Quy hoạch chắc chắn sẽ ‘vỡ trận’ nếu condotel được cấp sổ đỏ

Đó là khẳng định của Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển Đô thị Hà Nội, TS Đào Ngọc Nghiêm về giả định “đất thương mại, du lịch, dịch vụ được sử dụng lâu dài như đất ở”.

* Ông có thể nói về sự khác biệt căn bản giữa đất ở và đất thương mại, du lịch, dịch vụ?

– Điểm khác nhau giữa hai loại đất này là ở quyền của chủ sử dụng và thời hạn sử dụng. Người chủ đất ở có 7 quyền có nhà ở còn có đất dịch vụ, du lịch, thương mại, người có chỉ có quyền có thời gian lưu trú giới hạn theo hành lang pháp lý. Cụ thể, quyền mua phân phối không phải thỏa thuận dân sự giữa hai bên mà phải có điều kiện bởi đấy là đất thuê. Sau thời hạn đây, Nhà nước có thể thu hồi để phục vụ phát triển kinh tế – xã hội.

Đó là chưa tính những chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật để khống chế tỷ lệ thi công khác nhau. Yếu tố quan trọng là hệ số sử dụng đất, tổng diện sàn trên tổng diện tích đất, chỉ tiêu hạ tầng kỹ thuật. Chẳng hạn, có đất dịch vụ, thương mại, du lịch, dao động 2-4 căn hộ chung cư mới có 1 chỗ đỗ xe. Trong khi đây, 1 căn hộ chung cư chung cư có thể có 2 chỗ đỗ xe. Mức độ tác động đến hạ tầng kỹ thuật sẽ khác nhau có nhữngh tính khác nhau.

Vấn đề lớn nhất giai đoạn này là tính thời hạn cho loại đất dịch vụ, du lịch, thương mại thế nào? Có đề xuất thời hạn lên đến 99 năm. Nhưng nếu cho thuê quá dài như thế sẽ rất khó tiên liệu tốc độ phát triển kinh tế – xã hội để điều tiết. Trong Luật Đất đai từ năm 1993-2003 đến nay, thời hạn sử dụng đất dịch vụ, thương mại, du lịch đều trong dao động 30, 50 hoặc 70 năm tùy vào độ bền vững của công trình. Theo tôi, đấy là thời gian tương đối hợp lý.



TS Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển Đô thị Hà Nội.

* Ông suy nghĩ thế nào về đề xuất đất du lịch được sử dụng lâu dài như đất ở, tức được cấp sổ đỏ?

– Nếu như thế, quy hoạch khu dân cư đã đi vào hoạt động đảm bảo vỡ trận. Khi phát triển thành thị, vấn đề dân số, không gian thiết kế, hạ tầng kỹ thuật phải được quản lý nghiêm ngặt. Về dân số phải tính toán dân số tạm trú, dân số ổn định và khách vãng lai. Sức chịu tối đa của hạ tầng kỹ thuật sẽ được tính toán dựa theo dân số được quy đổi từ khách vãng lai, tạm trú. Nhưng nếu đất du lịch được sử dụng như đất ở, có quyền mua phân phối thừa kế, hạ tầng sẽ chẳng thể kham nổi khi dân lưu trú biến thành dân số ổn định. Thậm chí, điều này còn tác động đến nhiều luật khác.

* Vậy theo ông, những cấp quản lý Nhà nước nên hỗ trợ thế nào có dòng sản phẩm đặc biệt này?

– Thị trường bất động sản đang ghi nhận sự chuyển hóa của condotel. Dưới góc độ quản lý Nhà nước, đấy được xem là biện pháp huy động vốn từ nguồn lực xã hội để phát triển (thay vì dựa vào nguồn vốn ngân hàng). Tuy nhiên không nên nhữngh tân cả bộ máy luật chỉ vì nó mà chỉ nên tạo điều kiện cho những chủ có condotel bằng việc rà soát, bổ sung 1 số điều ở Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản.

Nhiều chủ đầu tư quảng cáo những sản phẩm bất động sản trên đất này được cấp sổ đỏ, điều này là không đúng. Theo quy định giai đoạn này, nếu hợp đồng mua – phân phối ghi rõ căn hộ chung cư du lịch nghỉ dưỡng, văn phòng được lưu trú mà được cấp sổ đỏ, tức là cơ quan cấp sổ làm trái luật. Dạng bất động sản nghỉ dưỡng này chỉ được tham khảo cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng có thời hạn hoặc 30, 50 năm, hoặc tối đa là 70 năm, nhưng số này rất ít. Chỉ căn hộ chung cư nhà ở mới được có lâu dài, được cấp sổ đỏ.

* Xin cảm ơn ông!

Canhoorchidpark.org – Theo Tiền phong

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án Orchid Park Xem Thêm