Luật chưa theo kịp sự phát triển của thị trường bất động sản

Đó là khẳng định của GS.Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường khi đề cập đến việc cần thiết phải đẩy nhanh công đoạn sửa đổi Luật Xây dựng, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản giai đoạn này.

Gs. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường.

* Được biết, sắp tới Chính phủ sẽ trình Quốc hội dự thảo sửa đổi Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản. Quan điểm của ông về việc này như thế nào?

Chính phủ đang thảo luận việc sửa đổi 3 luật được Quốc hội thông qua năm 2014, bao gồm Luật Xây dựng, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản là 1 thực tại đặt ra có liên quan tới khung pháp luật về phát triển phân khúc nhà đất còn chưa theo kịp có cuộc sống thực tại, mặc dù một vài luật này mới có hiệu lực chưa đầy 4 năm. Thêm vào nữa, Chính phủ cũng đã có chỉ đạo cụ thể về việc sửa đổi Luật Đất đai 2013, trong đó tạo môi trường đầu tư kinh doanh thuận lợi cho một vài nhà đầu tư cũng là 1 trong các mục tiêu chính của sửa đổi.

Nói rộng hơn, Chính phủ cũng đã có ý kiến tham khảo việc sửa một vài luật nói trên gắn có sửa đổi Luật Quy hoạch thành phố 2009 cũng là 1 mục tiêu chính. Nếu không nói tới sửa đổi Luật Quy hoạch thành phố thì mục tiêu trọng tâm của sửa đổi 3 luật nói trên chỉ là đã đi vào hoạt động khung pháp luật về phát triển phân khúc nhà đất nhìn chung và tạo khung pháp lý đầy đặn cho phát triển phân khúc nhà đất du lịch, nghỉ dưỡng nói riêng.

Theo tôi, đề nghị sửa đổi 3 luật nói trên thuộc phạm vi trách nhiệm tổ chức thực hiện của Bộ Xây dựng là hoàn toàn đúng đắn, thậm chí là bị quá chậm so có đề nghị của thực tại phát triển phân khúc nhà đất.

* Thưa ông, tại sao phải đặt ra đề nghị cần đẩy nhanh việc sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản trong thời gian này?

Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh nhà đất 2014 đã tạo nên rất nhiều đổi mới quan trọng về khung pháp luật cho phát triển và kinh doanh nhà đất. Bước đổi mới mạnh dạn nhất là cho phép cá nhân nước ngoài được có nhà ở gắn liền có đất ở cho mục đích để ở và để kinh doanh nhà đất.

Mỗi cá nhân nước ngoài chỉ cần được phép nhập cảnh vào Việt Nam đều được mua 1 hoặc nhiều nhà ở gắn liền có đất ở hoặc căn hộ chung cư chung cư được sử dụng có thời hạn 50 năm và được gia hạn khi hết thời hạn.

Người Việt Nam an cư ở nước ngoài có quyền và nghĩa vụ liên quan tới có nhà ở hoàn toàn tương đương như người Việt Nam sinh sống trong nước.

Chính sách đã mở khá rộng nhưng người nước ngoài tham dự phân khúc nhà đất Việt Nam vẫn không nhiều, luôn luôn là tiên liệu triển vọng lớn nhưng chưa diễn ra mạnh trên thực tại.

Mặt khác, thực tại vừa qua đã xảy ra khá nhiều các vướng mắc pháp lý trong phát triển và kinh doanh nhà đất du lịch, nghỉ dưỡng mà cần phải tìm hiểu để tạo ra khung pháp luật tạo nên động lực phát triển.

* Vậy việc sửa đổi này cần tập trung vào vấn đề gì, thưa ông?

Như ở trên tôi đã nói, chúng ta cần tham khảo 2 vấn đề cụ thể. Một là đã đi vào hoạt động khung pháp luật cho cá nhân người nước ngoài tham dự thuận lợi vào phân khúc nhà đất nhà ở và nhà đất du lịch, nghỉ dưỡng theo hướng không quy định một vài điều kiện không minh bạch làm mất niềm tin của người nước ngoài muốn tham dự phân khúc.

Hai là mở rộng khung pháp luật cho phát triển và kinh doanh nhà đất du lịch, nghỉ dưỡng mà hiện hành đang có thể hiện như 1 cái áo vừa may đã quá chật.

Trên thực tại, pháp luật đất đai hiện hành chỉ cho phép một vài dự án phát triển nhà đất du lịch, nghỉ dưỡng theo chế độ thuê đất kinh doanh, dịch vụ có thời hạn. Điều này là hợp lý khi đầu tư theo phương thức truyền thống – chủ đầu tư thực hiện dự án và đưa vào kinh doanh lưu trú, một vài nhà đầu tư thứ cấp có thể góp vốn trực tiếp cho chủ đầu tư dự án và cộng nhau chia sẻ lợi ích.

Gần đó, phương thức đầu tư phi truyền thống được ứng dụng dựa trên tiêu chuẩn một vài nhà đầu tư hộ gia đình, cá nhân mua một vài đơn vị nhà đất của dự án và đưa vào khái thác dựa trên hợp đồng quản lý và khai thác giữa chủ đầu tư dự án và một vài nhà đầu tư hộ gia đình, cá nhân.

Để phát triển phương thức đầu tư phi truyền thống này, một vài nhà đầu tư hộ gia đình, cá nhân chỉ tham dự khi tài sản họ mua của dự án được sử dụng lâu dài như chế độ sử dụng đất ở. Nhiều địa phương đã giao đất cho một vài dự án phát triển nhà đất du lịch, nghỉ dưỡng dưới dạng đất ở nhằm lôi kéo đầu tư. Cách làm này nhìn chung là không thích hợp pháp luật đất đai. Muốn đúng pháp luật thì cũng phải tìm “thủ thuật” ứng dụng pháp luật theo kiểu lách qua kẽ hở pháp luật.

Trên công luận, 1 số ý kiến không tán thành và 1 số tán thành việc giao đất ở để phát triển một vài dự án nhà đất du lịch, nghỉ dưỡng. Về mặt bản chất, đó là 1 bài toán đầu tư phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế du lịch Việt Nam để trở thành ngành kinh tế mũi nhọn. Đất để phát triển một vài nhà đất du lịch, nghỉ dưỡng có có tính chất để ở dưới dạng cho thuê theo ngày, ngắn hạn hoặc dài hạn, đồng thời cũng có tính chất kinh doanh cho thuê làm nơi lưu trú. Với chế độ sử dụng dài hạn của đất ở thì tiền sử dụng đất phải trả cho Nhà nước cao hơn tiền thuê đất được sử dụng có thời hạn để kinh doanh, dịch vụ ít nhất dao động 30%. Hơn nữa, nếu chọn lọc hình thức thuê đất trả tiền hàng năm cũng là điểm mạnh của loại đất sản xuất kinh doanh, dịch vụ.

Lúc này, về mặt pháp luật không nên quy định cứng rằng đất để phát triển nhà đất du lịch, nghỉ dưỡng là đất ở được sử dụng lâu dài (được giao đất) hay là đất kinh doanh, dịch vụ được sử dụng có thời hạn (được thuê đất). Đây là 1 bài toán đầu tư khá phong phú, cần tạo lập khung pháp lý cho phép nhà đầu tư chọn lọc hình thức giao đất ở được sử dụng lâu dài hay thuê đất kinh doanh, dịch vụ được sử dụng có thời hạn.

* Việc sửa đổi này sẽ giúp ích thế nào cho sự phát triển của phân khúc nhà đất?

Việc sửa đổi này đảm bảo có lại hệ quả tích cực, gồm 3 điểm:

Thứ nhất, thống nhất khung pháp luật hoàn chỉnh để dễ triển khai trên thực tại cần tính thích hợp cao hơn, khắc phục được hiện trạng chính quyền cấp tỉnh và nhà đầu tư phải tìm “thủ thuật” để ứng dụng pháp luật.

Thứ hai, lôi kéo mạnh hơn cá nhân nước ngoài đủ niềm tin tham dự vào kinh doanh nhà đất ở Việt Nam, tạo động lực phát triển mạnh hơn phân khúc nhà đất.

Thứ ba, tạo thuận lợi nhất cho phát triển và kinh doanh phân khúc nhà đất du lịch, nghỉ dưỡng, sớm đưa kinh tế du lịch Việt Nam trở thành ngành kinh tế mũi nhọn.

( Xin cảm ơn ông về cuộc thảo luận!


Canhoorchidpark.org – Theo BizLIVE

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án Orchid Park Xem Thêm