Nhiều ‘lỗ hổng’ trong luật Đất đai 2013

Đó là nhận xét của Giáo sư Đặng Hùng Võ ở hội thảo Pháp luật và thực tiễn về tiếp cận đất đai của công ty VN do VCCI tổ chức ngày 27.6 ở Hà Nội.

Luật Đất đai nên quy định phạt nặng những chủ đầu tư để dự án treo. ẢNH: LÊ QUÂN

Vừa thiếu, vừa vênh

Theo GS Đặng Hùng Võ, lỗ hổng lớn nhất của luật Đất đai 2013 là việc quy định biến vốn đất đai thành vốn tài chính hay còn gọi là vốn hóa đất đai. Ví dụ, luật Đất đai có vai trò rất quan trọng trong thực hiện dự án BT nhưng chỉ có 1 điều quy định về thẩm quyền giao đất chứ không quy định về định giá đất. Trong khi thẩm quyền giao đất vốn mặc nhiên là thuộc UBND cấp tỉnh, cấp huyện. Yếu tố cần làm rõ là xác định được giá trị đất đai có đổi lấy hạ tầng.

Không chỉ “hổng”, luật Đất đai 2013 quy định cũng vênh có Nghị định về cổ phần hóa công ty nhà nước. Nghị định quy định không tính giá trị đất đai có trường hợp thuê đất của nhà nước, tuy nhiên, theo luật Đất đai 2013 thuê đất lại có 2 trường hợp: thuê trả tiền 1 lần và thuê trả tiền hằng năm. “Chỉ nói thuê đất thì không tính giá trị đất là không đúng. Nếu thuê đất trả tiền 1 lần rõ ràng có tích lũy giá trị tài sản công ty, và không tính vào giá trị công ty khi cổ phần hóa là thất thoát tài sản nhà nước”, GS Võ nói.

Luật Đất đai 2013 cũng bỏ sót việc sắp xếp lại những cơ sở công, xử lý nhà, đất thuộc có nhà nước. Hiện cả mảng lớn này chỉ có Quyết định 09/2007 của Thủ tướng là chưa đủ. Dẫn đến hiện trạng đến nay, nhiều khu đất công có địa điểm “vàng” trước đây là trụ sở bộ, ngành, nhà máy, trường học… sau khi di dời biến thành dự án nhà ở, chung cư cao tầng để phân phối gây nhiều hậu quả về áp lực lên hạ tầng xã hội.

Chỗ quá thoáng, chỗ quá chặt

Ông Trần Ngọc Hùng, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng VN, lại chỉ ra trong luật Đất đai 2013 có 1 số điểm quy định quá “thoáng”. Cụ thể, điểm 3 khoản c: Đất thu hồi do HĐND tỉnh chọn lọc là “Dự án khu thành thị mới, khu dân cư nông thôn chỉnh trang thành thị; cụm công nghiệp; khu sản xuất chế biến; nông sản; lâm sản; thủy sản; hải sản tập trung; dự án phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng”. Theo ông Hùng, đây là đối tượng thu hồi đất gây nhiều lãng phí thất thoát, tham nhũng, khiếu kiện vì rất nhiều nhân tố không thuộc đối tượng. Ví dụ dự án khu thành thị mới đã nằm trong quy định thuộc thẩm quyền Chính phủ chọn lọc (điều 62, khoản 2) hoặc nằm trong quy hoạch chung của tỉnh – thành thị được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt. Vì vậy đưa tiêu chí khu thành thị mới, thậm chí tiểu khu thành thị mới là không thích hợp. Trong 1 số trường hợp còn dễ xảy ra sự tùy tiện của địa phương, và những công ty đầu tư lách luật để đệ trình phê duyệt khu thành thị mới này để được thu hồi đất.

Ngược lại, GS Đặng Hùng Võ nêu ra 1 số điểm quy định quá nghiêm ngặt, kìm kẹp vận động của phân khúc BĐS. Cụ thể, luật Đất đai 2013 quy định công ty có đất ở có thời hạn, theo thời hạn dự án. Theo đây, công ty muốn thi công nhà ở cho thuê phải đi thuê đất nhà nước chứ chẳng thể sử dụng đất ở của họ để thi công dự án. Điều này làm thu hẹp sự phát triển phân khúc nhà ở cho thuê, đây là điểm bất lợi cho phân khúc cũng như chính sách phân phối hàng an sinh xã hội. Dễ cảm thấy nhất là ở nhiều khu công nghiệp, công ty muốn thi công nhà ở cho công nhân nhưng vì chỉ được sử dụng đất có thời hạn nên không mặn mà. Theo GS Đặng Hùng Võ, cần sửa đổi luật Đất đai 2013 theo hướng “mở” lại như trước để nhà đầu tư có thể tham dự phát triển những dạng nhà ở theo nhu cầu phân khúc.

Xử lý dự án treo

GS Đặng Hùng Võ nêu ý kiến: Với dự án treo luật Đất đai 2013 quy định được gia hạn 24 tháng, sau 24 tháng đây mà dự án vẫn tiếp tục treo thì nhà nước thu hồi đất và tịch thu tài sản đã đầu tư trên đất. Trong khi đây Nghị quyết 19 của Ban Chấp hành T.Ư quy định theo hướng đối có dự án treo sẽ ứng dụng phương pháp đánh thuế, xử phạt cao. Quy định của luật Đất đai 2013 là không ổn vì đất đai có toàn dân có thể tịch thu, còn tài sản trên đất chẳng thể tịch thu. Hiến pháp đã quy định nhà nước không quốc hữu hóa bất cứ tài sản của ai hình thành hợp pháp.


Canhoorchidpark.org – Theo Thanh niên

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án Orchid Park Xem Thêm