Nhà tái định cư ở đô thị: sai từ đề bài

Tại hai đô thị lớn là TPHCM và Hà Nội, đang có 1 nghịch lý: trong khi nhu cầu nhà ở là rất lớn thì lại có hàng chục ngàn căn hộ cao tầng, nền đất từ một số dự án tái an cư bị bỏ trống. Hệ lụy của chính sách bán hàng sai phải được giải quyết càng sớm càng tốt nhưng quan trọng hơn, cần thấy rằng mô hình nhà tái an cư là chẳng thể thích hợp có một số đô thị.

Chỉ riêng đề nghị về điều kiện sống và mức sống cũng đã khiến một số dự án di dời và tái an cư chắc chắn thất bại. Ảnh: MAI LƯƠNG

Giải tỏa và tái an cư: 1 loại dự án cần được thực hiện cẩn thận

Thông thường, khi 1 dự án công cần đến chuyện di dời thì việc thực hiện dự án phải được tham khảo cực kỳ cẩn thận, qua nhiều bước. Các mức độ rủi ro phát sinh khi thực hiện dự án phải được phân tích kỹ lưỡng, nhất là các tác động về mặt xã hội và việc tái lập cuộc sống của các người bị ảnh hưởng. Ở nhiều nước, như Úc chẳng hạn, nếu một số tác động được phân tích là cao (trong ba mức thấp – trung bình – cao) và chẳng thể cắt giảm thì cần phải kiến trúc lại dự án (concept), thậm chí hủy dự án.

Liên quan đến việc tái lập cuộc sống, chỗ ở là 1 quan tâm danh tiếng vì nó có ảnh hưởng đến công ăn việc làm và cuộc sống mỗi ngày. Chính vì vậy, 1 trong các đề nghị quan trọng là nơi ở mới phải chắc chắn điều kiện sống, mức sống (việc làm, lương) không được thấp hơn nơi ở trước khi bị di dời.

Trở lại có trường hợp hai đô thị lớn của Việt Nam, chỉ riêng đề nghị về điều kiện sống và mức sống cũng đã khiến một số dự án di dời và tái an cư chắc chắn thất bại. Thật vậy, thất bại của một số dự án tái an cư nằm ở hai điểm chung chính: chất lượng của một số căn hộ cao tầng, khu tái an cư không chắc chắn, xuống cấp nhanh và mức sống của các người bị di dời không bằng như khi trước.

Những bất tiện về việc di chuyển do nơi ở mới xa chỗ làm, kinh doanh cũ vẫn còn có thể đồng ý được, nhưng điều kiện sống như chất lượng nhà ở, hạ tầng thiết yếu (bệnh viện, trường học, chợ…) kém hơn trước thì 1 người duy lý khó mà đồng ý được.

Giải pháp cho việc giải tỏa di dời ở đô thị: theo phân khúc và nhà xã hội cho thuê

Các đô thị lớn ở một số nước đang phát triển có nhiều một sốh tân trong quy hoạch để theo kịp sự phát triển, bởi thế chuyện di dời và tái ổn định cuộc sống cho người dân là khó tránh khỏi. Trong khi việc tái an cư có thể thực hiện ở một số vùng nông thôn vì người dân không có hay có ít sự chọn lọc (mà không phải khi nào cũng thành công), thì đối có người dân ở đô thị, việc thi công một số khu tái an cư và người dân phải “miễn cưỡng” nhận nhà hay đất nền thì chính sách bán hàng chắc chắn sẽ thất bại.

Thay vào đây, cần thực hiện song song hai biện pháp như sau: đền bù theo giá tiệm cận có giá phân khúc và phát triển nhà xã hội cho thuê, bù đắp bằng quyền chọn (option) cho các người bị di dời khi họ muốn thuê nhà xã hội.

Ở nhiều nước châu Âu, nhà xã hội cho thuê chiếm 1 tỷ trọng khá lớn trong phân khúc nhà ở, như ở Hà Lan, Áo, Anh, Đan Mạch, Pháp, Phần Lan, Thụy Điển (khoảng 20% trở lên). Nhà xã hội cho thuê ở các nước này được quản lý bởi một số tổ chức có tính xã hội, và nhận được sự hỗ trợ tài chính từ chính phủ và/hoặc chính quyền địa phương, và có sự giới hạn trần giá thuê.

Nhiều đô thị còn có quy định mật độ tối thiểu của tổng tổng diện tích nhà xã hội cho thuê trên tổng tổng diện tích nhà ở. Nhà xã hội không chỉ được xây ở các khu vực mới, tách biệt mà có thể xây trên nền các khu đất cũ trong trọng điểm, khi hoán cải các khu đất cũ hay tòa nhà cũ. Do đây, nhiều khi rất khó phân biệt đâu là nhà xã hội cho thuê, đâu là nhà tư nhân. Điều này rút ngắn rất nhiều sự bất bình đẳng trong xã hội.

Với chất lượng nhà chắc chắn tuân thủ một số quy định khắt khe về nguyên tắc sống và giá thành thuê thấp hơn (thường 20-30% giá phân khúc), nhà xã hội có nhu cầu rất cao từ các người có lương thấp hay trung bình ở một số đô thị. Chẳng hạn, để được thuê nhà xã hội ở Paris và vùng phụ cận, 1 người có thể phải chờ đến vài năm. Tiêu chí để được chọn hay mất quyền thuê nhà xã hội dựa chủ yếu vào lương và tình cảnh gia đình của người đi thuê.

Khi có được quyền chọn thuê nhà xã hội cộng có mức đền bù thỏa đáng, sự chọn lọc của các người dân bị di dời sẽ tiện lợi hơn. Quyền chọn thuê nhà xã hội khi đây coi như là phần bù đắp cho rủi ro bị di dời. Dĩ nhiên, có điều kiện là chất lượng một số khu nhà xã hội cho thuê phải chắc chắn, tuân thủ chặt chẽ một số quy định về thi công cũng như một số điều kiện hạ tầng cần thiết.

Canhoorchidpark.org – Theo TBKTSG

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án Orchid Park Xem Thêm