Nửa cuối năm, dò khẩu vị dòng tiền đầu tư trên thị trường địa ốc

Thị trường BDS đã đi qua nửa chặng 1 số con phố của năm 2018 có nhiều biến động, nhưng cũng cho thấy sự đề kháng rất tốt có 1 số cú sốc. Trong nửa cuối năm, có bối cảnh phân khúc đã khác cả về kỳ vọng chính sách phân phối hàng và tâm lý đầu tư, dòng tiền đầu tư được tiên đoán sẽ 1 sốh tân khẩu vị.

Nhiều biến động

0h30 phút ngày 23/3/2018, khi cư dân Carina, quận 8, TP.HCM đang chìm trong giấc ngủ, thì ngọn lửa bất ngờ bùng phát từ tầng hầm của tòa nhà, lan rộng lên phía trên gây hoảng loạn cho cư dân. Đám cháy đã để lại hậu quả nghiêm trọng khi cướp đi sinh mạng của 13 con người, cộng hàng chục người khác bị thương.

Hình ảnh hàng trăm người dân hoảng loạn, hàng chục xe máy và xe xe 4 phân phốih để dưới tầng hầm bị thiêu rụi gây ám ảnh không chỉ cho cư dân Chung cư Carina, mà còn trở thành nỗi lo sợ của hàng triệu người dân khác sống ở 1 số chung cư trên khắp cả nước.

Chưa dừng lại ở đó, không ngừng nghỉ sau đó, nhiều vụ cháy khác cũng xảy ra ở 1 số chung cư ở TP.HCM và Hà Nội, càng gieo thêm nỗi lo sợ cho người dân về sự an toàn cháy nổ ở 1 số tòa nhà chung cư.

Sau 1 số vụ cháy trên, làm việc thanh, kiểm tra công tác phòng cháy chữa cháy được 1 số cơ quan tính năng trên cả nước, đặc thù là ở 2 thành thị lớn nhất nước là Hà Nội và TP.HCM rốt ráo vào cuộc và phát hiện vô số chung cư, công trình cao tầng vi phạm công tác phòng cháy chữa cháy.

Sau quý đầu năm sôi động có vô số dự án chung cư được nhiều chủ đầu tư tung ra phân khúc sau khi án binh bất động trong năm 2017, 1 số vụ cháy trên đã khiến phân khúc căn hộ chung cư, nhất là ở phân khúc TP.HCM chịu cú sốc nặng.

Tâm lý né tránh chung cư của người mua nhà là điều khó tránh khỏi và thực ở, nhiều bạn thậm chí đã đặt cọc mua nhà chung cư đón nhận mất cọc, khiến kế hoạch ra mắt, ra hàng của nhiều chủ đầu tư dự án chung cư bị đổ bể.

Lùi về thế phòng thủ, 1 sốh tân chiến lược kinh doanh là chọn lọc đúng đắn của nhiều chủ đầu tư dự án căn hộ chung cư trong bối cảnh đó.

Khi phân khúc căn hộ chung cư chịu tác động tâm lý bởi cú sốc trên, dòng tiền chuyển hướng tới 1 phân khúc khác đó là đất nền. Sự chuyển hướng này của dòng tiền đã châm ngòi trở lại cho cơn sốt đất nền, vốn bùng phát từ cuối năm 2017 và vừa được dập tắt chỉ 1 sốh thời điểm đó mấy tháng.

Từ 1 số quận, huyện vùng ven TP.HCM như quận 9, quận 2, Thủ Đức, Củ Chi, Nhà Bè, Cần Giờ, đến 1 số tỉnh vùng ven như Đồng Nai, Long An, Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu, cơn sốt đất nền cứ thế nóng lên từng ngày.

Giá đất nhiều nơi tăng theo ngày, thậm chí theo giờ, nhất là khi có thêm 1 số chất xúc tác có tài liệu điều chỉnh Quy hoạch Vùng TP.HCM mở rộng, TP.HCM thi công thành thị thông minh, chính thức khởi động thi công dự án Sân bay Long Thành, cộng vô số dự án cơ sở hạ tầng khác…

Không chỉ phía Nam, cơn sốt đất nền còn xảy ra ở 1 số phân khúc khác, trong đó ở phía Bắc, 1 số tỉnh kế bên Hà Nội như Vĩnh Phúc, Thái Nguyên, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hà Nam, Hải Phòng, thậm chí là cả Bắc Giang, giá đất cũng không ngừng tăng thêm.

Cơn sốt đất nền đã khiến nhiều vùng quê yên bình không còn bình yên khi mỗi ngày có hàng chục người lạ đến tìm hỏi mua đất.

Nhiều mảnh đất ven biển ở Quảng Nam người dân để không hàng năm trời, hay các khu đất trồng cao su ở Đồng Nai vốn phân phối không ai mua, bỗng 1 ngày có người đến trả hàng tỷ đồng, khiến các người nông dân, ngư dân bỗng 1 đêm trở thành tỷ phú.

Tuy nhiên, nhắc đến cơn sốt đất nền trong nửa đầu năm nay chẳng thể không nhắc đến 3 vị trí chuẩn bị sẽ trở thành đặc khu trong tương lai là Vân Đồn (Quảng Ninh), Bắc Vân Phong (Khánh Hòa) và Phú Quốc (Kiên Giang).

Dù chưa chính thức trở thành đặc khu, nhưng hàng trăm nhà đầu tư ở 1 số nơi khác, đặc thù là từ Hà Nội và TP.HCM đã dồn về 1 số địa phương chuẩn bị là đặc khu tương lai săn gom đất, khiến giá đất ở 1 số nơi đó tăng chóng mặt và cuộc sống của người dân địa phương cũng bị đảo lộn.

Cảnh dòng người xếp hàng ở 1 số phòng công chứng ở 1 số huyện Vân Đồn, Vạn Ninh, Phú Quốc để làm thủ tục sang nhượng đất diễn ra tấp nập là minh chứng rõ nét nhất cho cơn sốt đất ở 1 số đặc khu tương lai.

Không chỉ làm việc chuyển nhượng diễn ra sôi động, giá tăng, hiện trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất, từ đất rừng, đất đặc dụng thành đất thi công cũng diễn ra tràn lan và đó chính là điều mà 1 số cơ quan quản lý và chính quyền địa phương lo lắng.

Cả Chính phủ, Bộ Xây dựng phải lên tiếng cảnh báo và đề nghị chấn chỉnh, tiếp đó, chính quyền 1 số địa phương cũng đã có 1 số giải pháp hành chính để ngăn chặn cơn sốt.

Đề kháng tốt

Dù có nhiều biến động trong nửa đầu năm, nhưng điểm tích cực là sau các đợt nóng, lạnh trong quá khứ đã giúp phân khúc, cũng như cơ quan quản lý có sức đề kháng tốt có 1 số cú sốc.

Sau cơn sốc tâm lý có 1 số vụ cháy, người mua nhà đã trở lại có phân khúc căn hộ chung cư chung cư, bởi đó là phân khúc chủ đạo của phân khúc và là xu hướng tất yếu của thành thị tân tiến.

Tuy nhiên, để lấy lòng bạn, nhiều chủ đầu tư đã chủ động mời cơ quan hữu quan đến kiểm tra công tác phòng cháy, chữa cháy ở dự án của mình và chỉ các dự án của 1 số chủ đầu tư danh tiếng mới khiến người mua xuống tiền.

Theo ông Đỗ Viết Chiến, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, qua trải nghiệm 1 số đợt khủng hoảng của phân khúc BDS, 1 số chủ thể đều thông minh hơn.

Cụ thể, Nhà nước thông minh hơn, chủ đầu tư thông minh hơn, ngân hàng thông minh hơn, người tiêu dùng thông minh hơn. Đến nay, có thể nhận định, không có khả năng xảy ra “bong bóng” BDS trong năm 2018.

Theo thống kê từ Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), trong 5 tháng đầu năm, tổng lượng cung ra phân khúc TP.HCM đã giảm tới 9,4% so có cộng kỳ năm 2017 có mức giảm đồng đều ở cả 3 loại hình chung cư, villa và đất nền.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch thường trực kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới BDS Việt Nam cho biết, nếu chỉ dựa vào các con số thống kê nêu trên có thể thấy, phân khúc đang sụt giảm, nhưng cần nhìn nhận sâu rằng, việc điều chỉnh ở GĐ này là điều đã được tiên đoán từ trước và là cần thiết để phân khúc xác lập lại điểm cân bằng cho GĐ phát triển mới.

“Việc điều chỉnh này không chỉ về cung, về cầu, mà còn về tâm lý phân khúc, để cắt giảm các nhân tố đầu cơ, điều chỉnh dòng tiền về đúng nơi, đúng chỗ, chắc chắn phân khúc không bị phát triển 1 1 sốh méo mó, dẫn đến nguy cơ khủng hoảng như trước kia”, ông Đính nhấn mạnh và cho biết, các giải pháp mạnh tay thời gian vừa qua của cơ quan tính năng không phủ nhận ở 1 góc độ nào đó không hẳn theo qui định phân khúc, nhưng cũng đã góp phần “kìm cương được con ngựa bất kham”.

Thực tế, trong khi người mua đã bắt đầu trở lại có phân khúc chung cư, thì cơn sốt đất nền đã bắt đầu hạ nhiệt, chỉ các dự án cung cấp nhu cầu ở thật mới nhận được sự quan tâm của dòng tiền. Có thể kể đến 1 số dự án của Hưng Thịnh, Phú Long, Phú Đông, Vạn Phúc… ở TP.HCM, hay Hải Phát, Văn Phú, Vietracimex, Vingroup… ở Hà Nội vẫn nhận được sự quan tâm đông đảo của người mua và nhà đầu tư. Các dự án này rải đều trên nhiều phân khúc đất nền, villa, liền kề, nhưng phân khúc chung cư vẫn chiếm trọng yếu.

“Dòng tiền thông minh đang có dấu hiệu chuyển đổi và quay trở lại có các phân khúc có giá trị sinh lời thực sự”, ông Đính nhấn mạnh.

Động lực 6 tháng cuối năm

Với các diễn biến trong nửa đầu năm, nhất là khả năng đề kháng tốt trước các biến động bất ngờ, nhiều chuyên gia phân tách, phân khúc có cơ sở để phát triển trong 6 tháng cuối năm.

Theo đó, 1 trong các nhân tố hỗ trợ không nhỏ cho phân khúc BDS là triển vọng kinh tế vẫn lạc quan. Cụ thể, ở báo cáo mới nhất, Ngân hàng Thế giới (WB) phân tách, đà tăng trưởng kinh tế của Việt Nam trong thời gian qua đã được củng cố và song hành có ổn định kinh tế vĩ mô.

Ông Ousmane Dione, Giám đốc Quốc gia WB ở Việt Nam cho biết, tăng trưởng kinh tế đầy ấn tượng trong năm 2017 và quý I/2018 đang tạo nền móng vững chắc để Việt Nam tiếp tục tiến lên.

Giai đoạn kinh tế đang hoạt động vững chắc này là thời cơ lớn để đầu tư cho nguồn nhân lực, nhờ đó giải quyết các thách thức nhằm duy trì đà tăng trưởng.

GDP thực tăng gần 7,4% trong quý I/2018, nhờ môi trường ngoại khu thuận lợi có tăng trưởng GDP toàn cầu chuẩn bị đạt đỉnh ở mức 3,1% trong năm 2018. Cán cân thương mại của Việt Nam tiếp tục được cải thiện do kết quả vững vàng về thương mại và lôi kéo vốn FDI, đóng góp vào tổng thặng dư tài khoản vãng lai, ước đạt 6,8% GDP (quý I/2018).

Tỷ giá được duy trì tương đối ổn định, trong khi dự trữ ngoại hối tiếp tục tăng, ước đạt dao động 63 tỷ USD trong 4 tháng đầu năm 2018, CPI tiếp tục được kiểm soát.

Theo chia sẻ của 1 lãnh đạo Tập đoàn Hải Phát, đó được xem là động lực hỗ trợ không nhỏ cho phân khúc BDS, bởi khi đó, người dân sẽ sẵn sàng xuống tiền để đầu tư và có 1 số tài sản có giá trị lớn như BDS.

Theo vị này, nền kinh tế GĐ này đang trên đà phát triển giống như năm 2007. Tuy nhiên, năm 2007 được cho là tăng nóng khi GDP đạt 8,46%, nhưng lạm phát ở mức rất cao, trên 12% và tăng trưởng tín dụng lên tới 53%, là tiền đề cho các bất ổn và hệ lụy đã được nhìn thấy khi nền kinh tế suy thoái hồi 2008, 2009.

Còn GĐ này, tăng trưởng tín dụng khá ổn định, lạm phát chỉ ở mức 4%, an toàn dưới ngưỡng 5%, cho thấy sự khác biệt, không hàm chứa 1 số nhân tố gây ra bong bóng BDS và làm nền cho niềm tin để nhà đầu tư, người mua nhà xuống tiền trong nửa cuối năm nay.

Đi tìm phân khúc chủ đạo

Nhìn nhận về xu hướng phát triển của phân khúc 6 tháng cuối năm, ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Công ty Đầu tư Phú Vinh cho rằng, có thể xuất hiện 2 kịch bản chính.

Nếu hạ tầng cải thiện, thì phân khúc có thể lại đón 1 đợt tăng trưởng nóng mới, còn nếu tín dụng bị siết mạnh Bên cạnh đó, phân khúc sẽ chuyển nhượng chậm, phải ít nhất đến cuối quý III , đầu quý IV, khi nguồn kiều hối từ nước ngoài đổ về mạnh, thì chuyển nhượng mới khởi sắc trở lại.

Trong khi đó, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group cho rằng, trong 6 tháng cuối năm 2018, phân khúc nào cung cấp đúng nhu cầu thực của bạn sẽ dẫn dắt sức mua của phân khúc.

Hiện nay, loại hình căn hộ chung cư tầm trung và đất nền vẫn được ưa chuộng nhất, tuy nhiên đó phải là sản phẩm có giá trị đầu tư thích hợp có khả năng chi trả của số đông người dân.

Cụ thể, đối có loại hình căn hộ chung cư, sản phẩm có mức giá từ 1 – 2 tỷ đồng/căn sẽ tiếp tục quyến rũ bạn mua ở thực và đầu tư dài hạn. Đối có đất nền khu trọng điểm, sản phẩm có giá trị dưới 5 tỷ đồng và kèm theo điều kiện pháp lý hoàn chỉnh, được đầu tư bài bản, có kết nối hạ tầng tốt, có thể thi công ở ngay sẽ chiếm lợi thế.

Ngoài ra, sản phẩm đất nền có giá dưới 1 tỷ đồng ở 1 số khu thành thị vệ tinh xung quanh TP.HCM sẽ tiếp tục ghi nhận chuyển nhượng tốt. Với loại đất nền xen kẹt do người dân tự phân lô có hạ tầng kém và pháp lý chưa đã đi vào hoạt động, giá sẽ có điều chỉnh theo xu hướng giảm.

“Nhìn chung, trong 6 tháng cuối năm, nhà đầu tư sẽ chuyển hướng sang dòng sản phẩm chính quy và xu hướng lướt sóng ít có thời cơ tăng trở lại”, ông Phúc nhận định.

Còn theo ông Nguyễn Văn Đính, phân khúc đang bắt đầu xuất hiện “làn sóng” dịch chuyển từ việc chọn lọc chung cư cao cấp sang 1 số dự án có sản phẩm liền kề ở 1 số quận xung quanh vành đai 3 và 3,5 ở Hà Nội và khu vực phía Đồng ở TP.HCM.

Theo 1 số chuyên gia, khác có phân khúc căn hộ chung cư chung cư, phân khúc nhà liền thổ ổn định hơn về giá. Ngoài các giá trị về tiện ích trong không gian sống, nhiều gia đình cũng tính đến giá trị lâu dài của việc mua nhà liền thổ ngoại ô hơn là chung cư nội đô.

Ghi nhận trên phân khúc thời gian gần đó có thể thấy, dù cơn sốt đất nền đã chững lại, nhưng 1 số dự án đất nền hoặc villa nhà phố được đầu tư bài bản luôn nhận được sự quan tâm lớn của người mua.

Chẳng hạn, ở dự án nhà phố Dragon Village ở khu Đông Sài Gòn của Phú Long ghi nhận tốc độ thanh khoản cao sau mỗi đợt mở phân phối. Mới đó, ở buổi lễ ra mắt dự án ngày 2/6/2018 đã lôi kéo hàng trăm bạn tham dự và 100% số lượng sản phẩm đưa ra đã được đặt mua hết. Giá mỗi căn villa ở đó hiện vào dao động 7 – 8 tỷ đồng. Dự án được kiến trúc theo mô hình “Oasis Garden – Phố trong vườn”, có đầy đủ 1 số tiện ích cao cấp. Hiện dự án đã ghi nhận sự tăng giá 20% so có đợt mở phân phối Thứ nhất trong tháng 1/2018.

Còn ở Hà Nội, ở buổi ra mắt villa, liền kề Dự án Rose Town (huyện Thanh Trì) mới đó, theo đơn vị phân phối độc quyền dự án – Công ty cổ phần Đầu tư hợp tác Thịnh Vượng, 60% số lượng sản phẩm liền kề đã được bạn đặt chỗ. Giá trên phân khúc thứ cấp cũng đã tăng 30% trong hơn 1 tháng trở lại đó.

Nhận định về sự đi lên của phân khúc nhà liền thổ, 1 số chuyên gia cho rằng, đó là quy luật tất yếu khi người Việt luôn có tâm lý “ăn chắc mặc bền”.

Đánh giá về sự tăng trưởng của phân khúc nhà liền thổ trong năm 2018, chuyên gia của JLL Việt Nam nhận định, nhu cầu mạnh mẽ đến từ cả mục đích mua để ở và đầu tư sẽ khiến giá phân này tăng trong năm 2018.

“Thời gian tới, phân khúc villa, nhà liền kề sẽ tiếp tục đà sôi động do người mua càng ngày càng kỳ vọng rõ ràng hơn về 1 ngôi nhà tiêu chuẩn cao cấp hơn. Một bộ phận không nhỏ người có lương cao đang sẵn sàng bung tiền đón nhà, nhưng vẫn còn nhiều thách thức, đòi hỏi chủ đầu tư phải có các 1 sốh làm mới để tiếp cận bạn, cũng như có sự điều chỉnh nhằm cân đối nguồn lực, giá thành trên cơ sở tính toán chính xác nhu cầu của phân khúc”, chuyên gia này khẳng định.

Canhoorchidpark.org – Theo Đầu tư Bất động sản

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án Orchid Park Xem Thêm