Nhà ở xã hội: “giải cứu” là không đủ

Là 1 quốc gia có mức thu nhập bình quân đầu người ở mức trung bình thấp, vấn đề nhà ở là 1 bài toán chính sách phân phối hàng rất khó đối có Việt Nam.

Vấn đề nhà ở là 1 bài toán chính sách phân phối hàng rất khó đối có Việt Nam. Ảnh: THÀNH HOA

Nhìn lại bức tranh nhà ở xã hội

Phát triển nhà ở xã hội là 1 chính sách phân phối hàng xã hội lớn của Việt Nam, hướng tới một số đối tượng chính sách phân phối hàng, hưởng thu nhập ngân sách, người thu nhập thấp, công nhân, sinh viên… Mục tiêu đặt ra trong Chiến lược phát triển nhà ở GĐ 2016-2020 là xây dựng tối thiểu 12,5 triệu mét vuông sàn, dao động 250.000 căn nhà ở xã hội. Tuy nhiên, theo báo cáo gần đây của Bộ Xây dựng, số lượng nhà ở xã hội đã đi vào hoạt động, đưa vào sử dụng trong thời gian gần đây rất hạn chế và nhiều dự án nhà ở xã hội có nhu cầu chuyển đổi sang nhà ở thương mại. Hiện có dao động 206 dự án nhà ở xã hội có quy mô xây dựng dao động 168.700 căn hộ chung cư, tổng quy mô dao động 8.435.000 mét vuông đang bị phát triển chậm độ hoặc tạm dừng xây dựng. Thực tế này dẫn tới 1 sự lãng phí rất lớn về nguồn lực tài chính đã bỏ ra cho một số dự án xây dựng dang dở và nguồn tài nguyên đất đang bị bỏ phí.

Về phương diện chính sách phân phối hàng, để thực hiện mục tiêu, một số chính sách phân phối hàng hiện được kiến trúc dưới cả hai hình thức: khuyến khích và ép buộc. Nghị định số 100/2015/NĐ-CP của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội quy định rõ một số chính sách phân phối hàng khuyến khích tổ chức, cá nhân đầu tư phát triển nhà ở xã hội, bao gồm miễn tiền sử dụng đất; giảm thuế thu nhập công ty, giảm thuế giá trị tăng thêm đầu ra; cho phép chủ đầu tư được dành 20% quy mô đất phát triển nhà ở thương mại; hỗ trợ tín dụng ưu đãi. Cùng có đây, Nghị định 100 ép buộc một số chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại phải dành quỹ đất 20% cho phát triển nhà ở xã hội. Tuy nhiên, một số quy định giai đoạn này, trong khi làm khó một số dự án nhà ở thương mại khi gắn cho họ trách nhiệm phải đồng thời phát triển nhà ở xã hội, lại thiếu tính khả thi trong việc hỗ trợ nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp, công nhân.

Cần nhìn nhận gặp khó lớn nhất đối có chính sách phân phối hàng phát triển nhà ở xã hội giai đoạn này là thu nhập bình quân đầu người, mặt bằng thu nhập của người lao động còn quá thấp. Dù không bao gồm giá thành sử dụng đất đã được miễn, giá thành xây dựng và lợi nhuận định mức của chủ đầu tư vẫn phải tính đủ vào trong giá thành của nhà ở xã hội. Với mức thu nhập trung bình chỉ dao động 3.000 đô la Mỹ/năm của công nhân ở một số khu công nghiệp, sau khi trừ giá thành sinh hoạt, tiền tích lũy là không đủ cho họ chi trả một số căn hộ chung cư nhà ở xã hội nếu tính đủ giá thành. Đây là lý do đằng sau hiện tượng nhiều dự án được cấp phép đã xin chuyển đổi sang nhà ở thương mại do thiếu nguồn bạn có khả năng chi trả ở phân khúc nhà ở xã hội.

Thiếu khả thi

Với điều kiện nguồn lực hiện có, một số dự án nên tập trung vào hình thức nhà ở xã hội cho thuê thay vì hình thức nhà ở thuê mua, và nhà ở để phân phối.

Trong văn bản có mục đích “giải cứu” hiện trạng đình trệ trong phát triển nhà ở xã hội mới đây, Bộ Xây dựng đã đề xuất Chính phủ bổ sung vốn tín dụng cho nhà ở xã hội, bao gồm 3.000 tỉ đồng cho Ngân hàng Chính sách xã hội và hơn 3.400 tỉ đồng cho một số tổ chức tín dụng khác trong năm 2018. Rõ ràng gánh nặng cho ngân sách là không nhỏ, nhất là trong bối cảnh thu chi ngân sách đang mất cân đối như giai đoạn này.

Tuy nhiên, dù ngân sách nhà nước có dành ra 1 lượng vốn lớn cho phát triển một số dự án nhà ở xã hội thì hiệu quả của việc này vẫn còn là 1 câu hỏi. Trên thực ở giai đoạn này, ngay cả tầng lớp trung lưu ở một số đô thị lớn như Hà Nội và TPHCM cũng gặp nhiều gặp khó trong việc tiếp cận nhà ở. Nếu chỉ đơn thuần dựa trên một số chương trình trợ cấp về giá của Nhà nước dưới hình thức hỗ trợ vốn vay và giảm lãi suất như giai đoạn này thì có lẽ là chưa đủ để các người thuộc đối tượng thu nhập thấp có khả năng tiếp cận nhà ở xã hội, cả ở hình thức nhà ở để phân phối và cho thuê.

Ngay cả ở một số quốc gia kinh tế phát triển như Mỹ, vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp cũng tạo ra gánh nặng quá lớn cho ngân sách. Chính quyền của Tổng thống Donald Trump trong kế hoạch ngân sách 2019 đã đề xuất cắt giảm 14,8 tỉ đô la Mỹ dành cho chương trình trợ cấp nhà ở. Trong khi đây, theo báo cáo của Hiệp hội Nhà ở cho người có thu nhập thấp của Mỹ, hiện vẫn thiếu dao động 7,2 triệu căn nhà để giải quyết nhu cầu chỗ ở cho các hộ gia đình có thu nhập ở dưới ngưỡng nghèo của nước này.

Ở nước ta, có thể quan sát thấy sự thiếu hiệu quả của nguồn vốn hỗ trợ từ ngân sách nhà nước khi nhà ở không đến được tay các người có thu nhập thấp, đối tượng thụ hưởng của chương trình này. Các trường hợp này bao gồm dự án triển khai dở dang, một số dự án đã đi vào hoạt động nhưng chẳng thể phân phối và cho thuê đến đối tượng người có thu nhập thấp do họ không đủ khả năng chi trả, và cả một số trường hợp lách luật, làm trái để phân phối nhà ở xã hội cho người mua có thu nhập cao hơn ngưỡng được hưởng hỗ trợ. Kể cả trong trường hợp nhà ở xã hội được đã đi vào hoạt động và đến tay người thu có nhập thấp, mối lo về rủi ro của hệ thống ngân hàng sẽ xuất hiện khi đối tượng người có thu nhập thấp thường bị ảnh hưởng Thứ nhất và nhiều nhất của nhân tố chu kỳ kinh tế.

Giải cứu hay không?

Bổ sung vốn ngân sách để giải cứu cho một số dự án nhà ở xã hội theo đề xuất của Bộ Xây dựng chỉ là 1 biện pháp ngắn hạn, của năm tài chính trước mắt và thật ra là theo các cam đoan trong chương trình phát triển nhà ở xã hội của Chính phủ. Nguồn vốn sẽ tiếp tục cần được bố trí và bổ sung trong các năm tài chính thứ hai. Ngoài ra, gánh nặng ngân sách còn phát sinh từ một số giá thành liên quan đến duy tu, bảo trì một số chung cư nhà ở xã hội thường có chất lượng xây dựng không được như một số dự án nhà ở thương mại.

Việc phân tích lại khả năng trang trải của ngân sách, từ đây rà soát một số mục tiêu, đối tượng thụ hưởng của chương trình phát triển nhà ở xã hội là cần thiết để chắc chắn tính hiệu quả trong việc sử dụng nguồn lực của nền kinh tế. Với điều kiện nguồn lực hiện có, một số dự án nên tập trung vào hình thức nhà ở xã hội cho thuê thay vì hình thức nhà ở thuê mua, và nhà ở để phân phối. Hình thức nhà ở cho thuê có thế mạnh là thu nhập của người thụ hưởng có tính thời điểm, sau khi thoát khỏi ngưỡng thu nhập thấp, về qui định, họ không thuộc đối tượng hưởng hỗ trợ từ ngân sách. Ngoài ra hình thức này giúp kiểm soát gánh nặng ngân sách tốt hơn, ngăn chặn tiêu cực trong xác định đối tượng mua nhà, giảm rủi ro cho hệ thống ngân hàng, đồng thời tạo động lực cho người thu nhập thấp.


Canhoorchidpark.org – Theo TBKTSG

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án Orchid Park Xem Thêm