Kịch bản nào cho thị trường địa ốc năm 2018?

Năm 2018, tiên đoán phân khúc BDS (bất động sản) có thể vẫn giữ được sự phát triển ổn định; các phân khúc phân khúc và sản phẩm có sự tái cơ cấu hợp lý hơn.

Với bí kíp từ các cơn sốt đất và dự án ảo, năm 2018 các chuyên gia cho rằng nhà đầu tư cần cảnh giác hơn có các dự án cam đoan chắc chắn lợi nhuận “khủng” và tâm lý đám đông. Năm nay phân khúc phải đối mặt có nhiều thách thức, gặp khó về quan hệ cung cầu, tiếp cận quỹ đất, đặc trưng là gặp khó trong tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng.

Cạnh tranh có nhà đầu tư ngoại

Theo Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), trong tháng Thứ nhất của năm 2018, doanh nghiệp nước ngoài đã đầu tư vào 19 ngành, lĩnh vực, trong đây bất động sản giữ địa điểm thứ 3 có tổng vốn đăng ký 77,6 triệu USD, chiếm 6,2% tổng vốn đầu tư đăng ký.

Chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu tiên đoán dòng vốn FDI của nhà đầu tư nước ngoài và kiều hối của người Việt Nam ở nước ngoài đổ vào phân khúc bất động sản đã, đang và sẽ tăng lên. Chính sách cho phép người nước ngoài mua nhà tự do, không hạn chế về số lượng sẽ tác động tích cực đến bất động sản năm 2018.

Thị trường sẽ chứng kiến xu hướng nhà đầu tư trong nước mua nhà ở nước ngoài và người nước ngoài vào mua nhà, đầu tư ở Việt Nam (đặc trưng là đầu tư vào các trọng điểm thương mại lớn như TP.HCM, Hà Nội…).

“Giữa chứng khoán, vàng và bất động sản thì bất động sản là kênh quyến rũ nhất trong năm 2018, dễ làm nó cung cấp nhu cầu của nhà đầu tư và người dân. Đối có các khoản đầu tư ngắn hạn thì chứng khoán là kênh đầu tư hiệu quả. Nhưng ở phân khúc trung và dài hạn, bất động sản là kênh có địa điểm cao nhất”, ông Hiếu phân tích.

Theo TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc bộ phận đầu tư Savills Việt Nam, bất động sản Việt Nam đang có sức quyến rũ mạnh đối có dòng vốn nước ngoài, kể cả các nhà đầu tư châu Á lẫn châu Âu, châu Mỹ. Dòng vốn này sẽ đem đến nhiều lợi ích cho phân khúc Việt Nam. Việc hợp tác, liên kết có các nhà đầu tư nước ngoài sẽ giảm sức ép lệ thuộc ngân hàng của doanh nghiệp bất động sản.

“Sự tham dự của các nhà đầu tư nước ngoài cũng sẽ làm tăng tính tranh giành ở cả lĩnh vực phân phối và phát triển bất động sản. Điều đây đem lại nhiều lợi ích hơn cho người sử dụng, người mua nhà, khi các doanh nghiệp phải luôn chịu sức ép phát triển từ 1 phân khúc lớn, từ đây phải tích cực tìm kiếm cho mình các biện pháp mới, không ngừng cải tiến làm việc kinh doanh và sản phẩm”, ông Khương nói.

Năm 2017 xuất hiện nhiều doanh nghiệp môi giới phân phối dự án ảo có cam đoan lợi nhuận khủng. Ảnh: S.Nhung.

Sự tham dự của các nhà đầu tư nước ngoài còn được kỳ vọng tăng tính tranh giành ở cả lĩnh vực phân phối và phát triển, đem lại nhiều lợi ích hơn cho người sử dụng, người mua nhà.

Cảnh giác có dự án cam đoan lợi nhuận khủng

Ông Nguyễn Duy Minh, Tổng Giám đốc L&L Group, phân tích bất động sản phục vụ nhu cầu để ở và đầu tư cho thuê năm nay vẫn sẽ là hai phân khúc dẫn dắt phân khúc. Bên cạnh đây, đất nền và nhà phố cũng tiếp tục sôi động.

Tuy nhiên, ông Minh cũng nhìn nhận năm 2018 sẽ lặp lại các rủi ro như các năm trước, đây là rủi ro pháp lý và rủi ro về chủ đầu tư. Các nhà đầu tư cá nhân và doanh nghiệp cần có kiến thức về phân khúc bất động sản mới nên tham dự.

“Cần thi công cho mình mối quan hệ có các chuyên gia giải đáp về phân khúc và pháp lý lĩnh vực này. Luôn cảnh giác có các dự án cam đoan chắc chắn lợi nhuận ‘khủng’ và không nên có tâm lý đám đông”, ông Minh cảnh báo.

Ông Nguyễn Trí Hiếu lại khuyên người mua cần quan tâm đến các dự án được ngân hàng bảo lãnh. Việc nhà băng bảo lãnh dự án rất cần thiết để bảo vệ ích lợi người tiêu dùng. Riêng người có nhu cầu mua để ở phải cân nhắc kỹ về các nhân tố như pháp lý của dự án, hạ tầng, số lượng khách có nhu cầu ở thực tế dự án là bao nhiêu, tránh trường hợp mua xong… ở 1 mình.

Đáng chú tâm, bất động sản TP.HCM được phân tích sẽ tăng trưởng mạnh trong khi Hà Nội chững lại. Những khu vực ở TP.HCM được tiên đoán sôi động trong năm 2018 là Thủ Thiêm (tâm điểm của khu Đông và cả TP.HCM), quận 8 (hứa hẹn trở thành điểm quyến rũ vì có địa điểm kết nối có các quận trọng điểm, có mặt bằng giá thấp hơn quận 7, quận 9).

Nguồn vốn ngân hàng cho bất động sản sẽ bị siết lại để ngăn ngừa bong bóng. Ảnh: Lê Quân

Bên cạnh đây, các dự án bất động sản nằm trên trục các con phố Nguyễn Văn Linh, Nguyễn Lương Bằng nối dài, Nguyễn Hữu Thọ và vô vàn tuyến phố ở huyện Nhà Bè được tiên đoán đột phá ở khu Nam trong năm 2018.

Mặt bằng giá có thể bị đẩy lên cao

Theo chuyên gia Trần Khánh Quang, giá căn hộ cao tầng đã tăng trưởng trung bình 15-20% xuyên suốt 4 năm 2014-2017, vị chi đội giá dao động 60-80% trong cả chu kỳ. Cùng cột mốc thời gian đây, giá đất cũng đã leo thang bình quân 25-30%, tức đội thêm 100-120% trong 4 năm không ngừng nghỉ.

Xu thế đi lên của giá căn hộ cao tầng và giá đất vẫn còn nhưng rất khó đoán định mức tăng trong năm 2018 sẽ là bao nhiêu, và còn tùy thuộc rất lớn vào địa điểm, khu vực.

Đó là chưa kể vô vàn chủ đầu tư đã có động thái làm giá BDS nhiều năm qua, bằng thủ thuật định mức giá phân phối cao nhất trong lịch sử của khu vực tài sản đây tọa lạc. Khi nhà đất đã bị đẩy lên ngưỡng giá cao, phân khúc bước vào chu kỳ loạn giá, khi đây tài sản bị thổi lên vùng giá vượt quá giá trị là bắt đầu tích tụ bong bóng giá. Nhà đầu tư cần thận trọng thẩm định giá và tiềm năng khi mua, đừng xuống tiền mù quáng, vì người mua lầm chứ người phân phối không lầm.

Một trong các gặp khó của phân khúc bất động sản năm 2018 nữa là tiếp cận nguồn vốn ngân hàng, do Ngân hàng Nhà nước đang thực hiện công đoạn hạn chế dần nguồn tín dụng vào phân khúc bất động sản.

Ông Phạm Mạnh Thắng, Phó tổng Giám đốc Vietcombank, cho rằng: “Việc siết vốn vào lĩnh vực tiêu dùng, bất động sản, chứng khoán sẽ giúp hệ thống tài chính ngân hàng phát triển bền vững. Riêng đối có lĩnh vực địa ốc, các ngân hàng cũng cần chọn lọc dự án khả thi để cho vay, hạn chế việc cho vay ồ ạt để nợ xấu quay trở lại”.

Canhoorchidpark.org theo Zing.vn

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án Orchid Park Xem Thêm