Siết cho vay đầu tư bất động sản

Hiện đa số các ngân hàng đã điều chỉnh tăng lãi suất cho vay mua nhà lên thêm 1% – 2%/năm so có đầu năm. Động thái siết cho vay này được cho là 1 trong các nguồn gốc khiến 1 số phân khúc của phân khúc nhà đất (bất động sản) có dấu hiệu chựng lại.

Giao dịch chung cư thời gian qua chậm lại có nguồn gốc do ngân hàng siết tín dụng nhà đất. Ảnh: HUY ANH

Ảnh hưởng tới nhiều đối tượng

Ngân hàng Eximbank đang cho vay bất động sản bao gồm cả vay xây nhà, sửa nhà, mua căn hộ chung cư, có lãi suất 11%/năm, tức tăng 1% so có trước đấy. Một số ngân hàng khác như OCB, SHB, VietCapital Bank… đang cho vay mua nhà đất có lãi suất ở mức từ 11,5% – 12%/năm, thậm chí lên mức 12,5%/năm hoặc hơn như Sacombank, VietABank. Không chỉ tăng lãi suất, mà để phòng ngừa rủi ro tín dụng tăng nóng và nợ xấu phát sinh trong cơn sốt đất vừa qua, các ngân hàng thương mại chỉ cho vay dao động 40% – 50% giá trị bất động sản được thẩm định, có ngân hàng còn giảm cho vay xuống dao động 30%, thay vì mức 70% – 80% như trước.

Chưa hết, ở TPHCM, nhiều ngân hàng đã thẩm định rất kỹ khi cho vay dự án bất động sản. Nhiều ngân hàng chỉ thẩm định cho vay đối có các dự án đã được cấp giấy chứng nhận, thậm chí 1 số ngân hàng ngừng luôn việc cho vay đất nền sau 1 thời gian phân khúc này đã tăng nóng ở 1 số khu vực trên địa bàn TP. Việc “siết” này đã khiến không ít nhà đầu tư nhỏ lẻ phải “gác kiếm”. Anh Hùng Anh (quận Bình Thạnh) cho biết: “Đầu năm 2017 tôi được ngân hàng cho vay hơn 1 tỷ đồng để mua miếng đất giá 1,5 tỷ, tức dao động 70% giá trị miếng đất. Nhưng nay, khi làm hồ sơ mua miếng đất có giá 2,3 tỷ đồng, ngay cả ngân hàng quen mà tôi đã vay nhiều lần trước đấy cũng chỉ xét cho vay dao động 700 triệu đồng. Lãi suất cũng đã tăng từ mức 9,5% lên gần 12% nên đành phải ngưng kế hoạch kinh doanh lại. Tương tự, chị Minh Hằng (quận 3) cho hay, vào cuối tháng năm 2017, chị mua 1 dự án chung cư ở quận 9 để lướt sóng nhờ dự án này được ngân hàng cho vay ưu đãi lãi suất 0% nếu trả hết tiền trong 2 năm và 6%/năm nếu trả trong 4 năm. Đến nay, dự án này lại phân phối khối nhà giai đoạn thứ hai, nhưng do không được hỗ trợ có mức lãi suất như trên nữa nên chị không dám đầu tư tiếp.

Đại diện Sàn chuyển nhượng bất động sản Khang Thịnh cho biết, thời gian qua, đa số nhà đầu tư mua đất ở huyện Bình Chánh, Nhà Bè và các quận như khu vực Cát Lái, quận 9 để lướt sóng. Tuy nhiên, phân khúc hiện đang có các dấu hiệu chựng lại, không chuyển nhượng sôi nổi như trước, có nguồn gốc do nhiều ngân hàng đã siết điều kiện cho vay mua bất động sản. Hiện nhiều ngân hàng đã không còn cho khách thế chấp đất ở khu vực đã tăng nóng mà chỉ cho vay khi có tài sản khác là nhà, đất ở khu vực dân cư ổn định như quận Bình Thạnh, quận 1, quận 2… “Siết cho vay bất động sản đã ảnh hưởng nhất định đến nhu cầu mua nhà, đất đầu tư và đặc trưng là người mua nhà để ở, do lãi suất vay bất động sản nhìn chung đã tăng và các ngân hàng cũng không còn các chương trình cho vay ưu đãi dành cho người mua nhà để ở như trước đấy nữa”, vị này cho hay.

Lãnh đạo Phú Đông Group cũng cho biết, hiện nhiều công ty phân phối căn hộ chung cư không dành chính sách phân phối hàng phân phối hàng có lợi cho nhà đầu tư thứ cấp, mà hướng tới đối tượng bạn ở thực. Thế nhưng, nhóm bạn này lại không đủ khả năng mua nhà vì lãi suất ngân hàng tăng và việc tiếp cận nguồn tín dụng ngân hàng cũng không còn dễ. Đó cũng là nguồn gốc khiến nhiều dự án nhà chung cư có tốc độ phân phối hàng chậm trong thời gian gần đấy, ngoài việc phân khúc này bị ảnh hưởng tâm lý từ các vụ cháy chung cư trong tháng 3.

Theo NHNN, tính đến đầu tháng 6-2018, tín dụng toàn ngành đạt trên 6,7 triệu tỷ đồng, tăng 6,16% so có cuối năm 2017 và tiếp tục tập trung cho các lĩnh vực ưu tiên. Đáng lưu ý, cho vay bất động sản chỉ tăng 2,19%, cho vay đối có các dự án BOT tăng 2,15%, riêng tín dụng lĩnh vực chứng khoán giảm 3,92%.

Lo ngại tín dụng bất động sản “ẩn” vào tiêu dùng

Bài học tín dụng tăng nóng vào lĩnh vực bất động sản hơn 10 năm trước vẫn còn đấy nên ngay từ đầu năm 2018, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đưa ra mục tiêu tăng trưởng tín dụng ở mức 17%; đồng thời đề nghị các tổ chức tín dụng kiểm soát nghiêm ngặt tốc độ tăng trưởng tín dụng, ưu tiên lĩnh vực sản xuất, kinh doanh; hạn chế cho vay vào các lĩnh vực rủi ro như bất động sản, chứng khoán, kiểm soát tốt lĩnh vực cho vay tiêu dùng thông qua việc giám sát nghiêm ngặt sử dụng vốn vay tiêu dùng nhưng thực chất là để đầu tư, kinh doanh bất động sản, chứng khoán. Song song đấy, NHNN cũng đã thực hiện chủ trương kiểm soát tín dụng vào lĩnh vực nóng có nhiều chính sách phân phối hàng ràng buộc để siết cho vay bất động sản, như nâng hệ số rủi ro cho vay bất động sản từ 150% lên 250%, hạ mật độ dùng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn từ 60% xuống 45%…

Theo ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó Giám đốc NHNN chi nhánh TPHCM, ở TPHCM, nếu dao động 10 năm trước tín dụng vào bất động sản không ngừng nghỉ ở mức cao trên 30% thì 3 năm trở lại đấy con số này đã giảm mạnh, ở mức dao động 10%. Ông Minh cũng cho biết, cơ quan này không ngừng nghỉ cảnh báo, đề nghị các tổ chức tín dụng trên địa bàn TP thực hiện nghiêm túc việc thẩm định cho vay, chỉ xét duyệt có các chủ đầu tư có năng lực tài chính, năng lực quản trị. Nhờ đấy, nợ xấu trong lĩnh vực cho vay bất động sản ở TPHCM ở mức thấp, từ 2% – 2,5%. “Để phòng ngừa rủi ro tín dụng bất động sản và nợ xấu phát sinh trong cơn sốt đất vừa qua, các ngân hàng thương mại đã thống kê giá đất bình quân trong 3 – 4 năm gần đấy để căn cứ vào đấy cho vay dao động 50% giá trị bất động sản được thẩm định, thay vì 70% – 80% như trước”, ông Minh nói.

Tuy dư nợ tín dụng bất động sản vẫn đang được kiểm soát tốt, nhưng theo giới chuyên gia, cần chú tâm đến việc dư nợ tín dụng tiêu dùng càng ngày càng tăng cao, nguồn gốc là bởi đa số dòng vốn này vẫn đang chảy vào nhà, đất. Thống kê cho thấy, tín dụng tiêu dùng năm 2017 tăng rất mạnh, cao gấp 3 – 4 lần mức tăng trưởng tín dụng bình quân cả nước. Riêng TPHCM, tuy tín dụng vào bất động sản chỉ ở mức 10,8% nhưng có thể thấy rằng, có dư nợ vào dao động 1,75 triệu tỷ đồng trong năm 2017, cho vay bất động sản đã tương đương dao động 198.000 tỷ đồng. Bên cạnh đấy, dư nợ cho vay tiêu dùng trên địa bàn TPHCM dao động 220.000 tỷ đồng vào cuối tháng 3-2018, trong đấy cho vay liên quan đến bất động sản chiếm dao động 28,7%, tức tương đương dao động 63.140 tỷ đồng. Như vậy, tổng vốn vào bất động sản ở TPHCM ước dao động 261.140 tỷ đồng. So có năm trước, nếu xét về con số tuyệt đối, vốn vào bất động sản ở TPCHM đã tăng dao động 15.140 tỷ đồng. Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia cũng tiên đoán, trong năm 2018, tín dụng tiêu dùng có thể tiếp tục tăng trưởng cao và là 1 trong các mảng vận hành chiến lược, nhiều tiềm năng của các tổ chức tín dụng. Do đấy, rủi ro dòng tín dụng cho vay mua bất động sản “ẩn” trong cho vay tiêu dùng cá nhân vẫn còn đang đã đi vào vận hành.

Canhoorchidpark.org – Theo SGGP

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án Orchid Park Xem Thêm