Siết tín dụng, cơ hội cho những cú bắt tay trong ngành địa ốc

Tín dụng nhà đất đang được siết dần theo công đoạn. Liệu đây có phải là thời cơ cho các vận hành M&A trên phân khúc này?

Kiểm soát chặt là cần thiết

Siết tín dụng là thời cơ để làm lành mạnh phân khúc

Với nhiều doanh nghiệp ngành nhà đất, cơ cấu nguồn vốn chủ yếu đến từ 4 nguồn chính: vốn tự có, nguồn vốn liên doanh liên kết, vốn huy động từ bạn và vốn vay từ các ngân hàng. Trong đây, vốn vay chiếm tỷ trọng lớn nhất.

Thời gian qua, Ngân hàng Nhà nước liên tục có các chỉ đạo siết tín dụng có lĩnh vực nhà đất. Cụ thể, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các ngân hàng hạn chế tập trung vốn cho vay vào lĩnh vực nhà đất, thi công, cân đối nguồn vốn, sử dụng để cho vay trung và dài hạn, chắc chắn khả năng thanh khoản. Ngoài ra, các ngân hàng phải giám sát nghiêm ngặt việc sử dụng vốn, tránh cho vay tiêu dùng nhưng thực chất là để đầu tư, kinh doanh nhà đất, chứng khoán.

Trong tháng cuối năm 2017 và tháng đầu năm 2018, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư 19/2017/TT-NHNN và Công văn số 563/NHNN-TTGSNH đều theo hướng kiểm soát chặt hơn dòng vốn tín dụng địa ốc.

Trong 1 chia sẻ mới đây, ông Nguyễn Quốc Hùng, Vụ trưởng Vụ tín dụng các ngành kinh tế Ngân hàng Nhà nước cho biết, năm 2017, tín dụng lĩnh vực kinh doanh nhà đất tăng 8,56% so có năm 2016, chỉ chiếm 6,53% dư nợ nền kinh tế (năm 2016 tăng tới 12,86% và chiếm tỷ trọng 7,71% dư nợ nền kinh tế). Việc kiểm soát khá tốt dòng vốn tín dụng vào lĩnh vực nhà đất khiến cả phân khúc tài chính và phân khúc nhà đất phát triển lành mạnh hơn và cần tiếp tục theo hướng này.

Trong các khuyến nghị gửi tới các doanh nghiệp ngành nhà đất vừa qua, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng đã yêu cầu các nhà phát triển dự án nên giảm dần việc lệ thuộc vào vốn vay ngân hàng bằng nhiều biện pháp. Theo đây, HoREA đề xuất các doanh nghiệp cần tìm cách tăng vốn chủ có để tăng cường nội lực của doanh nghiệp; chuyển đổi thành doanh nghiệp cổ phần để có điều kiện gọi vốn ngoài xã hội và định hướng trở thành doanh nghiệp đại chúng, niêm yết trên sàn chuyển nhượng chứng khoán; chọn lọc đối tác là các doanh nghiệp, quỹ đầu tư nước ngoài có danh tiếng và năng lực tài chính để hợp tác đầu tư, kinh doanh, phát triển dự án, nhằm tăng cường nguồn lực, học hỏi bí kíp và nâng cao năng lực quản trị của doanh nghiệp.

Nghị quyết 42 của Quốc hội khiến nhiều dự án có thời cơ hồi sinh trở lại. Ảnh Thành Nguyễn

Theo các chuyên gia, việc vốn vay chiếm mật độ cao trong cơ cấu vốn của doanh nghiệp sẽ khiến cho động thái siết tín dụng gây ra các gặp khó nhất định trong thời gian trước mắt. Tuy nhiên, đây cũng là thời cơ làm lành mạnh hóa phân khúc, là cú huých để các doanh nghiệp tự thân vận động, nâng cao năng lực (cả về tài chính, quản trị) và tăng cường hợp tác.

Ông Nguyễn Anh Tuấn, Phó Chủ tịch HĐQT HD Mon Holdings nhận định: “Việc Ngân hàng Nhà nước điều chỉnh dòng vốn vào lĩnh vực nhà đất là dễ hiểu. Hoạt động tín dụng trong lĩnh vực này được kiểm soát tốt hơn sẽ giúp phân khúc phát triển bền vững, còn các doanh nghiệp sẽ phải tự cơ cấu lại sản phẩm, cơ cấu lại bài toán tài chính 1 cách hợp lý”.

Cơ hội cho M&A?

Trong bối cảnh phân khúc nhà đất được cho là tiếp tục xu hướng ổn định, 1 câu hỏi đặt ra là liệu siết tín dụng có phải là cửa sáng cho M&A trong lĩnh vực này?

Theo TS. Đinh Thế Hiển, năm 2017 chứng kiến dòng vốn ngoại khá hào hứng có nhà đất và việc khối ngoại rót tiền vào nhà đất thông qua hợp tác và M&A có các đối tác nội sẽ còn diễn ra sôi động. Chưa kể, các doanh nghiệp nhà đất niêm yết đã tận dụng thời cơ phân khúc chứng khoán sôi động để lôi kéo được nguồn vốn đáng kể nhằm đầu tư vào các dự án.

“Năm 2018, lĩnh vực nhà đất tiếp tục lôi kéo tốt nguồn vốn đầu tư nước ngoài. Nguyên nhân là do sau 1 thời gian dài quan sát, các nhà đầu tư đã có thêm niềm tin vào chu kỳ bình phục của nhà đất Việt Nam và nếu không tham dự họ sẽ bị chậm chân so có các nhà đầu tư khác”, ông Hiển nhận định.

Theo số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, trong 2 tháng đầu năm 2018, tổng vốn FDI đăng ký rót vào lĩnh vực nhà đất đạt 312,1 triệu USD, chiếm 9,3% tổng vốn đầu tư đăng ký. FDI rót vào nhà đất tiếp tục duy trì thứ hạng cao, chỉ đứng sau lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo và thi công có số vốn đầu tư lần lượt là 1,83 tỷ USD và 345,4 triệu USD.

Ở 1 góc nhìn khác, chia sẻ có phóng viên Đầu tư Chứng khoán, chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực nhận định: “Kiểm soát chặt tín dụng địa ốc là chủ trương xuyên suốt của Ngân hàng Nhà nước và Chính phủ vài năm qua chứ không chỉ gần đây. Thực tế cho thấy, cũng trong thời gian này, có nhiều nguồn vốn khác mà các doanh nghiệp có thể khai thác và đã khai thác hiệu quả. Chẳng hạn vốn đầu tư nước ngoài, năm qua FDI chảy vào nhà đất dao động 2,3 tỷ USD, gấp dao động 2,3 lần so có năm 2016. Ngoài ra, còn có các dòng vốn từ quỹ đầu tư trong và ngoài nước, vốn từ phân khúc vốn (phân khúc chứng khoán), vốn tư nhân khởi nghiệp kinh doanh ngành nhà đất”.

“Năm 2017, dư nợ kinh doanh nhà đất vào dao động 440.000 tỷ đồng, chiếm dao động 6,5% tổng dư nợ. Do đây, theo tôi việc siết tín dụng sẽ góp phần kiểm soát rủi ro cho phân khúc, bên cạnh đây cũng hỗ trợ vận hành M&A. Thông thường, các thương vụ M&A căn bản là gắn có câu chuyện xử lý nợ xấu, chuyển nhượng các dự án bê trễ hoặc các nhà đầu tư mua 1 phần vốn của doanh nghiệp để cộng hợp tác phát triển dự án. Ghi nhận từ thực ở phân khúc cũng cho thấy, sau Nghị quyết 42 của Quốc hội, các ngân hàng đẩy mạnh việc xử lý nợ xấu, trong đây có nghiệp vụ phát mại tài sản chắc chắn. Nhiều dự án, tòa nhà được rao phân phối để xử lý nợ xấu và Nghị quyết 42 cho phép làm việc đây”, ông Lực cho biết thêm.

Cụ thể, ở khoản 3, điều 9, Nghị quyết 42 quy định: “Tổ chức chuyển nhượng, xử lý nợ xấu được đăng ký thế chấp khi nhận bổ sung tài sản chắc chắn là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền có đất hoặc tài sản gắn liền có đất hình thành trong tương lai của khoản nợ đã mua”. Như vậy, theo quy định của Nghị quyết, các tổ chức chuyển nhượng, xử lý nợ xấu (là tổ chức mà Nhà nước có 100% vốn điều lệ do Chính phủ thành lập để xử lý nợ xấu của tổ chức tín dụng) được nhận bổ sung tài sản chắc chắn là nhà đất để bảo đảm cho khoản nợ xấu đã mua.

Kết quả xử lý nợ xấu liên quan đến nhà đất thời gian qua là khá lạc quan. Thông tin từ các ngân hàng cho biết, tính đến ngày 30/11/2017, riêng 6 tổ chức tín dụng được chọn lọc tập trung chỉ đạo xử lý nợ xấu là Agribank, BIDV, VietinBank, ACB, Sacombank, Techcombank đã xử lý được 20,44 nghìn tỷ đồng nợ xấu, trong đây số lượng lớn liên quan đến tài sản chắc chắn là nhà đất.

Do đây, có thể nhận định, sự gặp khó hơn trong việc gõ cửa ngân hàng sẽ khiến các chủ dự án gặp gặp khó về tài chính có thêm động lực để đi đến chọn lọc hợp tác cộng phát triển hoặc phân phối đứt dự án cho các đối tác có tiềm lực mạnh hơn.

Canhoorchidpark.org – Theo Đầu tư Bất động sản

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án Orchid Park Xem Thêm