Nên xem xét bỏ khung giá đất

Giá đất quy định trong bảng giá đất ở TP.HCM ban hành theo khung giá đất của Chính phủ đang thấp hơn rất nhiều so có giá được chuyển nhượng trên thực ở, mức chênh lệch có khi tới 5 – 7 lần.



Người dân làm thủ tục nhà đất ở UBND Q.9, TP.HCM. Ảnh nhỏ: Rao phân phối nhà đất ở Q.9, TP.HCM. ẢNH: ĐỘC LẬP – KHẢ HÒA

Luật Đất đai 2013 bỏ hình thức lập và ra mắt khung giá đất hằng năm, thay vào đấy là thi công khung giá đất tiến hành trong thời gian 5 năm. Tuy nhiên, việc này chỉ 1 sốh tân 1 sốh làm nhưng về bản chất thì giá đất được quy định trong khung giá và giá phân khúc vẫn có sự chênh lệch rất lớn.

Bất cập bảng giá đất

UBND TP.HCM vừa kiến nghị có Bộ TN-MT sớm sửa đổi luật, trong đấy sớm đã đi vào vận hành đề án “Hoàn thiện cơ chế, chính sách phân phối hàng, pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái an cư để đẩy nhanh công đoạn giải phóng mặt bằng thực hiện 1 số dự án đầu tư”. Về giá để tính bồi thường, yêu cầu cho phép sử dụng tài liệu chuyển nhượng phân khúc thực sự làm cơ sở xác định giá đất để tính bồi thường, thuê giải đáp khảo sát giá đất để tính bồi thường ở thời điểm có chủ trương thực hiện dự án có thu hồi đất. UBND TP có thẩm quyền chấp thuận giá đất chuẩn bị để tính bồi thường, giá tái an cư để lấy ý kiến người dân.

Mới đấy, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) có văn bản kiến nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ và Bộ Tài nguyên – Môi trường (TN-MT) về các bất cập trong luật Đất đai, đặc trưng là liên quan đến khung giá đất và bảng giá đất. Theo HoREA, giữa khung giá đất của Chính phủ ban hành và bảng giá đất do 1 số địa phương mà cụ thể là TP.HCM ra mắt có giá đất thực ở trên phân khúc có dao động 1 sốh rất lớn, từ 30 – 50%.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, dẫn chứng ba tuyến các con phố đắt đỏ nhất TP là Nguyễn Huệ, Đồng Khởi và Lê Lợi theo khung giá đất chỉ 162 triệu đồng/m2. TP được phép quy định cao hơn khung giá của Chính phủ nhưng không quá 30%. Như vậy, giá đất tối đa của 3 tuyến các con phố này cũng chỉ dao động 210 triệu đồng/m2. Con số này, theo ông Châu là quá thấp so có giá thực ở giai đoạn này của khu vực này dao động 1,2 tỉ đồng/m2. Kể cả khi tiến hành hệ số K mà TP ban hành cho cả ba tuyến các con phố trên (tiến hành trong trường hợp đơn giá thuê đất hằng năm hoặc để xác định giá khởi điểm để đấu giá) thì cũng chỉ dao động hơn 442 triệu đồng/m2. “Vẫn còn rất thấp so có giá chuyển nhượng thực ở trên phân khúc”, ông Châu nói.

Theo khảo sát của chúng tôi, giá đất quy định trong bảng giá đất ở TP.HCM đang thấp hơn rất nhiều so có giá đất được chuyển nhượng trên thực ở, mức chênh lệch có khi tới 5 – 7 lần. Cụ thể, ở tuyến các con phố Cách Mạng Tháng 8 (Q.3) đoạn từ Võ Thị Sáu đến Nguyễn Thị Minh Khai được quy định là hơn 61 triệu đồng/m2 trong khi giá phân khúc đang dao động từ 270 – 300 triệu đồng/m2, tức gấp 5 lần. Đất mặt các con phố các con phố Cộng Hòa (Q.Tân Bình) theo bảng giá chỉ 26 triệu đồng/m2 nhưng thực ở dao động từ 200 – 240 triệu đồng. Hay ở địa điểm mặt các con phố các con phố Quang Trung (Q.Gò Vấp) trong bảng giá chỉ là 19,4 triệu đồng/m2 nhưng giá phân khúc dao động hơn 130 triệu đồng/m2… Giá đất thực ở ở 1 số quận khác như 5, 8, 9, 11, Thủ Đức, Tân Phú cũng cao hơn so có giá đất quy định trong bảng giá đất từ 5 – 7 lần.

Không có tác dụng

Từ bất cập nêu trên, HoREA kiến nghị bỏ quy định khung giá đất, đồng thời giao thẩm quyền cho UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá đất và giá đất cụ thể chắc chắn thích hợp có giá đất phổ biến trên phân khúc và tình hình thực ở của địa phương. Tuy nhiên, 1 vấn đề phát sinh là giai đoạn này 1 trong các trường hợp tiến hành bảng giá đất là để tính tiền sử dụng đất. Lâu nay, người dân khi chuyển mục đích sử dụng đất, hợp thức hóa nhà đất, đấyng thuế… đều căn cứ theo bảng giá đất và thường thấp hơn nhiều so có giá phân khúc. Nếu 1 sốh tân, số tiền sử dụng đất người dân phải đấyng rất cao. HoREA kiến nghị, nên tính tiền sử dụng đất trong hạn mức chỉ bằng 15% hoặc 1 mật độ nào đấy so có bảng giá đất cho hộ gia đình, cá nhân. “Bỏ quy định Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm 1 lần. Đồng thời tham khảo đề xuất của UBND TP.HCM tìm hiểu bỏ hẳn khái niệm “tiền sử dụng đất” mà thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở có thuế suất nhất định, đề xuất dao động 10% hoặc 15% bảng giá đất. Như vậy vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin cho. Hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn mà duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho nhà nước”, ông Châu kiến nghị.

Giá đất theo bảng giá và theo chuyển nhượng thực ở ở TP.HCM – Nguồn: HoREA, khảo sát của Thanh Niên. ẢNH: ĐÌNH SƠN – ĐỒ HỌA: HỒNG SƠN

Ông Đinh Duy Trinh, Tổng giám đốc Công ty CP Tập đoàn nhà đất VN, đánh giá hiện việc đền bù giải phóng mặt bằng, xác định tiền sử dụng đất, cho thuê đất kể cả của người dân và công ty (DN) đa số chuyển nhượng bằng giá phân khúc. Ngay cả đền bù, tái an cư của người dân cũng đã theo giá phân khúc nên khung giá đất thực ở không có tác dụng.

“Trước đấy mỗi năm 1 lần và từ khi luật Đất đai 2013 có hiệu lực, 1 số địa phương phải tốn khá nhiều thời gian công sức để thẩm định giá đất, thi công khung giá đất ban hành 5 năm 1 lần. Tuy nhiên việc này kéo theo nhiều hệ lụy cho cả người dân và DN. Do đấy, Chính phủ nên bỏ khung giá đất, giao về cho địa phương tự xác định bảng giá đất để tiến hành cho 1 số trường hợp”, ông Trinh kiến nghị.

Để 1 số địa phương tự quyết

Một lãnh đạo của Sở TN-MT TP.HCM thừa nhận khung giá đất và giá đất thực ở trên phân khúc là 1 bất cập kéo dài trong nhiều năm qua. Giữa khung giá đất, bảng giá đất có giá thực ở có sự khập khiễng rất lớn, không phản ánh đúng diễn biến của phân khúc. Khung giá thấp thì bảng giá cũng thấp, kể cả bảng giá và khung giá cũng có sự chênh lệch rất đáng kể. Khung giá đất quá thấp so có giá phân khúc đã gây thất thu cho ngân sách nhà nước trong trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất đối có 1 số trường hợp được tiến hành theo bảng giá đất. Không các vậy, người dân cũng thiệt hại khi được đền bù theo bảng giá đất đối có 1 số dự án do nhà nước thực hiện. Đồng thời chính quyền cũng khó tháo gỡ vì giá này đã được xác định trong bảng giá đất của địa phương, nên dễ dẫn tới hiện trạng khiếu kiện tập thể kéo dài…

Một chuyên gia về đất đai nhận xét, luật Đất đai 2013 quy định khung giá đất có thể 1 sốh tân 5 năm 1 lần nếu giá đất biến động quá 20%. Nhưng thực ở từ khi ban hành luật đến nay, khung giá đất của Chính phủ chưa hề 1 sốh tân lần nào. “Bỏ khung giá đất khỏi mất công thẩm định giá đất, thuê công ty giải đáp giá đất… quá nhiêu khê. Giao cho địa phương ban hành bảng giá đất bằng dao động 70% giá phân khúc là đã lý tưởng”, vị này cho hay.

Mới đấy, Bộ TN-MT cũng đã có kiến nghị Chính phủ nên bỏ khung giá đất và giao toàn quyền cho địa phương ban hành bảng giá đất, tạo điều kiện cho UBND cấp tỉnh có thể ban hành giá đất thích hợp hơn có cơ chế phân khúc mỗi khu vực (có thể xác suất chính xác đến dao động 90%).

Bỏ khung giá đất là cần thiết

Tốc độ thành thị hóa nhanh, nhu cầu nhà ở, đất ở tăng cao trong khi khung giá đất lại quá lạc hậu đã phát sinh nhiều vấn đề.

Ông Nguyễn Tiến Thỏa, Chủ tịch Hội Thẩm định giá VN, trong 1 hội thảo về giá đất gần đấy, cho biết VN là quốc gia có tốc độ thành thị hóa nhanh và tốc độ thành thị hóa khá cao như TP.HCM 82,13%, Đà Nẵng 87,29%, Hà Nội 48,61%, Bình Dương 77%, Hải Phòng 46,3%, Cần Thơ 68,05%… Không các vậy, dân số tăng nhanh đã khiến nhu cầu về đất ở, đất thi công công trình công cộng, hạ tầng thành thị, văn phòng, khu công nghiệp… tăng cao trong khi nguồn cung không cung cấp nổi. Điều này khiến giá đất liên tục biến động khó lường và là thách thức đối có công tác thẩm định giá đất. Khi phân khúc diễn biến không ổn định, có khi sôi động, sốt đất, sốt giá, nhưng cũng có thời gian trầm lắng, đấyng băng; trong khi biện pháp xác định giá đất chưa thích hợp có thực ở, nhiều nội dung không rõ ràng, việc thực hiện còn nhiều vướng mắc, dẫn đến hiện trạng xác định khung giá đất ở 1 số địa phương có sai sót, gây thất thoát cho ngân sách hàng ngàn tỉ đồng. Mặt khác, do chưa có giải đáp về biện pháp, kỹ thuật định giá đất vô số, 1 số thẩm định viên gặp gặp khó khi giải đáp thi công khung giá đất, bảng giá đất do 1 số tỉnh, TP quy định.

Hiện nay tồn ở 2 loại giá đất: do nhà nước quy định và giá phân khúc. Trong đấy, khung giá đất do nhà nước quy định chỉ bằng 30 – 40% so có phân khúc. Tình trạng trên đã phát sinh khá nhiều rắc rối, tiêu cực trong đền bù, giải tỏa, thực hiện nghĩa vụ tài chính và cũng là 1 thách thức đối có 1 số thẩm định viên khi thu thập, xử lý tài liệu, khi xác định hệ số K để giải đáp giá cho cơ quan quản lý nhà nước.

Theo luật sư Vân Trường, Đoàn luật sư TP.HCM, đến nay bảng giá đất đã bộc lộ nhiều bất cập, thậm chí lạc hậu so có phân khúc. Điều này đã tạo hệ lụy không chỉ cho người dân, DN mà cả công tác quản lý đất đai của nhà nước. Nguyên nhân là do việc thi công khung giá đất, bảng giá đất ở 1 số địa phương chủ yếu do 1 số cơ quan tham mưu giúp việc cho UBND 1 số cấp thực hiện nên năng lực và thời gian đầu tư cho vận hành này không nhiều; việc tham dự của 1 số tổ chức giải đáp giá đất độc lập còn rất hạn chế; công đoạn thi công khung giá đất bị chậm so có quy định. Chính vì vậy, việc bỏ khung giá đất là cần thiết bởi nó sẽ giúp giảm 1 phần ngân sách của 1 số địa phương khi chi tiền cho công tác điều tra, thẩm định, thi công bảng giá đất. Thay vì thi công khung giá đất, Chính phủ nên giao về cho 1 số địa phương tự xác định, ban hành bảng giá đất, tiến hành cho cả người dân và DN. “Hiện nay như ở TP.HCM đang tiến hành hệ số điều chỉnh giá đất, tức hệ số K, cho người dân, hệ số K này có thể dùng để xác định tiền sử dụng đất cho cả DN. Như vậy tránh phải lập hội đồng thẩm định giá đất, công ty thẩm định giá đất… rất rườm rà, mất thời gian, phát sinh nhũng nhiễu lại không chính xác”, luật sư Trường kiến nghị.


Canhoorchidpark.org – Theo Thanh niên

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án Orchid Park Xem Thêm