“Mắc kẹt” vì… tiền sử dụng đất

Hàng trăm dự án BĐS có nguy cơ phát triển chậm độ do tắc ở khâu xác định tiền sử dụng đất.

Cách đấy vài tháng, ông Bùi Xuân Huy – Tổng giám đốc Novaland cho biết, doanh nghiệp của ông đang bị “treo” 14 dự án chưa thể đã đi vào vận hành việc đâyng tiền sử dụng đất. Trong đây, 4 dự án đã nộp tiền sử dụng đất nay do điều chỉnh quy hoạch dẫn đến phải nộp bổ sung, còn lại 10 dự án đang trong quy trình, thủ tục xác định giá đất chưa biết khi nào đã đi vào vận hành.

Doanh nghiệp bị vạ

Đại diện Novaland cho biết thêm, Tập đoàn đã liên tục kiến nghị UBND TP HCM tham khảo giải quyết cho được sớm nộp tiền sử dụng đất, tiền sử dụng đất phát sinh bổ sung, kể cả 1 vài trường hợp xin được tạm nộp tiền sử dụng đất và cam đoan nộp tiền sử dụng đất bổ sung (nếu có) của 14 dự án. Nếu được giải quyết sẽ tháo gỡ gặp khó cho doanh nghiệp, tạo điều kiện cho phân khúc BĐS vận hành thông suốt.

Trường hợp của Novaland không phải hiếm trên phân khúc BĐS. Trước đây, sau nhiều lần xin nộp tiền sử dụng đất không thành, CTCP Đầu tư Times Square đã gửi văn bản đến UBND TP HCM yêu cầu sớm giải quyết cho nộp tiền sử dụng đất của dự án Times Square ở khu đất 57-59 Đồng Khởi và số 23-26 Nguyễn Huệ (quận 1).

Công ty này phản ánh dù đã có rất nhiều chỉ đạo, giải đáp từ năm 2012, nhưng doanh nghiệp vẫn chưa được xác định nghĩa vụ tài chính cho dự án trên. Việc chậm xác định tiền sử dụng đất làm doanh nghiệp bị thiệt hại do thời gian khấu trừ tiền thuê đất đã nộp bị giảm, gây gặp khó cho vận hành của doanh nghiệp.

Việc xác định tiền sử dụng đất của cơ quan công dụng kéo dài quá lâu còn khiến 1 vài thủ tục liên quan đến cấp phép dự án tắc, còn doanh nghiệp “vượt rào” thì bị vạ. Trường hợp CTCP Thương mại Phú Nhuận – chủ đầu tư dự án Thương mại, dịch vụ, văn phòng, officetel và căn hộ chung cư ở số 128 Hồng Hà, phường 9, quận Phú Nhuận (có tên thương mại là Orchard) là 1 ví dụ.

Ông Bùi Hữu Phúc – GĐ doanh nghiệp thừa nhận: “Quy định chuyển đổi cơ quan phê duyệt thẩm định giá từ Sở Tài chính sang Sở Tài nguyên Môi trường (TNMT) kéo dài quá lâu, trong khi đơn vị giải đáp thẩm định giá trúng thầu ban đầu lại bỏ giữa chừng… khiến chúng tôi chẳng thể đã đi vào vận hành 1 vài thủ tục pháp lý cho tất cả dự án. Trước sức ép công đoạn nên doanh nghiệp đồng ý bị phạt”.

Cơ quan quản lý phải “phá lệ”

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM thừa nhận, giai đoạn này DN xin nộp tiền sử dụng đất không phải dễ. Bởi theo quy định mới của Luật Đất đai 2013, việc xác định tiền sử dụng đất phải qua 3 bước: Đầu tiên DN phải qua Sở TNMT xác định phương án giá đất. Sở TNMT phải tổ chức đấu thầu và chọn đơn vị thẩm định giá có kinh phí thấp nhất. Khi đơn vị thẩm định đưa ra được giá đất theo giá phân khúc sẽ trình liên sở là Sở TNMT và Sở Tài chính thẩm định và phê duyệt. Cuối cộng phải được Hội đồng thẩm định giá đất TP phê duyệt khi đây DN mới được đi đâyng.

Sơ đồ quy trình thực hiện xác định tiền sử dụng đất của dự án ở đô thị

“Mục đích của quy định này là muốn có cơ chế kiểm tra chéo để DN không bị hành và có 1 con số chính xác nhất, tránh gây thất thoát cho ngân sách nhà nước. Tuy nhiên, để đã đi vào vận hành được thủ tục này DN phải mất từ 1 – 3 năm mới đâyng xong tiền sử dụng đất là chuyện thông thường” – ông Châu cho biết.

Quy định được cho nghiêm ngặt là vậy nhưng trên thực ở đã có không ít con số vênh nhau. Điển hình như 1 dự án ở khu Nam Sài Gòn, tiền sử dụng đất chỉ hơn 10 tỷ đồng nhưng đơn vị thẩm định giá đưa con số 80 tỷ đồng gây rất nhiều gặp khó cho DN có cơ quan quản lý để đi đến thống nhất 1 con số.

Về phía DN, Novaland sau nhiều lần gửi công văn xin nộp tiền sử dụng đất buộc cơ quan quản lý phải “phá lệ”. Hiện 11 trong tổng số 14 dự án của Novaland đã được chấp thuận. Về lâu dài, đại diện DN này đề xuất nhà nước nên có 1 hệ số chuẩn để tính tiền sử dụng đất . Như vậy, khi DN bắt tay vào làm dự án, họ đã chuẩn bị được tiền sử dụng đất phải nộp, từ đây đưa vào cơ cấu kinh phí để tính được lợi nhuận và định hướng cho sản phẩm. Việc này còn làm giảm bớt thủ tục, giải quyết nhanh hồ sơ.

Ông Châu cũng kiến nghị phải sửa đổi 1 số bất cập về tài chính đất đai và giá đất trong Luật Đất đai 2013 bằng 1 vàih bỏ hẳn khái niệm tiền sử dụng đất mà thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở có thuế suất nhất định. Như vậy, vừa minh bạch lại loại trừ được cơ chế xin – cho, hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn mà duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho nhà nước.

Canhoorchidpark.org – theo CafeF

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án Orchid Park Xem Thêm