Lo ngại ‘sức khỏe’ của thị trường bất động sản

Sốt đất trên diện rộng và dòng vốn tín dụng đổ mạnh đang tạo “lực căng” rất lớn lên phân khúc nhà đất. Nhiều ý kiến quan ngại cho sức khỏe của phân khúc, thậm chí 1 vài chuyên ra cho rằng bong bóng nhà đất hoàn toàn có thể xảy đến ngay trong năm 2019.

Hệ lụy sốt đất

Nhờ đà phát triển mạnh của phân khúc trong năm 2017, nhà đất ở 1 vài khu vực, 1 vài tỉnh thành đã tăng mạnh, có nơi còn xảy ra hiện trạng “sốt ảo”. Đất nền vùng ven thuộc TP. HCM và các vùng đất giáp giới cũng trỗi dậy cả về giá lẫn chuyển nhượng. Một số khu vực thuộc tỉnh Đồng Nai, Bình Dương, Long An… giá đất đã tăng gấp đôi, thậm chí gấp ba.

Đáng chú tâm, cơn sốt còn đặc thù lan nhanh ở các nơi được kỳ vọng trở thành đặc khu kinh tế như Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc. Giá nhà đất ở các khu vực này thời gian qua từng tăng hàng chục lần so có 1 vàih đây vài năm.

Bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc cao cấp CBRE Việt Nam, cho biết phân khúc nhà đất Việt Nam đang đứng trước nhiều thách thức khi giá đất tăng nhanh khiến chủ đầu tư mới khó gia nhập phân khúc, lãi suất đang có chiều hướng giảm và việc chậm trễ trong xây dựng hạ tầng cũng ảnh hưởng đến toàn cục phân khúc.

Theo ông Võ Chí Thành, Viện trưởng Viện Chiến lược và Thương hiệu tranh giành, mức độ thanh khoản GĐ này vẫn tương đối tốt. Báo cáo của Hiệp hội nhà đất TP. HCM (HoREA) cho thấy thanh khoản tốt nhất ở TP. HCM cho đến thời điểm này vẫn là nhà thương mại giá vừa phải và kinh phí thấp. Giao dịch ở 1 số phân khúc có phần giảm nhưng không nhiều.

Tuy nhiên, ông Thành cho rằng sẽ là 1 vấn đề rất lớn nếu giá nhà đất tăng và giảm quá 30%. Nhìn vào phân khúc trong thời gian qua, phân khúc đất nền tăng rất mạnh ở 1 số khu vực, trong khi 1 vài phân khúc khác mức tăng giảm không nhiều, chỉ từ 3-5%.

Về chuyển nhượng, vị Viện trưởng Viện Viện Chiến lược và Thương hiệu tranh giành lưu ý khi 1 vài nhà đầu tư thứ cấp chiếm dao động 40% thì phân khúc có tính đầu cơ quá mạnh. Có các GĐ, ở 1 số phân khúc đất nền ở TP. HCM và 1 số nơi kỳ vọng được quy hoạch thành đặc khu, tính đầu cơ này rất rõ nét.

“Nhìn vào các tín hiệu trên để thấy rằng chúng ta có các mối lo ngại và rất cần thận trọng, dù chưa nên quá hốt hoảng”, ông Thành nói.

Tín hiệu xấu từ tín dụng

Ông Thành cho rằng hiện có nhiều chính sách phân phối hàng đang tác động đến phân khúc nhà đất. Đầu tiên là tầm nhìn về quy hoạch, vốn đang cho thấy tính bất định khá cao. Việc giải quyết các tồn đọng về quá khứ rất phức tạp, câu chuyện Thủ Thiêm là 1 ví dụ.

Vấn đề lớn thứ hai là phân lô phân phối nền, trong đây có nhiều dự án lớn. Việc phân lô phân phối như GĐ này rất khó để hình thành 1 vài thành phố xanh, sạch đẹp có 1 vài dịch vụ công cộng, công ích tốt nhưng lại gây nên sức ép rất lớn lên hạ tầng.

Bên cạnh đây, phân khúc nhà đất đang phát triển rất nhanh, condotel là 1 ví dụ. Condotel bùng nổ rất nhanh, nhưng GĐ này khung pháp lý cho loại hình nhà đất này vẫn chưa có.

Chuyên gia tài chính Nguyễn Trí Hiếu cho rằng giá nhà đất ở nhiều khu vực dường như đang tăng trưởng quá nóng. Trên phân khúc xuất hiện làn sóng “đầu cơ”, thậm chí 1 số khu vực giá nhà đất đang bị “thổi” lên quá cao. Đây là GĐ cao điểm của phân khúc nhà đất. Riêng có phân khúc đất nền có lẽ đang ở điểm cao nhất trên phân khúc.

Một vấn đề được ông Hiếu đặt ra đây là GĐ này ông không thấy được định hướng lâu dài của Chính phủ hay Ngân hàng Nhà nước liên quan tới nhà đất. Cụ thể, theo ông Hiếu, 1 vài nhà quản lý GĐ này đang có xu hướng “vừa đánh vừa xoa”, 1 mặt khuyến khích 1 vài ngân hàng cho vay và hạ lãi suất cho vay, mặt khác lại “siết” nguồn tín dụng vào nhà đất.

Theo thống kê, GĐ này tổng dư nợ của nền kinh tế Việt Nam đã lên tới con số 6,8 triệu tỷ đồng. Trong đây, tỷ trọng cho vay kinh doanh nhà đất ước tính đạt 7,5% trên tổng dư nợ. Theo ông Hiếu, thời gian qua nguồn vốn của 1 vài ngân hàng cho vay vào 2 lĩnh vực nhà đất và chứng khoán cực kỳ nhiều, có thể đạt 1/3 tổng dư nợ của nền kinh tế.

Đến thời điểm GĐ này, mật độ dùng nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn trong 1 vài ngân hàng và tổ chức tín dụng đang ở mức 45%. Hệ số rủi ro cho vay trong kinh doanh nhà đất cũng đã được nâng lên 200%. Chênh lệch lãi suất cho vay và lãi suất huy động đang nằm ở mức 3 – 5%. Điều này ảnh hưởng khá lớn đến sự phát triển của phân khúc.

Ông Hiếu cho rằng trong năm 2019, phân khúc nhà đất có thể sẽ xảy ra hiện trạng “bong bóng” nếu nguồn vốn tín dụng tiếp tục đổ vào và mức giá sản phẩm tăng mạnh ở mức trên 100%/năm.

“Bất cứ phân khúc nào cũng có thể xảy ra khủng dao động bởi không bao giờ có sự cân bằng lâu dài giữa cung và cầu. Đây là 2 thái cực song hành có nhau, cung lên có cầu, cầu lên cung lên. Khi nào cung vượt quá cầu thì xảy ra bong bóng nhà đất và phân khúc sụp đổ. Hiện ở, nhà đất Việt Nam đang có dấu hiệu này”, ông Hiếu nhận định.

Để giải quyết triệt để vấn đề trên, ông Hiếu cho rằng Quốc hội và Chính phủ nên tham khảo đến viêc cho người dân có quyền tư hữu về đất đai thay vì xem đất đai là có công như thời điểm GĐ này.


Canhoorchidpark.org – Theo Vietnamfinance

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án Orchid Park Xem Thêm