hộ chung cư. “Chúng tôi sợ tâm lý bạn chưa ổn định sau vụ cháy căn hộ chung cư Carina (quận 8) nên chuẩn bị chờ thêm một số tháng nữa mới phân phối. Theo dõi dự án của một số công ty khác, chúng tôi cảm thấy sức mua cũng không tốt như trước” – vị này nhận định.

Chuyên gia nhà đất Trần Khánh Quang cho rằng từ năm 2013, phân khúc nhà đất đã chuyển sang chu kỳ tăng trưởng sau 1 thời gian “đóng băng”. Đến nay, đa số một số dự án xin cấp phép đầu tư đều đã mở phân phối. Hiện ở, có nhiều nhà đầu tư, nhất là nhà đầu tư nước ngoài, đang tìm mua quỹ đất để phát triển dự án. Nhưng trong bối cảnh giai đoạn này, giá đất đã tăng quá cao nên để mua được, đầu tư và tung hàng ra hơi khó, nhất là ở phân khúc trung – đẳng cấp.

Theo ông Quang, giả dụ trước đó, căn hộ chung cư trung – đẳng cấp có thể xuất hiện ở một số dự án nhỏ lẻ thì nay, chỉ có một số công ty lớn, dự án lớn mới có thể triển khai căn hộ chung cư trung – đẳng cấp do giá đất quá cao, số lượng căn hộ chung cư phải nhiều mới đủ để chủ đầu tư có lãi.

“Dự án trung – đẳng cấp có đề nghị khắt khe về địa điểm. Để thực hiện dự án phân khúc này, chủ đầu tư cũng phải đầu tư nhiều hạng mục tiện ích cho cư dân. Nếu chỉ là một số dự án nhỏ lẻ như trước đó, đảm bảo mức giá sẽ bị đẩy lên rất cao và không khả thi. Do đó, chỉ một số dự án lớn, được đầu tư hạ tầng đồng bộ và của một số chủ đầu tư danh tiếng mới có thể triển khai phân khúc này” – ông Quang nói.

Tính đến nhân tố thời điểm

Theo ông Quang, trên thực ở, chẳng thể nói việc nguồn cung ít khiến cho phân khúc này đang phát triển thành trầm lắng. Bởi đó vẫn là căn hộ chung cư trung và đẳng cấp có mức tiêu thụ khá tốt. Lý do xuất phát từ việc một số dự án này đa số đều được triển khai bởi một số chủ đầu tư danh tiếng, có thương hiệu trên phân khúc. Thêm vào đó, lượng hàng ít nên công ty cũng ít vấp phải sự tranh đua của một số chủ đầu tư khác cộng phân khúc.

Lãnh đạo 1 công ty địa ốc cho rằng bên cạnh việc giá đất tăng cao thì chính nguồn cung căn hộ chung cư trung – đẳng cấp đang bị dư thừa trong nhiều năm qua đã khiến cho 1 số công ty phát triển thành thận trọng trong việc triển khai phân khúc này. Thay vào đó, nhiều công ty đã chuyển hướng sang một số căn hộ chung cư giá rẻ, giá rẻ vốn có tính thanh khoản cao. Ngoài ra, vụ cháy chung cư Carina và cơn sốt đất nền trong một số tháng đầu năm 2018 cũng đã góp phần khiến một số căn hộ chung cư trung – đẳng cấp bị chững lại. “Khác có căn hộ chung cư giá rẻ, giá rẻ vốn có nhu cầu lớn, chỉ cần tung ra là có thể lôi kéo bạn, căn hộ chung cư trung – đẳng cấp kén khách hơn rất nhiều. Do đó, nhân tố thời điểm cũng được một số công ty tính đến khi có ý định mở phân phối sản phẩm. Thời gian qua, có quá nhiều nhân tố bất lợi cho phân khúc căn hộ chung cư nên việc nhiều chủ đầu tư “ém hàng”, chưa mở phân phối trong thời gian này cũng là điều dễ hiểu” – vị này nói.

Năm 2019, có thể xảy ra “bong bóng” nhà đất

Nếu mức giá vẫn tiếp tục tăng quá nhanh và nguồn tín dụng vẫn đổ vào nhà đất, phân khúc có thể xảy ra hiện trạng “bong bóng” trong năm 2019. Đó là nhận định của chuyên gia tài chính Nguyễn Trí Hiếu ở hội thảo “Sốt nhà đất – Cơ hội và rủi ro” được tổ chức ở TP HCM vào sáng 29-6.

Theo ông Hiếu, bất cứ phân khúc nào cũng có thể xảy ra khủng dao động bởi không bao giờ có sự cân bằng lâu dài giữa cung và cầu. Đây là 2 thái cực song hành có nhau, cung lên có cầu, cầu lên cung lên. Khi nào cung vượt quá cầu thì xảy ra “bong bóng” và sụp đổ. Hiện ở, nhà đất Việt Nam đang có dấu hiệu này.

Theo thống kê, giai đoạn này, tổng dư nợ của nền kinh tế Việt Nam đã lên tới con số 6,8 triệu tỉ đồng. Trong đó, tỉ trọng cho vay kinh doanh nhà đất ước tính đạt 7,5% trên tổng dư nợ. Tuy nhiên, theo ước tính của ông Nguyễn Trí Hiếu, tỉ trọng cho vay nhà đất nhìn chung ước tính phải đạt 20% trên tổng dư nợ của nền kinh tế. Đây là con số vô cộng lớn, nhất là so có một số quốc gia như Mỹ, Nhật…

Đến thời điểm giai đoạn này, tỉ lệ dùng nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn trong một số ngân hàng và tổ chức tín dụng đang ở mức 45%. Hệ số rủi ro cho vay trong kinh doanh nhà đất cũng đã được nâng lên 200%. Chênh lệch lãi suất cho vay và lãi suất huy động đang nằm ở mức 3%-5%. Điều này ảnh hưởng khá lớn đến sự phát triển của phân khúc.

Hiện nay, Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước đã đưa ra quan điểm về hạn chế cho vay nhà đất. Điều này sẽ khiến trong tương lai nhà đất sẽ phát triển thành gặp khó hơn.


Canhoorchidpark.org – Theo NLĐ

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án Orchid Park Xem Thêm