Khu đất vàng 6.000m2 của Sabeco: Ai đứng đằng sau vụ thâu tóm?

Tại buổi họp báo tình hình kinh tế xã hội TPHCM 6 tháng đầu năm 2018, ông Võ Văn Hoan, Chánh văn phòng UBND TPHCM cho biết hiện đang diễn ra quá trình thanh tra khu đất vàng số 2 – 4 – 6, 1 số con phố Hai Bà Trưng, phường Bến Thành, quận 1, TPHCM.

Thực tế quá trình chuyển đổi chủ có từ Sabeco cho CTCP Đầu tư Sabeco Pearl – nhà đầu tư dự án trên khu đất này, đặt ra nghi vấn phân phối đất công giá rẻ cho tư nhân?

Lập ra Công ty Sabeco Pearl rồi thoái vốn

Dự án khu đất vàng 2-4-6 Hai Bà Trưng (Sài Gòn Mê Linh Tower) có quy mô dao động 6.000m2, nằm địa điểm đắc địa có 4 mặt 1 số con phố 1 số con phố Đông Du, Thi Sách, Công trường Mê Linh và Hai Bà Trưng, do CTCP Đầu tư Sài Gòn Pearl làm chủ đầu tư. Khu đất này dự định sẽ được xây dựng thành Dự án công trình căn hộ chung cư, thương mại, văn phòng có tên Sài Gòn Mê Linh Tower, có tổng mức đầu tư hơn 2.423 tỷ đồng.

Để thực hiện dự án, Sabeco lập ra CTCP Đầu tư Sabeco Pearl. Theo giấy chứng nhận đăng ký công ty, 4 cổ đông sáng lập ban đầu bao gồm CTCP Đầu tư Thương mại và Dịch vụ Hà An có 25,5%, CTCP Đầu tư Mê Linh có 25,5%, Sabeco có 26% và CTCP Attland có 23%. Đến tháng 6-2016, Sabeco đã thoái vốn theo hình thức đấu giá phân phối tất cả số cổ phần đang nắm giữ (26% vốn điều lệ) cho 1 số cổ đông sáng lập khác.

Theo đấy, Sabeco xác định giá khởi điểm 13.247 đồng/cổ phần, giá trúng đấu giá là 13.347 đồng/cổ phần, đơn vị trúng đấu giá đã mua tất cả cổ phần là CTCP Attland (thành viên sáng lập). Attland khi đấy có 49% cổ phần ở CTCP Đầu tư Sài Gòn Pearl, 51% còn lại được chia đều cho Công ty Hà An và Công ty Mê Linh.

Một góc khu đất vàng 2-4-6 Hai Bà Trưng đang được vây lại để dự định xây dựng tòa cao ốc.

Tháng 10-2016, Sabeco Pearl được đổi tên thành CTCP Đầu tư Quảng trường Mê Linh. Nhân sự cao cấp của công ty này cũng 1 sốh tân, ông Nguyễn Như Pho lên làm Chủ tịch HĐQT, thay cho ông Bùi Cao Nhật Quân. Tuy nhiên 1 tháng sau đấy, ông Nguyễn Như Pho lại bị thay bởi ông Ngô Văn An. Theo giấy phép đăng ký kinh doanh mới, ông Ngô Văn An sinh năm 1977, người Hoa. Đồng thời có việc thay thế Chủ tịch HĐQT, 1 số cổ đông sáng lập ban đầu cũng thoái sạch vốn ở đấy.

Theo nguồn tin riêng của ĐTTC, ông Ngô Văn An là 1 nhân sự lãnh đạo bộ phận phát triển dự án thuộc công ty con Sunny World của Tập đoàn Vạn Thịnh Phát. Ngoài CTCP Đầu tư Quảng trường Mê Linh, ông Ngô Văn An hiện là chủ có hoặc đại diện pháp luật của 8 công ty gồm: Công ty TNHH bất động sản Đức Khải 1; Công ty TNHH dịch vụ thương mại và đầu tư Tương Lai; CTCP Đầu tư Mê Linh Square; CTCP Đức Giang; CTCP Đầu tư Trade Wind; CTCP Đầu tư Golden Hill; Công ty TNHH quản lý tài sản & bất động sản Alpha King; CTCP quản lý phát triển dự án Đông Sài Gòn.

Trong 1 số công ty này, đáng chú tâm có CTCP Đầu tư Mê Linh Square. Mê Linh Square có vốn điều lệ hơn 3.000 tỷ đồng, song ông Ngô Văn An không phải là cổ đông sáng lập của công ty này. 3 cổ đông sáng lập của Mê Linh Square gồm: Trương Kiến Anh (chiếm 30%); Diệp Nhâm Quang Vinh (chiếm 30%) và Trương Thôi Chánh (40%).

Có vấn đề khi thẩm định giá

Theo hồ sơ phân phối đấu giá cổ phần Sabeco Pearl, có giá khởi điểm 13.247 đồng/cổ phần, Sabeco đã phân phối đấu giá 14.733.342 cổ phần cho chính 1 số cổ đông sáng lập, thu về dao động 196,64 tỷ đồng vào tháng 6-2016, bất chấp nhóm cổ đông đã trình làng dự án khu phức hợp nói trên ra phân khúc hồi đầu năm 2016.

Hồi đầu tháng 2-2018, Kiểm toán Nhà nước đã có báo cáo kiểm toán về tình hình tài chính, vận hành quản lý tài sản nhà nước, sử dụng vốn năm 2016 của Sabeco. Từ báo cáo của Kiểm toán Nhà nước đã cho thấy có sai sót trong quá trình phân phối cổ phần Sabeco Pearl. Theo đấy, để xác định giá khởi điểm, Công ty mẹ đã thuê 3 công ty thực hiện thẩm định giá trị công ty.

Trên cơ sở thẩm định giá của Công ty TNHH Cushman&Wakefield, là đơn vị đưa ra giá trị công ty cao nhất, công ty mẹ xác định giá khởi điểm 13.247 đồng/cổ phần. Qua đấu giá, giá trúng thầu cao nhất được xác lập là 13.347 đồng/cổ phần, đơn vị trúng đấu giá mua lại tất cả cổ phần là CTCP Attland (thành viên sáng lập).

Qua kiểm tra, Kiểm toán Nhà nước nhận định: Công ty TNHH Cushman&Wakefield xác định giá trị công ty trên cơ sở kết quả thẩm định theo biện pháp so sánh và biện pháp thặng dư. Tuy nhiên, trong biện pháp so sánh, việc điều chỉnh 1 số nhân tố khác biệt không trên cơ sở chứng cứ phân khúc là không đúng giải đáp của Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Số 08 “Cách tiếp cận từ phân khúc” ban hành theo Thông tư 126/2015/TT-BTC ngày 20-8-2015.

Còn đối có biện pháp thặng dư, Công ty Cushman&Wakefield đã sử dụng tỷ suất chiết khấu để quy dòng tiền trong tương lai về giá trị giai đoạn này là 13,69%, trong khi ở thời điểm năm 2016 trên địa bàn TPHCM, tỷ suất chiết khấu do Hội đồng thẩm định giá đất đô thị và 1 số đơn vị giải đáp thẩm định giá xác định cho 1 số dự án bất động sản là 11%. Điều này làm giảm đáng kể giá trị công ty, đồng nghĩa khiến mức giá khởi điểm đấu giá lô cổ phần của Công ty mẹ đưa ra không chính xác.

Theo Báo cáo tài chính của Sabeco Pearl ở thời điểm 31-12-2015, tổng tài sản hơn 1.018 tỷ đồng. Chủ yếu là 1 số kinh phí xây dựng căn bản dở dang, lớn nhất là tiền sử dụng đất của khu đất 2- 4 -6 Hai Bà Trưng, sau khi điều chỉnh vốn còn 997,3 tỷ đồng. Thế nhưng, ở ĐHCĐ thường niên 2016, Sabeco không hề đề cập đến việc sẽ thoái vốn khỏi liên doanh Sabeco Pearl hay việc 1 sốh tân chủ trương đầu tư dự án số 2-4-6 Hai Bà Trưng. Do vậy, động thái Sabeco thoái vốn vội vàng khỏi Sabeco Pearl chỉ 3 ngày sau ĐHCĐ, càng làm nghi vấn về “tư nhân hóa” đất vàng ở Sabeco.

Canhoorchidpark.org – Theo ĐTTCO

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án Orchid Park Xem Thêm