Lời giải cho câu chuyện “vênh” số liệu thị trường

Kết thúc 5 tháng đầu năm 2018, HoREA đưa ra báo cáo cho thấy phân khúc BĐS TP.HCM khá trầm lắng cả nhân tố cung lẫn cầu. Trong khi đó, nhiều tổ chức, đơn vị nghiên cứu khác lại đưa ra những thông số tích cực. Tuy nhiên, câu chuyện này không khó lý giải nếu nghiên cứu nhữngh tiếp cận số liệu của từng đơn vị.



Số liệu vênh nhau giữa những đơn vị là do biện pháp cập nhật. Ảnh: Gia Huy

Thị trường có đi xuống?

Theo số liệu mới nhất của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), trong hơn 5 tháng đầu năm 2018, phân khúc TP.HCM đã có thể hiện sụt giảm so có cộng kỳ năm 2017. Trong đó, tổng số dự án đủ điều kiện huy động vốn đưa ra phân khúc là 29 dự án, giảm 9,4% so có 32 dự án đã đưa ra phân khúc cộng kỳ năm 2017. Tổng số sản phẩm đưa ra phân khúc là 9.174 căn (gồm có 8.690 căn hộ cao tầng chung cư và 484 căn nhà thấp tầng), giảm 44,5% so có con số 16.506 căn cộng kỳ năm 2017.

Trong đó, phân khúc căn hộ cao tầng cấp cao có lượng cung 3.828 căn, giảm 25,9% so có 5.164 căn cộng kỳ năm 2017. Phân khúc căn hộ cao tầng trung cấp có 3.465 căn, giảm 32,6% so có 5.136 căn cộng kỳ năm 2017. Tỷ lệ căn hộ cao tầng trung cấp chiếm 37,7% lượng cung toàn phân khúc, cao hơn so có cộng kỳ năm 2017 (chiếm 31,1%); Phân khúc căn hộ cao tầng kinh phí thấp có 1.881 căn, giảm mạnh đến 69,7% so có 6.206 căn cộng kỳ năm 2017. Tỷ lệ căn hộ cao tầng kinh phí thấp chỉ chiếm 20,5%, giảm gần 1 nửa so có cộng kỳ năm 2017 (chiếm 37,6%).

Tuy nhiên, so sánh có báo cáo từ những đơn vị nghiên cứu phân khúc khác, thì số liệu có sự chênh lệch khá lớn. Đơn cử, theo báo cáo của Công ty nghiên cứu phân khúc BĐS DKRA Việt Nam, trong quý I/2018, TP.HCM có 621 căn nhà phố/villa cung cấp ra phân khúc. Phân khúc căn hộ cao tầng, theo DKRA Việt Nam, cũng có nguồn cung khá dồi dào trong quý I, cung cấp ra phân khúc dao động 10.431 căn, bằng 135% nguồn cung của cộng kỳ. Lượng tiêu thụ nguồn cung mới khả quan, ước dao động 8.946 căn (86%), bằng 166% so có quý I/2017.

Trong khi đó, báo cáo phân khúc BĐS TP.HCM của CBRE Việt Nam cho thấy, chỉ riêng phân khúc căn hộ cao tầng mới mở phân phối trong quý I/2018 đã là 9.503 căn, tăng 11% theo quý và 79% so có cộng kỳ năm ngoái. Tình hình tiêu thụ khả quan được ghi nhận ở những phân khúc. Trong quý I/2018, có 9.260 căn hộ cao tầng được tiêu thụ, tăng 4% so có quý trước và tăng 26% so có năm trước. Tỷ lệ tiêu thụ cao đạt 90 – 100% được ghi nhận ở 1 số dự án của chủ đầu tư danh tiếng và mức giá hợp lý.

Trong quý I/2018, báo cáo của Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho thấy, ở TP.HCM có 8.946 căn hộ cao tầng chuyển nhượng thành công trong tổng số 10.431 căn mở phân phối. Trong đó, lượng chuyển nhượng chung cư cấp cao đạt 2.655 căn, chiếm hơn 30% thanh khoản. Điều này gây ngạc nhiên bởi đó là con số thanh khoản tốt nhất của quý I nhiều năm gần đó, kể cả quý I/2016 – GĐ phân khúc chung cư được cho là sốt nóng.

Như vậy, con số thống kê của 1 số đơn vị nghiên cứu phân khúc chỉ riêng trong quý I đã bằng hoặc lớn hơn con số được HoREA mở phân phối trong cả 5 tháng. Trong khi đó, tháng 4 và tháng 5, rất nhiều dự án lớn được những chủ đầu tư ra mắt ra phân khúc và được bạn TP.HCM quan tâm cao.

Chẳng hạn, Dự án Saigon Riverside có gần 4.000 căn hộ cao tầng được Hưng Thịnh ra mắt ngày 6/5; dự án khu căn hộ cao tầng cấp cao Phú Đông Premier có 657 căn hộ cao tầng của Phú Đông Group; Các dự án Citrine Apartment có 225 căn hộ cao tầng và dự án TDH – River View của Nhà Thủ Đức; Đất Xanh mở phân phối dự án Gem Riverside có hơn 3.175 căn hộ cao tầng; Danh Khôi Việt mở phân phối dự án Southgate Tower có 350 căn hộ cao tầng; An Gia Hưng ra mắt Dự án La Cosmo có 500 căn hộ cao tầng…

Đặc biệt, nhiều dự án trong số này có thanh khoản rất tốt. Chẳng hạn như ở Phú Đông Premier, theo ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, dù chỉ ra mắt dao động 400 căn hộ cao tầng nhưng đã có tới gần 1.000 bạn muốn đặt cọc; còn ở Dự án Saigon Riverside, theo mở phân phối của chủ đầu tư, sau gần 1 tháng ra mắt, tính đến ngày 28/5, dao động 70% căn hộ cao tầng trên tổng số 3.580 căn đã có chủ.

Do nhữngh tiếp cận số liệu

Theo giới quan sát phân khúc, những số liệu báo cáo khác nhau từ những đơn vị khác nhau cũng không quá đáng ngạc nhiên. Trong đó, những báo cáo từ những công ty nghiên cứu phân khúc luôn lấy số liệu từ những dự án mở phân phối thực ở, còn báo cáo từ những đơn vị như HoREA sẽ chọn số liệu từ cơ quan công dụng như Sở Xây dựng TP.HCM mở phân phối và luôn có tính thận trọng nhất định.

Ông Phạm Lâm, CEO DKRA Việt Nam cho biết, công ty ông lấy số liệu từ những công ty và khảo sát thực ở phân khúc. Còn số liệu của HoREA dựa vào báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM. Trong khi đó, theo Sở Xây dựng, công ty phải đã đi vào hoạt động thủ tục pháp lý và đủ điều kiện mở phân phối theo Luật Kinh doanh BĐS thì mới tính là dự án mở phân phối ra phân khúc.

“Thực tế GĐ này, thời gian làm thủ tục pháp lý của công ty luôn mất dao động 6 – 12 tháng, có công ty lên tới 18 tháng. Chính vì vậy, những công ty sẽ phải tổ chức ra mắt dự án, nhận đặt cọc giữ chỗ có bạn trước khi được mở phân phối. Khi đủ điều kiện mở phân phối là khi công ty ký hợp đồng chuyển nhượng. HoREA căn cứ vào số liệu của Sở Xây dựng nên số liệu thấp là đúng.

Còn thực ở, 5 tháng đầu năm, phân khúc liên tục đón nhận những dự án mới được công ty đưa ra phân khúc như Hưng Thịnh Corp đưa ra phân khúc quận 7 gần 4.000 căn, Nhà Mơ đưa tra quận 8 hơn 2.000 căn, Novaland đưa ra phân khúc quận 2 hơn 1.000 căn… đủ thấy phân khúc đang phát triển mạnh mẽ thế nào”, ông Lâm nói.

Về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, số liệu của HoREA được lấy từ Sở Xây dựng, trong đó những dự án được cấp phép có đầy đủ thủ tục pháp lý mới được cập nhật. Trong 5 tháng đầu năm đúng là có nhiều dự án mới được công ty thông báo mở phân phối, tuy nhiên những dự án này đa phần chỉ được đưa ra dưới hình thức ra mắt, chưa đủ điều kiện mở phân phối chính thức nên chưa được cập nhật. Trong những quý thứ hai, nếu chủ đầu tư đầy đủ pháp lý và được phép mở phân phối theo hình thức dự án hình thành trong tương lai sẽ được HoREA cập nhật.

Sẽ tiếp tục phân hóa

Cũng ở báo cáo phân khúc 5 tháng, HoREA nhận định, phân khúc BĐS tiếp tục phân hóa. Đối có việc phân khúc năm 2016, 2017 chuyển dịch từ cấp cao giảm, trung cấp tăng nhưng chỉ 5 tháng đầu năm 2018 lượng hàng cấp cao tăng vượt phân khúc trung cấp.

Theo giới đánh giá, sở dĩ có hiện tượng này vì hiện những công ty lớn chuyên phát triển dự án cấp cao như Novaland, An Gia Hưng, Phát Đạt, Phú Long… đã đồng loạt quay lại phân khúc sau 1 thời gian tái cơ cấu và đưa ra những dự án mới. Bên cạnh đó, việc những công ty địa ốc chọn thời điểm ra dự án cấp cao cũng là lý do cho việc vì lý do gì căn hộ cao tầng cấp cao tăng mạnh trong 5 tháng qua.

“Năm 2016 – 2017 phân khúc được cho là bị siết phát triển dự án cấp cao, những dự án trọng điểm… để giải phóng hàng tồn kho và phát triển hàng trung cấp cung cấp nhu cầu ở thực của người dân. Nhưng năm 2018, phân khúc đã được cởi trói, chính quyền cũng không còn quá mạnh tay siết việc cấp phép dự án mới, nên việc những dự án cấp cao được phát triển nhiều hơn là điều dễ thấy”, ông Trần Quốc Việt, Tổng giám đốc Cát Tường Group nhận định.

Cũng theo HoREA, từ đầu năm 2017 tới nay, xu hướng công ty địa ốc tham dự niêm yết cổ phiếu trên sàn chứng khoán liên tục tăng. Trong năm 2017, đã có 11 công ty BĐS lên sàn chứng khoán. Trong hơn 5 tháng đầu năm 2018, đã có 4 công ty lên sàn là Vinhomes thuộc Tập đoàn Vingroup, NetLand, Văn Phú Invest, Đạt Phương. Dự kiến, từ nay đến cuối năm sẽ có thêm nhiều công ty BĐS lên sàn chứng khoán như Hưng Thịnh Construction, Cenland, MBland, Hải Phát…

Trao đổi có phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, 1 lãnh đạo Hưng Thịnh Construction cho biết, công ty ông có ý định lên sàn trong thời gian tới. Việc lên sàn chứng khoán không phải vì công ty thiếu vốn mà đó là chính sách phân phối hàng phát triển của Tập đoàn. Khi Hưng Thịnh Construction lên sàn sẽ tạo sức bật cho Tập đoàn phát triển và khẳng định địa vị của mình trên phân khúc.

“Lên sàn là hướng đi thích hợp, không chỉ nhằm huy động vốn mà còn góp phần khẳng định danh tiếng thương hiệu, tính minh bạch và giải trình, tạo điều kiện huy động những nguồn vốn trong và ngoài nước, giảm dần sự tùy thuộc vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng”, ông Lê Hoàng Châu nhận định.

Canhoorchidpark.org – Theo Đầu tư Bất động sản

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án Orchid Park Xem Thêm