Nhiều nội dung lớn đang chờ sửa

Mặc dù đã được dự trù công phu trong 1 thời gian dài, gần như ngay sau khi được ban hành, Luật Đất đai 2013 đã tỏ ra không “gói ghém” được hết các vấn đề cực kỳ phức tạp trong thực ở.

Luật Đất đai 2013 đã tỏ ra không “gói ghém” được hết các vấn đề cực kỳ phức tạp trong thực ở

Cùng có đó, sự cách tân của hệ thống pháp luật trong nhiều lĩnh vực có liên quan khác, như quy hoạch, đầu tư công… cũng đặt ra nhiều vấn đề hóc búa mà dự án Luật sửa đổi bổ sung 1 số điều của Luật Đất đai (đã được Quốc hội đưa vào chương trình cho ý kiến và thông qua trong năm 2019) sẽ phải giải quyết.

Đầu tiên, phải kể đến quy hoạch sử dụng đất. Hiện nay, Luật Quy hoạch đã được thông qua chỉ giữ lại quy hoạch sử dụng đất quốc gia, quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, quy hoạch sử dụng đất quốc phòng, quy hoạch sử dụng đất an ninh; nghĩa là không còn quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh mà chỉ có quy hoạch tỉnh, 1 loại “quy hoạch tích hợp các quy hoạch”. Theo giới trong ngành, nội hàm của “quy hoạch” trong Luật Đất đai giai đoạn này khá mơ hồ, đa số là phép cộng đơn thuần các nhu cầu được các đơn vị, tổ chức sử dụng đất đăng ký. Do đó, quy hoạch này cũng không phục vụ đắc lực cho phát triển kinh tế – xã hội, trong khi lại làm khổ người dân, công ty không ít!

Bên cạnh đó, để chắc chắn sự tương thích có Bộ luật Dân sự, định nghĩa giá trị quyền sử dụng đất trong Luật Đất đai khi kết hợp có khái niệm quyền tài sản và tài sản sẽ phải bổ sung thêm 1 quyền nữa của người sử dụng đất là quyền chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở. Bởi lẽ, quyền sử dụng đất là quyền tài sản, khi làm hài lòng định nghĩa “quyền tài sản” thì quyền sử dụng đất là tài sản theo Bộ luật Dân sự, dẫn đến chủ thể sử dụng đất có đầy đủ các quyền có, định đoạt và chiếm hữu. Quyền chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở chính là 1 dạng thức của quyền định đoạt tài sản. Trong khi đó, theo Luật Đất đai hiện hành thì chuyển đổi mục đích sử dụng đất không phải là 1 “quyền” mà là sự cho phép của cơ quan quản lý nhà nước…

Khung giá đất và bảng giá đất cũng là câu chuyện luôn nóng bỏng từ trước đến nay. Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) mới đó đã có văn bản kiến nghị bỏ quy định “Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm 1 lần” ở Luật Đất đai 2013. Cụ thể, Luật Đất đai 2013 và Nghị định 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định việc định giá đất phải chắc chắn qui định “Giá đất thích hợp có giá đất phổ biến trên phân khúc”; quy định giá đất theo “Bảng giá đất” và “Giá đất cụ thể”; mỗi loại giá đất được quy định trường hợp ứng dụng khác nhau, phục vụ cho đối tượng khác nhau (liên quan đến nghĩa vụ và ích lợi). Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm/lần, căn cứ khung giá đất, UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá đất cũng được thi công định kỳ 5 năm/lần. UBND cấp tỉnh được quy định mức giá đất cao hơn, nhưng không quá 30% so có mức giá tối đa của cộng loại đất trong khung giá đất…

Tuy nhiên, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, giá đất quy định trong bảng giá đất của các địa phương chỉ tương đương 30%-50% giá đất phân khúc, mà lý do chủ yếu là do khung giá đất thấp. Chẳng hạn, ở TPHCM, căn cứ Luật Đất đai 2013 và Nghị định 104/2014/NĐ-CP, bảng giá đất của TPHCM đã xác định 3 tuyến các con phố Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ (quận 1) ứng dụng mức kịch khung, tính theo công thức: 162 triệu đồng/m2 + (162 x 30%) = 210,6 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, giá phân khúc ở khu vực này nhiều năm nay đều ở mức hơn 1 tỷ đồng/m2…

Trên đó mới chỉ là các trong số rất nhiều vấn đề còn ngổn ngang trong Luật Đất đai 2013. Rõ ràng đó là 1 luật khó, thậm chí rất khó, nhưng nếu muốn khai thác có hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai, để thúc đẩy phát triển kinh tế, ổn định xã hội thì không có cách nào khác, các cơ quan có trách nhiệm thi công và ban hành pháp luật cần chung tay góp sức tìm ra phương án giải quyết tối ưu, tránh hiện trạng luật vừa ra đã lại phát hiện các điều không ổn.


Canhoorchidpark.org – Theo SGGP

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án Orchid Park Xem Thêm