Khu Đông Sài Gòn tiếp tục sốt đất, chuyên gia cảnh báo vỡ bong bóng

Giới chuyên môn cảnh báo hiện trạng sốt đất tiếp tục kéo dài sẽ khiến giá đất cao hơn thực ở nhiều lần, nguy cơ “bong bóng” là điều không tránh khỏi.

Kéo dài từ năm 2017, cơn sốt đất nền ở TP.HCM dường như vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt, đặc thù là khu Đông. Từ tháng 4/2017 đến nay, giá đất khu Đông liên tục nóng và neo ở vùng giá đỉnh. So có các khu vực còn lại, khu Đông là địa bàn có biên độ tăng giá mạnh nhất GĐ này.

Các báo cáo về phân khúc bất động sản TP.HCM trong quý I cũng cho thấy khu Đông biểu hiện các con số tăng trưởng ấn tượng, có mật độ tiêu thụ đạt tới 83%.

Tần suất chuyển nhượng đang rất nhanh

Tâm điểm sốt đất ở khu Đông vẫn là quận 9, giá đất ở khu này đang có biên độ tăng rất rộng trong thời gian ngắn. Theo khảo sát của Gạch Vàng, giá đất quận 9 tăng trung bình 8% trong vòng 2 tháng gần đó.

Khu vực tăng cao nhất là phường Long Bình, có mức tăng dao động 30,6%, phường Tân Phú tăng 15%, phường Tăng Nhơn Phú A tăng 11%… Trong khi đó các tuyến các con phố có biên độ tăng rộng nhất là Lã Xuân Oai từ 35 triệu đồng/m2 tăng lên 42 triệu đồng/m2, Xa lộ Hà Nội từ 41 lên 55 triệu đồng/m2, các con phố Võ Văn Hát từ 37 lên 41 triệu đồng/m2…

Theo chuyên gia đầu tư cá nhân Phan Công Chánh, phân phối kính đầu tư dịch chuyển và ngày 1 mở rộng ra vùng ven nên việc sốt đất đang lan rộng tới các vùng cận biên.

Đất đai là tài nguyên không tái tạo nên nhà đầu tư phải tìm kiếm cơ hội ở xa hơn. Chưa kể đến các nhân tố hạ tầng hay cú hích từ các siêu dự án mà chỉ cần dòng tiền đi lại về đâu thì ở đó tạo nên cơn sốt đó là 1 đặc trưng của 1 siêu thành thị.

Việc xếp hàng làm thủ tục liên quan đến đất đai ở quận 9 là 1 minh chứng rõ nét cho thấy đang có lượng chuyển nhượng lớn. Thậm chí, số liệu từ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai ở các quận huyện đã cho thấy việc tham dự phân khúc của nhà đầu tư tăng đột biến và chuyển nhượng mau chóng.

Chỉ trong thời gian ngắn 3 tháng đầu năm 2018, hiện trạng chuyển nhượng, chuyển nhượng đất nền rất sôi động. Cụ thể, huyện Củ Chi dẫn đầu có 13.866 hồ sơ nhà đất được chuyển nhượng, chuyển nhượng; quận 9 đứng thư hai có 7.000 hồ sơ; tiếp đến là huyện Bình Chánh có 6.174 hồ sơ; quận 12 có 5.358 hồ sơ; huyện Hóc Môn 3.357 hồ sơ và quận 2 có 2.704 hồ sơ.

Có mặt làm thủ tục ở phòng công chứng và trả kết quả của UBND quận 9, chị Lê Chi cho biết cách đó hơn 1 tuần chị mới mua lô đất 4x20m giá 2,4 tỷ đồng, nay có người trả tăng 300 triệu đồng. Chị đang tham khảo thủ tục để phân phối lại miếng đất này vì đợt sốt giá này diễn ra rất nhanh nên cần tận dụng cơ hội. Rất có thể, chính quyền sẽ có cách thức can thiệp nên cần vào nhanh và ra cũng nhanh mới chắc chắn được lợi nhuận và an toàn.

Thậm chí các khu vực hẻo lánh như cầu Trường Phước, các con phố Nguyễn Xiển, nhưng cũng có giá dao động tới 30-40 triệu đồng/m2. Đặc biệt là các con phố Nguyễn Xiển (phường Long Thạnh Mỹ) đoạn gần cầu Gò Công giá đất tăng mạnh, do giới cò đất đồn thổi là nằm sát bên đại dự án nhà giá rẻ diện tích lớn có việc ăn theo tiện ích chung.

Nhiều chuyên gia cho biết nhà đầu tư đang phát triển thành chuyên nghiệp hơn trong xu hướng đầu tư mới, họ sẽ thoát hàng mau chóng trước khi chính quyền có cách thức can thiệp. Hiện nay khi đất quận 9, Củ Chi tăng quá nóng, nhiều nhà đầu tư chuyên nghiệp có xu hướng phân phối nhanh và chuyển sang các khu vực khác, các nơi dự án cầu các con phố sắp triển khai hay đang có đồ án quy hoạch.

Nguy cơ bong bóng xuất hiện nếu sức ép giá ngày 1 tăng

Các chuyên gia cho rằng việc giá đất ở TP.HCM tăng trong vòng 3 năm gần đó, cùng có quỹ đất “sạch” để phát triển dự án đất nền, nhà phố của đô thị ngày 1 khan hiếm. Đồng thời, sự tăng thêm số lượng của các dự án hạ tầng đòi hỏi đi kèm có đó là việc mở rộng quỹ đất tái an cư… đã và đang góp phần khiến cho đất nền trở thành lạo hàng hóa bởi có tính bảo tồn giá trị vốn, có khả năng sinh lời cao.

Các nhân tố chênh lệch như mật độ lợi nhuận cao, sự khan hiếm nguồn cung, đã tạo động lực để khách mua tìm kiếm đầu tư vào phân khúc đất nền vùng ven. Thế nhưng, hiện trạng giá đất nền ở phân khúc thứ cấp liên tục tăng trong thời gian gần đó cũng đặt ra các mối lo ngại về rủi ro “bong bóng” bất động sản ngày 1 phình to.

Ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc Công ty DKRA Việt Nam, cho rằng, lý do của cơn sốt đất là do hạ tầng khu vực này càng ngày càng đã đi vào hoạt động, tâm lý chuộng có đất nền của người dân, cùng thêm mật độ lợi nhuận của phân khúc này luôn cao hơn các phân khúc khác.



Nguy cơ bong bóng bất động sản trở lại nếu sức ép giá vẫn tăng như GĐ này.

“Thêm vào đó, việc giá đất nền bị đẩy lên cao hơn giá trị thực làm mất cân bằng phân khúc, việc đầu tư mua đi phân phối lại nhiều lần khiến cho các người có nhu cầu thực sẽ khó tiếp cận hơn có loại hình này. Trong 5 năm qua, lương của người dân TP.HCM có tốc độ tăng chỉ 6%, trong khi đó giá bất động sản tăng rất cao từ 15%-30%, chính vì vậy người có nhu cầu ở thực sẽ khó tiếp cận nhà ở” – ông Phạm Lâm nói.

Trong khi đó, nhận định về cơn sốt giá đất ở các quận vùng ven TP.HCM GĐ này, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc bộ phận đầu tư Savills Việt Nam, cho biết thực ra phân khúc đất nền đã sốt giá từ sau Tết Nguyên đán. Có 1 số nhà đầu tư lướt sóng tận dụng cơ hội giá đất tăng cao để nhảy vào “hớt váng” khiến cho cơn sốt giá này chưa thể hạ nhiệt.

“Tôi cho rằng đầu tư bất động sản đều có đầu tư lướt sóng và đầu cơ, tuy nhiên quan trọng hơn cần cân đối lại trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính, điều này rất nguy hiểm khi phân khúc có sự cách tân”, ông Sử Ngọc Khương cho biết.

Trên thực ở, nhu cầu có đất nền đang tăng lên, không chỉ xuất phát từ người dân đô thị mà còn do người dân ở các địa phương khác muốn tìm chốn an cư ở TP HCM. Các chuyên gia cho rằng GĐ này chưa thấy đủ dấu hiệu của “bong bóng bất động sản” như GĐ 2006 – 2007, nhưng nếu cơn sốt này còn kéo dài, liên tục đẩy mức giá lên cao quá, các nguồn tài chính chỉ tập trung cho đất nền thì nguy cơ về cơn bong bóng cho phân khúc này rất có thể xảy ra.


Canhoorchidpark.org – Theo Zing

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án Orchid Park Xem Thêm