Sốt đất – Hệ lụy khó lường khi “bong bóng” vỡ

Như ĐTTC đã có vô số bài phản ánh từ nguy cơ đến bùng phát cơn sốt đất, nhưng nhà đầu tư vẫn lao vào như cơn say.

Không chỉ TPHCM và 1 vài vùng ven, nhiều địa phương trên cả nước đã nổi lên cơn sốt đất rất đáng báo động, khi mặt bằng giá liên tục leo thang có tốc độ chóng mặt. Trao đổi có ĐTTC, ông TRẦN KHÁNH QUANG, chuyên gia bất động sản, cho rằng: “Nếu hiện trạng này tiếp tục kéo dài có mức tăng giá đất thiếu kiểm soát, hệ lụy của cơn sốt lần này sẽ rất khó lường”.

* Ông nhận định như thế nào về cơn sốt đất đang lan rộng trên nhiều địa phương GĐ này?

Ông TRẦN KHÁNH QUANG: – Theo quan sát của tôi, cơn sốt đất xảy ra ở TPHCM, Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu, Đà Nẵng và 3 đặc khu kinh tế Bắc Vân Phong, Vân Đồn, Phú Quốc đang rất nóng. Riêng TPHCM và Đà Nẵng là 2 địa bàn xảy ra cơn sốt Thứ nhất, nên nói chung giá đã đạt đỉnh. Nhà đầu tư cũng trải qua nhiều cơn sốt, rút ra được bài học xương máu.

Với 1 vài địa phương còn lại, tôi cảm nhận đất tăng giá mỗi ngày, hàng giờ, hôm nay mua ngày mai đã có lời. Thí dụ, ở Phú Quốc, báo chí tài liệu mảnh đất 1.000m2 mua vào 800 triệu đồng nay có người trả đến 18 tỷ đồng. Đây là điều bất thường, rất nguy hiểm.

Đáng chú tâm, trong cơn nhốn nháo sốt đất đó, 1 vài đại gia, nhà đầu cơ lớn bắt đầu rút khỏi phân khúc, thì ngược lại nhà đầu tư nhỏ lẻ lại gắng sức lao vào. Ở các GĐ trước, giá đất tăng nóng chỉ tăng khi có tài liệu về quy hoạch, phát triển hạ tầng.

Còn nay, mọi ngõ ngách đều nóng lên chuyện chuyển nhượng đất, người người đi gom đất, buôn đất. Họ bất chấp đất ở đó có được chuyển nhượng chuyển nhượng hay không, có thích hợp có quy hoạch hay không. Tôi cho rằng việc chuyển nhượng đất thiếu tỉnh táo bởi thế là rất nguy hiểm và đáng báo động.

* Ông có cho rằng lý do của 1 vài đợt sốt đất GĐ này là do tài liệu về phân khúc bất động sản chưa đầy đủ và thiếu thống nhất, từ 1 vài cơ quan quản lý đến các đơn vị tìm hiểu phân khúc?

– Đúng bởi thế. Thị trường bất động sản Việt Nam nằm trong nhóm có chỉ số minh bạch trong lĩnh vực bất động sản thấp trên địa cầu. Việc thiếu tài liệu chính là kẽ hở để 1 vài nhà đầu tư thu gom nhà, đất nhằm mục đích đầu cơ thay cho mua để ở. Thực tế này đã góp phần đẩy giá nhà đất lên cao hơn nhiều so có nhu cầu thực của người dân, khiến các người có lương thấp khó mua nhà để ở.

Tôi cho rằng không riêng gì bất động sản mà 1 vài ngành khác cũng yếu và thiếu tài liệu. Nhưng có đất đai chuyển nhượng, chuyển nhượng ngay cả khi chưa có giấy chứng nhận nên việc kiểm soát rất khó, khối lượng chuyển nhượng càng lớn càng mất kiểm soát. Bởi lẽ chúng ta chưa có 1 hệ thống cơ sở dữ liệu thống kê bất động sản ở đâu phân phối, bất động sản đã chuyển nhượng.

Muốn 1 vàih tân được điều này, tôi nghĩ rằng cần quy định nghiêm ngặt đối có 1 vài bất động sản phân phối ra, như phải thông qua nhà môi giới và toàn bộ nhà môi giới phải đăng ký vận hành 1 1 vàih công khai, rõ ràng. Có bởi thế chúng ta mới có cơ sở dữ liệu để xử lý được.

* Theo ông, việc giá đất leo thang trong nhiều năm qua và đặc thù trong các tháng đầu năm 2018, liệu phân khúc bất động sản có xảy ra bong bóng?Và điều này sẽ ảnh hưởng thế nào đến nền kinh tế, xã hội?

– Cơn sốt đất GĐ này theo nhận định của tôi là rất nguy hiểm. Nếu không có phương pháp ngăn chặn kịp thời, 6 tháng sau có thể vỡ bong bóng. Theo tôi biết Chính phủ cũng đang tìm hiểu bằng 1 vàih nào đó để hạn chế nguy cơ xảy ra bong bóng bất động sản tái diễn, chẳng thể để xảy ra chuyện hôm nay mua, ngày mai lời.

Tôi nghĩ 1 vài nhà đầu tư đang mua trên giá trị lợi nhuận, mua theo tin đồn, không mua trên giá trị thật bất động sản.

Diễn biến giá đất tăng nóng, tích tụ lâu ngày sẽ tác động cực xấu lên phân khúc và nền kinh tế. Thứ nhất, người có nhu cầu thực về bất động sản rất khó tìm được 1 căn nhà hay miếng đất có giá trị thích hợp.

Thứ hai, 1 vài công ty muốn mở rộng sản xuất sẽ gặp gặp khó về đền bù, giải phóng mặt bằng.

Thứ 3, đối có ngân hàng, khi sử dụng bất động sản làm tài sản thế chấp việc định giá càng gặp khó, chưa kể nguồn lực dồn vào bất động sản quá nhiều tiềm ẩn nguy hại cho nền kinh tế.

Thứ 4, giới đầu tư, đầu cơ đất thường sử dụng đòn bẩy tài chính bằng việc vay vốn ngân hàng. Khi cơn sốt đi qua, vỡ bong bóng bất động sản, ngân hàng sẽ đối mặt có rất nhiều khoản nợ xấu có thể mất rất nhiều năm để xử lý.

Một số địa phương xảy ra sốt đất đã lên tiếng cảnh báo sốt đất và tập trung rà soát, ngăn chặn phân lô phân phối nền trên đất nông nghiệp, đất rừng trái phép, nhưng sức nóng trên phân khúc vẫn chưa giảm nhiệt. Những cảnh báo GĐ này chỉ có tính chất hành chính, chung chung, chưa đi vào chi tiết kiểm soát như thế nào. Như tôi đã nói, các đại gia, nhà đầu cơ lớn họ đã từ từ rút lui 1 1 vàih an toàn, trong khi 1 vài nhà đầu tư nhỏ lẻ lại lao vào do thiếu tài liệu.

Do đó, muốn chặn đứng cơn sốt hay làm sao để hiệu quả, đòi hỏi phải có kế hoạch, biện pháp căn cơ hơn, chi tiết hơn. Thí dụ, chính quyền từng địa phương phải mở phân phối đầy đủ tài liệu quy hoạch, cái nào được chuyển nhượng, cái nào không, đất quy hoạch dân cư, đất quy hoạch không phải dân cư, tầm nhìn quy hoạch 3-5 năm nữa cụ thể ra sao…

* Xin cảm ơn ông.

Cơn sốt đất như thời chứng khoán hơn 10 năm trước

Hơn 10 năm trước phân khúc chứng khoán cũng đã từng lên cơn sốt giống như bất động sản đất nền GĐ này. Sáng mở cửa ngồi cà phê cóc cũng nghe bàn tán rôm rả như World Cup, về 1 vài con chứng khoán (mã chứng khoán) nào lên, xuống và dự đoán đầu tư của giới xe ôm, taxi, thậm chí 1 vài bà nội trợ. Trưa ăn cơm đề tài này cũng bàn tán sôi nổi của 1 vài nhà đầu tư. Chiều vào 1 vài quán nhậu thì 1 vài tay môi giới và khách ruột là nhà đầu tư của mình mua vào là thắng, phân khúc lên ào ào. Nhưng nay đã khác, phân khúc lên nhưng lao vào không tính toán là “đổ kèo”.

Thị trường bất động sản GĐ này cũng không khác. Buổi sáng ngồi cà phê cũng bàn tán, nhận định đa chiều từ 1 vài nhà đầu tư chuyên đi săn đất đến 1 vài cò đất, thậm chí 1 vài nhóm còn có cả nhà báo tham dự sôi nổi. Nào là vùng ven TPHCM như 1 vài huyện Cần Giuộc, Đức Hòa của tỉnh Long An cứ mua đi là thắng. Nhơn Trạch của Đồng Nai đang đón đầu sân bay và khai thông có quận 9 TPHCM đang tăng giá như tên bắn. Quận 9 hay Nhà Bè của TPHCM khỏi bàn, cơn sốt đang lên đỉnh điểm… Cơn sốt đất đã lan vào 1 vài cán bộ công chức khi buổi trưa nghỉ ngơi cũng đem ra mổ xẻ, đầu tư vào đó hay kia sẽ thắng, quan trọng là vay được tiền ngân hàng. Một người không đủ vốn mua miếng đất thì vài người hùn lại mua. Buổi tối các phòng nhậu của 1 vài đại gia thì bàn chuyện đất đai đẳng cấp hơn, đánh chỗ này vài tỷ chỗ kia vài chục tỷ, mua phải nguyên lô để lo pháp lý 1 lần khi tách thửa, phân lô…

Họ đang lao vào như cơn say!

Canhoorchidpark.org – Theo SGĐT

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án Orchid Park Xem Thêm