Quản lý bất động sản: hiệu quả đến từ sự phối hợp đồng bộ

Sự phát triển mạnh của các dự án cao ốc chung cư trong thời gian qua đã tạo ra 1 phân khúc tiềm năng cho các đơn vị quản lý BDS, tuy nhiên việc khai thác hiệu quả thì trường này thực sự không hề dễ làm, đặc trưng khi nó liên quan trực tiếp tới an toàn, an ninh của các người thường ngày sinh sống trong các cao ốc chung cư.

Theo quy định ở Thông tư 02/2016/TT-BXD, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư phải có tối thiểu các phòng hoặc bộ phận chuyên môn nghiệp vụ, bao gồm kỹ thuật; bảo vệ, an ninh; dịch vụ, lễ tân và vệ sinh, môi trường. Ngoài ra, toàn bộ nhân sự các phòng ban đều phải có trình độ chuyên môn tương ứng có địa điểm công việc và phải có giấy chứng nhận đã đã đi vào vận hành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên sâu, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định của Bộ Xây dựng. Đây có thể coi là 1 động thái từ các cơ quan tính năng nhằm chắc chắn các tòa cao ốc được vận hành 1 cách chuyên nghiệp, cắt giảm các rủi ro không đáng có.

Bà Trần Minh Ái, Giám đốc bộ phận Quản lý bất động sản Savills Tp.HCM

Trong khi có rất nhiều người cho rằng việc chắc chắn an toàn an ninh đặc trưng là an toàn cháy nổ tùy thuộc hoàn toàn vào thiết bị mà chủ đầu tư cung cấp, thì trên thực ở nó tùy thuộc vào nhiều bên, từ Chủ đầu tư (CDT), Ban quản trị (BQT), Ban quản lý (BQL) và cả cư dân sinh sống trong tòa cao ốc chung cư đó

Tại Việt Nam, các dự án dù là ở phân khúc nào, thì cũng phải tuân thủ các nguyên tắc PCCC khi đầu tư thi công tai Việt Nam và phải được các cơ quan tính năng kiểm tra trước khi đưa vào vận hành. Điểm khác biệt giữa các phân khúc là ở các dự án ở phân khúc cao, thiết bị PCCC mà CDT chọn lọc thường của các thương hiệu nổi tiếng hơn, bền và ổn định lâu dài hơn thậm trí nhiều dự án hạng A còn được có vượt cả nguyên tắc bình thường. Từ sau sự việc đau lòng xảy ra vừa qua, hầu như toàn bộ các CDT đều tăng cường củng cố hạng mục PCCC trong hạng mục đầu tư của mình.

Nếu nhân tố Thứ nhất là đầu tư thì phần thứ hai tác động đến an toàn PCCC là quy trình vận hành, bảo dưỡng, kiểm tra, thực tập. Xét riêng về vấn đề an toàn thì từ trước đến nay, phần đông các doanh nghiệp quản lý chuyên nghiệp đều xem đó là ưu tiên gần như danh tiếng trong công tác vận hành tòa nhà. Khi tiếp nhận 1 dự án cáo ốc, doanh nghiệp quản lý sẽ cộng có CA PCCC thi công phương án PCCC cũng như cứu hộ cứu nạn thích hợp có kiến trúc tòa nhà, trang thiết bị được đầu tư ban đầu, nguồn ngân sách vận hành. Bên cạnh đó công tác vận hành, bảo trì, kiểm tra, thực tập ứng phó tình huống khẩn cấp, thi công đội PCCC cơ sở, huấn luyện cho nhân viên…cũng phải được định kỳ thực hiện. Nhiều ý kiến cho rằng nếu đại diện cư dân là BQT thì tính an toàn sẽ cao hơn GĐ CDT làm đại diện các củ có căn hộ chung cư. Thực ra dù là BQT hay CDT thì nghĩa vụ của người đại diện chủ có căn hộ chung cư là hợp tác, hỗ trợ tốt BQL để chắc chắn an toàn PCCC bằng cách lắng nghe kiến nghị của BQL, phê duyệt mau chóng các kế hoạch nâng cấp, bảo trì, bảo dưỡng, huấn luyện…

Cuối cộng, chúng ta phải nói đến ý thức của các cư dân sống trong các cao ốc chung cư. Trên quan điểm chuyên môn, căn hộ chung cư chung cư vẫn an toàn hơn nhà phố rất nhiều. Chúng ta sẽ không so sánh mức độ an toàn giữa các phân khúc căn hộ chung cư khác nhau nhưng dù có nằm ở phân khúc nào loại hình nhà ở này ít nhất cũng có nguyên tắc an toàn rõ ràng, được kiểm tra, kiểm soát bởi cơ quan tính năng định kỳ và trước khi đưa vào sử dụng. Nhưng chung cư lại là loại hình mà ở đó bất kỳ 1 hành động thiếu ý thức của cá nhân nào cũng có thể ảnh hưởng tới toàn bộ các cá nhân khác. Cũng phải thừa nhận rằng công tác tuyên truyền, huấn luyện biện pháp thoát nạn, kêu gọi sự quan tâm của cư dân là điểm yếu rõ ràng của các doanh nghiệp quản lý trong thời gian vừa qua và GĐ này, công tác này đang được triển khai dứt khoát, quyết tâm hơn.

Thị trường căn hộ chung cư: nhu cầu vẫn lớn dù rào cản tâm lý

Trong Q1/2018, tình hình chuyển nhượng của hạng A và B có giảm so có quý trước chủ yếu là do trong quý 1 có kỳ nghỉ Tết dài và tâm lý hạn chế mua nhà đầu năm. Tuy nhiên, cần cảm thấy rằng mức giảm chuyển nhượng theo quý trong Q1/2018 so có mức giảm này trong các quý 1 các năm trước là thấp hơn rất nhiều. Trong Q1/2018, lượng chuyển nhượng hạng A giảm 1% và hạng B giảm 6% theo quý; đó là mức thấp hơn rất nhiều so có Q1/2017 (hạng A giảm 50% và hạng B giảm 35% theo quý). Điều này cho thấy phân khúc căn hộ chung cư có tình hình vận hành khả quan. Trong khi đó, Hạng C vẫn tiếp tục là phân khúc có tình hình chuyển nhượng tốt có lượng chuyển nhượng tăng 13% theo quý và 52% theo năm. Đây là phân khúc gặp được nhu cầu chi trả của phần đông người có nhu cầu nhà ở ở Tp.HCM.

Ông Nguyễn Khánh Duy – Giám đốc bộ phận Kinh doanh Nhà ở, Savills Tp.HCM

Trong Q1/2018, lượng nguồn cung mở phân phối mới cao nhất trong các quý gần đó; cho thấy sự tự tin của các chủ đầu tư. Trên thực ở, các dự án mới đã thực hiện đặt chỗ từ trong các tháng cuối năm 2017 và chính thức mở phân phối vào Q1/2018 nên tình hình vận hành của các dự án mới mở phân phối tốt, chiếm 38% tổng lượng chuyển nhượng. Trong 3 phân khúc căn hộ chung cư, Hạng C chiếm lĩnh tổng nguồn cung mới có 75% thị phần và tập trung chủ yếu ở quận 8, Thủ Đức, Bình Tân và Tân Phú có nhu cầu ở thực cao. Mặc dù nguồn cung mới tăng nhưng lượng nguồn cung sơ cấp giảm mạnh cũng tác động đến tình hình vận hành của phân khúc; có thể cảm thấy lượng nguồn cung sẵn có ở các dự án hạng A và B mở phân phối các năm trước đó GĐ này là các sản phẩm cuối cộng có tổng diện tích căn hộ chung cư lớn rất kén người mua.

Dư chấn xã hội từ các sự cố đáng tiếc xảy ra ở chung cư gần đó đã khiến người tiêu dùng dè dặt hơn có phân khúc này. Khách hàng bắt đầu cẩn thận hơn khi chọn mua 1 căn hộ chung cư ở các dự án chung cư. Đây có thể là rào cản khiến phân khúc căn hộ chung cư có vẻ chững lại, nhưng cũng là khi để nhà đầu tư cam đoan mạnh mẽ hơn về độ an toàn của sản phẩm, bên cạnh các đề nghị về chất lượng chung. Ngoài ra, rào cản này cũng thúc đẩy bạn sẽ dành nhiều thời gian để nghiên cứu, khảo sát dự án đồng thời đặt ra các vấn đề an toàn mà trước đó họ chưa từng hoặc rất ít đả động đến. Với người đã xuống tiền mua, việc chi trả có thể bị đình trệ (giãn công đoạn) cho đến khi các thắc mắc về an toàn cháy nổ được giải thích 1 cách thỏa đáng. Riêng các chung cư đã đưa vào vận hành, cách vận hành hệ thống phòng cháy chữa cháy (PCCC) tiếp tục trở thành tác nhân quan trọng trong việc giữ cư dân tiếp tục ở lại hay phân phối nhà đi nơi khác. Có thể nói, hành vi tiêu dùng của người mua nhà được dự báo sẽ cách tân mạnh mẽ sau các tai nạn hỏa hoạn vừa qua.

Bên cạnh đó, người mua có thể chú tâm đến việc tham khảo các quy trình bàn giao căn hộ chung cư để hiểu rõ mức độ đầu tư của tài sản ngay từ đầu. Ngoài các hợp đồng chuyển nhượng, các phụ lục, bản vẽ hoàn công, việc kiểm tra các thiết bị, chất liệu, bên trong xe trong căn hộ chung cư so sánh xem có chính xác có nội dung ghi trong hợp đồng hay không cũng vô cộng quan trọng.

Bản thân bạn cũng có thể đề nghị đại diện chủ đầu tư cung cấp các chứng từ xuất xứ, quy cách, bảo dưỡng sản phẩm, hóa đơn hay hợp đồng cung cấp các thiết bị như vệ sinh, phòng tắm, bếp, điện lạnh, cửa chính và cửa sổ, ổ khóa, sàn, phòng ngủ, thông gió … để đối chiếu thực ở. Tùy thuộc vào các điều kiện bàn giao căn hộ chung cư (giao thô, giao đã đi vào vận hành căn bản, giao đã đi vào vận hành đầy đủ…) mà người mua thực hiện các bước kiểm tra thích hợp. Nếu có bất cứ sự cố nào, người mua cần ghi chú lại nhằm đề nghị nhà thầu và chủ đầu tư khắc phục, chắc chắn căn hộ chung cư khi bàn giao phải hoàn chỉnh và an toàn trong quá trình vận hành. Đặc biệt, cũng cần ghi nhớ nếu chủ đầu tư chưa khắc phục xong các đề nghị đó thì tuyệt đối không ký vào biên bản nhận nhà.


Canhoorchidpark.org

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án Orchid Park Xem Thêm