Rắc rối thế chấp và bảo lãnh dự án bất động sản: Một dự án gánh nhiều hình thức thế chấp

Những nút thắt trong bảo lãnh và thế chấp dự án hình thành trong tương lai là câu chuyện dài kỳ gây rất nhiều rắc rối cho không chỉ bên thụ hưởng sản phẩm BĐS, mà còn đối có cả 1 số nhà phát triển dự án. Đầu tư Bất động sản tiếp tục ra mắt loạt bài về vấn đề này của luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM.

Việc thế chấp để có vốn triển khai dự án là rất phổ biến. Ảnh: Lê Toàn

Bài 8: Một dự án gánh nhiều hình thức thế chấp

So có tài sản đã có sẵn (có giấy chứng nhận có), thì việc thế chấp tài sản ở dự án nhà ở hình thành trong tương lai khá rắc rối và đồng hành nhiều rủi ro cho 1 số bên do có nhiều chủ thể cộng tham dự tín dụng, nhưng có cộng mối quan hệ liên quan tài sản là dự án.

Chính vì cộng khi 1 dự án phải gánh nhiều hình thức thế chấp tài sản song song tồn ở, nên tiềm ẩn rất nhiều rủi ro nếu 1 chủ thể bị mất khả năng tài chính hoặc bị trục trặc vì các nguồn gốc nào đó, sẽ kéo theo nguy cơ ảnh hưởng đến dự án và chủ thể khác.

Nếu có vi phạm, bên nhận thế chấp phải xử lý tài sản là dự án, nhà ở thì mối quan hệ tín dụng liên quan sẽ phát triển thành gay gắt và đối đầu lợi ích có nhau, trong đó sẽ có bên phải trắng tay, độc đáo là người mua nhà. Sự phức tạp về thế chấp này là do hệ thống pháp luật chưa đã đi vào làm việc và còn nhiều kẽ hở, nên đó luôn là lĩnh vực nhiều rủi ro.

Vốn để thi công dự án nhà ở hình thành trong tương lai do nhiều chủ thể cộng góp (vốn tự có hoặc vốn vay) trong quá trình thi công dự án. Về nguyên lý, trừ trường hợp biến động phân khúc (giá giảm) hoặc có tiêu cực trong xử lý đấu giá tài sản (định giá thấp, đấu giá hình thức) hoặc hình thức vi phạm khác, tiêu chuẩn bảo toàn trong quá trình sản xuất, thì số vốn của chủ thể (chủ đầu tư, nhà thầu, người mua) đóng góp sẽ gần tương đương có số tiền thu được khi xử lý đấu giá tài sản.

Tuy nhiên, ở đa số 1 số dự án bị đổ bể khi xử lý tài sản, khoản thu về luôn thấp hơn nhiều so có khoản vốn của 1 số chủ thể đã đóng góp vào dự án.

Một thực ở GĐ này, tài sản đang được thi công nhưng có thể tổng 1 số khoản vay của 1 số chủ thể thuận lợi hơn và lớn hơn nhiều lần so có việc thế chấp tài sản đã có sẵn (đã cấp giấy chứng nhận).

Trong khi đó, 1 số chủ thể đều có làm việc vay tín dụng ngân hàng, nên đó không chỉ là rủi ro trong quan hệ dân sự, kinh tế, mà còn ảnh hưởng đến hệ thống ngân hàng, chính sách phân phối hàng tín dụng của Nhà nước trong quá trình quản lý điều tiết nền kinh tế.

Nhiều chủ thể cộng vay vốn tín dụng…

Thực tế GĐ này, ở 1 dự án nhà ở thương mại hình thành trong tương lai, có rất nhiều hình thức thế chấp của 1 số chủ thể để cộng vay tín dụng ở 1 số tổ chức ở ngân hàng, trong đó 1 số chủ thể chính phải kể đến là: (1) Chủ đầu tư của dự án; (2) Nhà thầu thi công dự án; (3) Người mua nhà ở.

Ngoài ra, có thể còn có 1 số chủ thể khác như: Bên hợp tác góp vốn có chủ đầu tư (hoặc bên đơn vị phát triển dự án); Nhà thầu phụ của nhà thầu chính; Nhà môi giới BĐS.

Chính vì nhiều chủ thể cộng vay vốn ngân hàng, nhưng đều là 1 số chủ thể độc lập hoặc việc vay ở nhiều ngân hàng khác nhau, khiến cho làm việc huy động vốn ở 1 số dự án phát triển thành phức tạp và rắc rối.

Nhiều hình thức dùng làm tài sản bảo đảm

Tại 1 dự án nhà ở thương mại hình thành trong tương lai, có thể phân ra thành bốn nhóm chính.

Thứ nhất, việc thế chấp tài sản có chủ thể luôn là của chủ đầu tư (người sử dụng đất, có tài sản hình thành trong tương lai khi chưa chuyển giao) như việc: (i) Thế chấp quyền sử dụng đất, (ii) Thế chấp tất cả dự án, 1 phần dự án, từng nhà ở hình thành trong tương lai (hoặc vừa thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời thế chấp tài sản hình thành trong tương lai).

Thứ hai, chủ đầu tư thế chấp quyền tài sản phát sinh từ dự án.

Thứ ba, thế chấp quyền phát sinh từ hợp đồng: Hợp đồng thi công của nhà thầu, hợp đồng hợp tác của bên hợp tác, hợp đồng dịch vụ môi giới của nhà môi giới BĐS.

Thứ tư, có bản chất là quyền tài sản, nhưng có nhiều đặc điểm riêng là quyền phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đầu tư (khoản phải thu) và người mua (khoản hoàn trả).

Trong đó, mỗi nhóm có các quy định riêng và có sự chuyển tiếp giữa 1 số nhóm. Chẳng hạn, Thông tư liên tịch 09/2016 quy định về việc chủ đầu tư có thể chuyển tiếp đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng nhà ở (Nhóm thứ tư) chuyển tiếp sang đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai (Nhóm thứ nhất) hoặc sang đăng ký thế chấp nhà ở (nhà ở đã được nghiệm thu đưa vào sử dụng) mà đến thời điểm chuyển tiếp 1 số bên chưa xóa đăng ký thế chấp quyền tài sản.

…dẫn đến nhiều vi phạm, vướng mắc và rủi ro

Một là vi phạm, vì vừa thế chấp dự án, nhà ở hình thành trong tương lai vừa thế chấp quyền tài sản từ dự án. Theo Thông tư 26/2015/TT-NHNN, trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp quyền tài sản liên quan đến dự án, thì không được thế chấp dự án, nhà ở hình thành trong tương lai đó.

Với Dự án Khu chung cư Nhà Sài Gòn (Saigonhomes) do Công ty TNHH Nhà Sài Gòn làm chủ đầu tư đang thế chấp quyền sử dụng đất cho Ngân hàng BIDV – Chi nhánh Nam Sài Gòn.

Trong khi đó, Công ty Nhà Sài Gòn đăng ký tài sản bảo đảm là quyền tài sản vào ngày 30/10/2017, sau đó công ty này đăng ký tài sản bảo đảm là quyền tài sản vào ngày 2/5/2018 kèm theo danh mục 1 số phần tổng diện tích của dự án và 1 số căn hộ cao tầng, các tài liệu bởi thế là không thực hiện đúng có quy định Điều 3, Thông tư 26/2015/TT-NHNN.

Hai là sử dụng vốn vay cho mục đích khác. Theo Khoản 3, Điều 3, Thông tư 26/2015/TT-NHNN, bên mua nhà ở hình thành trong tương lai được thế chấp nhà ở này ở tổ chức tín dụng để mua chính nhà ở đó.

Tuy nhiên, trong 1 báo cáo tài chính hợp nhất năm 2017 đã kiểm toán của 1 công ty, khi công ty đóng vai người mua nhà, thì công ty này lại dùng 1 số hợp đồng đặt cọc, hợp đồng chuyển nhượng làm tài sản thế chấp để vay vốn tín dụng cho mục đích khác, mà không phải là chi trả tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư.

Ba là hai bên cộng thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng. Sau khi dự án đủ điều kiện chuyển nhượng theo thông báo của Sở Xây dựng, chủ đầu tư và người mua nhà ký kết hợp đồng chuyển nhượng nhà.

Chủ đầu tư thì thế chấp quyền phát sinh (khoản phải thu), người mua thì thế chấp quyền phát sinh (khoản được hoàn lại, nhận tài sản) từ chính hợp đồng chuyển nhượng nhà đó.

Như vậy, chỉ từ 1 chuyển nhượng hợp đồng chuyển nhượng nhà ở thì hai chủ thể đều có thể áp dụng chuyển nhượng vay vốn tín dụng. Về tiêu chuẩn, dù có hai hợp đồng tín dụng nhưng việc giảm trừ nghĩa vụ của chủ đầu tư được đúng bằng khoản người mua chi trả thì sẽ không xảy ra.

Trên thực ở, 1 số khoản thế chấp quyền phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng của chủ dầu tư không được giảm trừ khi tiền phân phối nhà nộp về mà ngân hàng lại cấn trừ đi cho 1 số khoản vay và thế chấp khác (mục đích sử dụng vốn vay khác, dự án khác), khi dự án đổ bể thì số nợ vay này của chủ đầu tư thường rất lớn trong khi người mua đã chi trả đến 95% giá trị.

Bốn là mập mờ khi chuyển 1 số hình thức thế chấp. Mỗi GĐ dự án, tùy theo công đoạn và mức độ đủ điều kiện mà chủ đầu tư và ngân hàng có 1 số hình thức thế chấp tài sản khác nhau, chẳng hạn thế chấp quyền sử dụng đất và thế chấp quyền tài sản phát sinh từ dự án, sau đó chuyển sang hình thức thế chấp khác chắc chắn hơn cho ngân hàng là thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.

Thông tư liên tịch 09//2016 quy định, cho phép 1 số hình thức chuyển tiếp đăng ký thế chấp đó. Trong khi đó 1 số khoản vay trước đó (trước khi đăng ký chuyển tiếp thế chấp tài sản hình thành trong tương lai) chỉ được thế chấp bằng quyền tài sản nay phát triển thành được bảo đảm bằng tài sản hình thành trong tương lai hoặc tài sản đã đã đi vào làm việc.

Rủi ro xảy ra có 1 số chủ thể khác là 1 số khoản cho vay trước không được dùng vào thi công dự án mà cho mục đích khác thì nay lại xử lý dự án để thu hồi nợ cho 1 số khoản cho vay chẳng liên quan đến dự án. Đây cũng là 1 trong các lý do giá trị thu dự án thấp hơn tổng khoản nợ có liên quan đến dự án.

Trích lập dự phòng rủi ro của ngân hàng

Khi cho vay tín dụng, tùy theo tính chất của từng khoản cho vay, tùy theo từng tài sản bảo đảm, bạn mà ngân hàng phải trích lập dự phòng rủi ro ép buộc theo quy định theo Thông tư 02/2013, Thông tư 09/2014, Quyết định 493/2005 và Hệ thống xếp hạng tín dụng nội bộ của ngân hàng, nhưng vẫn chưa phản ánh hết 1 số rủi ro đối có khoản cho vay liên quan đến BĐS. Điều đó biểu hiện khi phân khúc BĐS suy thoái, nhiều ngân hàng lâm vào khủng hoảng là do sự phân tách chưa sát có mức độ rủi ro trong cho vay BĐS trong thực ở.

Có thể thấy, vấn đề tín dụng cho phát triển dự án nhà ở GĐ này còn nhiều vướng mắc và chưa đồng bộ, tiềm ẩn các rủi ro trong làm việc tín dụng. Giải pháp cấp thiết là cần có 1 số quy định pháp luật đồng bộ và nghiêm ngặt để loại bỏ 1 số hành vi vi phạm để phân khúc BĐS phát triển bền vững và 1 số chính sách phân phối hàng quản lý Nhà nước càng ngày càng hiệu quả hơn.


Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM

Canhoorchidpark.org – Theo Đầu tư Bất động sản

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án Orchid Park Xem Thêm