Khổ vì quy trình đóng tiền sử dụng đất

Hàng trăm dự án chưa thể đâyng tiền sử dụng đất khiến doanh nghiệp khốn khổ, ngân sách hụt thu. Đó là hiện trạng đang diễn ra hơn 1 năm trở về đấy khi quy định về tính tiền sử dụng đất một sốh tân.

Nhiều doanh nghiệp có thể bị thiệt khi thời gian tính tiền sử dụng đất kéo dài

ẢNH: ĐÌNH SƠN

Tăng thủ tục, đội chi phí

Lãnh đạo 1 doanh nghiệp BĐS ở TP.HCM than thở, hai năm gần đấy một số hồ sơ pháp lý liên quan đến việc triển khai dự án BĐS vô cộng gian nan, đặc thù là khâu thẩm định, đâyng tiền sử dụng đất và khâu cấp phép thi công. Dù doanh nghiệp (DN) làm đúng, hồ sơ vẫn bị ngâm, lãnh đạo không dám ký.

Nên tham khảo bỏ khung giá đất Đơn cử như khâu tính tiền sử dụng đất. Trước đấy việc này chỉ có Sở Tài chính là “chủ xị”, nay có thêm sự tham dự của Sở Tài nguyên – Môi trường và Hội đồng thẩm định giá đất TP. Vì qua 3 cửa nên thời gian bị kéo dài hơn rất nhiều. Hiện trên địa bàn TP.HCM có dao động 100 dự án chưa thể đâyng tiền sử dụng đất, có số tiền hàng ngàn tỉ đồng. Nhiều DN trong số đây “xin” được đâyng tiền sử dụng đất tạm tính để có thể làm một số thủ tục thứ hai, khi có con số chính thức DN sẽ đâyng thêm hoặc được trả lại. Tuy nhiên, việc này không hề thuận tiện bởi không có quy định nào cho phép. Nên chỉ có một sốh chờ.

Sở dĩ có hiện trạng “cám treo, heo nhịn đâyi”, tiền DN có sẵn nhưng ngân sách chưa thể thu là do quy trình nhiêu khê. Đầu tiên Sở Tài nguyên – Môi trường xác định phương án giá đất. Để thực hiện việc này, Sở Tài nguyên – Môi trường phải tổ chức đấu thầu và chọn đơn vị thẩm định giá có chi phí thấp nhất. Khi đơn vị thẩm định đưa ra được giá đất theo giá phân khúc sẽ trình liên sở là Sở Tài nguyên – Môi trường và Sở Tài chính thẩm định và phê duyệt. Cuối cộng phải được Hội đồng thẩm định giá đất TP phê duyệt. Khi đây DN mới được đi đâyng.

“Mục đích của quy định này là muốn có cơ chế kiểm tra chéo để DN không bị “hành” và có 1 con số chính xác nhất, tránh gây thất thoát cho ngân sách nhà nước. Tuy nhiên, để đã đi vào hoạt động được thủ tục này DN cực khổ trăm bề, mất rất nhiều thời gian và tốn kém thêm tiền bạc lót tay. Nội chuyện bị đơn vị thẩm định giá đất hành và đòi lót tay mệt mỏi lắm rồi”, vị này cho hay.

Ông Nguyễn Đình Trung, Chủ tịch HĐQT Công ty Hưng Thịnh, nhận xét định giá phân khúc như giai đoạn này chưa thích hợp lắm bởi theo luật Đất đai, thời điểm tính tiền sử dụng đất là thời điểm giao đất, trong khi có rất nhiều dự án thời gian thẩm định kéo dài 2 – 3 năm chưa xong. Giả sử thời điểm thẩm định thì giá đất rất cao nhưng sau đây 2 năm mới có kết quả, khi này phân khúc khủng hoảng giảm dẫn đến DN thiệt hại rất lớn (trong thời gian này DN phải chờ đợi nên tăng chi phí tài chính và chịu rất nhiều rủi ro do mất thời cơ…).

Áp dụng hệ số K

Với các vướng mắc nói trên, theo một số DN, nhà nước nên có 1 hệ số chuẩn để tính tiền sử dụng đất như hệ số K đang tính tiền sử dụng đất cho người dân. Như vậy, khi DN bắt tay vào làm dự án, họ đã chuẩn bị được tiền sử dụng đất phải nộp, từ đây đưa vào cơ cấu chi phí để tính được lợi nhuận và định hướng cho sản phẩm.

Điều này có ít nhất 3 cái lợi. Thứ nhất DN tính toán được hiệu quả đầu tư, tính khả thi cho dự án. Thứ hai là nhà nước thu thuế đúng, đủ và rất nhanh. Cuối cộng là tránh hiện trạng định giá theo cơ chế xin cho. Khi định giá theo hệ số đã quy định rõ ràng, pháp luật cho phép thì không ai xin ai cho. DN tự kê khai, cơ quan thẩm quyền ứng dụng theo bảng giá, hệ số để ra thông báo nộp tiền theo quy định. Việc này cắt giảm thủ tục, giải quyết nhanh hồ sơ, hồ sơ công khai minh bạch…

Cũng theo ông Nguyễn Đình Trung, khi thi công bảng giá đất, hệ số K, cơ quan thẩm quyền cũng đã tính hết một số nhân tố về cơ cấu giá như: một số đặc điểm, đặc tính của BĐS tùy theo địa điểm, khu vực… trong đây cũng đã có nhân tố phân khúc. Đặc biệt khi ban hành bảng giá đất phải trình HĐND thông qua. Do đây xét về góc độ quy trình, nó còn chuẩn và chính xác hơn nhiều so có quy trình thẩm định giá giai đoạn này.

Người mua nhà chịu thiệt

Theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu, một sốh tính tiền sử dụng đất đang tạo ra cơ chế “xin-cho”, nhũng nhiễu và DN phải mất rất nhiều thời gian để đã đi vào hoạt động thủ tục hành chính này. Bên cạnh đây, tiền sử dụng đất đang chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu chi phí nhà ở. Cụ thể, chiếm dao động 10% trong chi phí căn hộ cao tầng chung cư; dao động 30% trong chi phí nhà phố và dao động 50% trong chi phí villa. Mức giá đội thêm này cuối cộng người mua nhà sẽ phải chịu.

Trong điều kiện một số thủ tục pháp lý quá nhiêu khê, kéo dài như giai đoạn này, HoREA kiến nghị tham khảo cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở hình thành trong tương lai được phân phối sản phẩm cho bạn, sau khi đã thực hiện tạm nộp tiền sử dụng đất và có văn bản cam đoan sẽ nộp tiền sử dụng đất phát sinh (nếu có) khi một số cơ quan thẩm quyền phê duyệt số tiền sử dụng đất của dự án phải nộp, để sớm đưa sản phẩm ra phân khúc, cắt giảm gặp khó cho chủ đầu tư và góp phần làm tăng nguồn thu tiền sử dụng đất vào ngân sách TP.

Canhoorchidpark.org – Theo Thanh Niên

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án Orchid Park Xem Thêm