Sốt đất ở đặc khu tương lai có thể dẫn đến bong bóng bất động sản

Dù chưa có chọn lọc chính thức lên đặc khu kinh tế nhưng Vân Đồn, Bắc Vân Phong và Phú Quốc đều chứng kiến sự tăng giá chóng mặt của đất nền thời gian qua.



Nguy cơ bong bóng BĐS ở 1 số đặc khu tương lai.

Ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư kí Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng đây là 1 trong các nguy cơ dẫn đến bong bóng BĐS cục bộ ở địa phương.

Cùng là 1 trong các đặc khu kinh tế được dự định thành lập nhưng trong khi BĐS Phú Quốc (Kiên Giang) đang rất phát triển thì dường như Vân Đồn (Quảng Ninh), Bắc Vân Phong (Khánh Hòa) vẫn đang ở dạng sơ khởi. Theo ông, lý do là do đâu?

Phú Quốc phát triển sớm hơn vì nó đã có sự đầu tư từ sớm. Trên thực ở, Phú Quốc có nhiều lợi thế hơn so có hai đơn vị còn lại về môi trường xung quanh và khí hậu. Đây là 1 hòn đảo nhiều cảnh đẹp có khí hậu ấm áp quanh năm. Phú Quốc có địa điểm địa lý gần như là trọng điểm của khu vực ASEAN. Những nước trong khu vực ở cự ly xa nhất cũng chỉ cần 1,5 tiếng máy bay là đã đến được đây.

Chính bởi vậy, từ nhiều năm nay, Phú Quốc được nhà nước và 1 số nhà đầu tư khối tư nhân đổ vốn vào hạ tầng giao thông, dịch vụ và lưu trú nhằm phát triển ngành kinh tế du lịch. Hiện nay, hệ thống kết nối giao thông từ sân bay đến 1 số cảng, 1 số khu phát triển dự án ở Phú Quốc khá tốt. Hòn đảo này cũng tạo được phân bổ quy hoạch vùng thích hợp có sự phát triển của từng loại hình kinh tế. Hiện 1 số dự án khách sạn, du lịch và nghỉ dưỡng ở Phú Quốc đều tập trung ở khu Bãi Trường.

Ngoài ra, Phú Quốc vẫn giữ nguyên thực trạng khu dân cư ở thị trấn Dương Đông và hệ thống làng chài nhằm phát triển ngành đánh bắt hải sản nói riêng và kinh tế biển nhìn chung của đảo. Phú Quốc cũng không quên khu vực quốc phòng an ninh để bảo vệ biển đảo Tổ quốc.

Về căn bản, quy hoạch của Phú Quốc bước đầu có sự bài bản. Còn việc quy hoạch tổng thể, sâu hơn, chi tiết hơn thì GĐ này họ vẫn đang làm. Do quy hoạch vùng có sự phân bổ hợp lý nên họ có cơ sở để phát triển, tạo ra các giá trị nhất định. Cùng có 1 số chính sách phân phối hàng ưu đãi cũng như 1 số làm việc quảng bá, Phú Quốc trở thành địa chỉ lôi kéo du lịch rất mạnh trong mấy năm qua, kéo theo các biến động sôi nổi của phân khúc BĐS.

Trong khi đây, Vân Đồn và Bắc Vân Phong chủ yếu vẫn đang ở dạng sơ khai. Cả Vân Đồn và Bắc Vân Phong đều chưa có quy hoạch cụ thể.

* Vân Đồn và Bắc Vân Phong đã và đang có các chuyển biến như thế nào để đâyn làn sóng đầu tư trong nay mai?

Như tôi đã nói, Vân Đồn và Bắc Vân Phong chủ yếu vẫn đang ở dạng sơ khai. Riêng Vân Đồn có phần tốt hơn Bắc Vân Phong. Hiện 1 số nhà đầu tư đã đổ vốn vào Vân Đồn và nhiều dự án đã được triển khai. Bên cạnh 1 số dự án nhà ở, đất nền, nghỉ dưỡng là 1 số dự án về hạ tầng giao thông, dự án về sân bay cầu cảng. Các dự án đã được giao quỹ đất và có sự dự định cho 1 số kế hoạch triển khai. Tuy nhiên, Vân Đồn chưa có quy hoạch cụ thể.

Hiện ở, tỉnh Quảng Ninh cũng đang khẩn trương thi công và nghiên cứu kỹ. Tất nhiên, trong quy hoạch đang nghiên cứu kỹ ấy, tỉnh cũng cam đoan các dự án đã được giao đất sẽ được khớp nối vào quy hoạch mới để tránh sự chồng chéo.

Bắc Vân Phong hiện cũng đang trên cơ sở thi công quy hoạch nhưng Bắc Vân Phong chưa có bất kì 1 sự đầu tư cụ thể nào. Tất cả đều đang trong GĐ nghiên cứu kỹ và tìm kiếm. Thực ra ở Vân Phong đã có sự đăng kí của khá nhiều chủ đầu tư BĐS có danh tiếng. Việc triển khai GĐ này chưa xảy ra nhưng tôi tin, trong tương lai gần (từ giờ đến năm 2019), 1 số nhà đầu tư sẽ đẩy mạnh tốc độ đầu tư của họ vào Vân Phong. Đồng thời, nhà nước cũng sẽ có sự đầu tư vào hạ tầng giao thông, hạ tầng kĩ thuật của khu vực.



Ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư kí Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam.

* Các đặc khu kinh tế tương lai sẽ có các lợi thế nào so có 1 số vùng khác trong lôi kéo đầu tư BĐS?

Sở dĩ, nhà nước muốn đưa Phú Quốc, Vân Đồn, Bắc Vân Phong lên đặc khu kinh tế bởi các vùng này còn khá hoang sơ, kinh tế chưa phát triển nhưng đều có tiềm năng lớn. Để đưa 3 vùng này thành các vùng kinh tế phát triển, đồng bộ và tân tiến, chúng ta cần rất nhiều vốn mà nhà nước thì chưa đủ lực.

Do vậy, phải có sự đột phá bằng việc kêu gọi đầu tư, bao gồm đầu tư trong nước và đặc thù là đầu tư nước ngoài. Để lôi kéo được đầu tư thì cần phải có 1 cơ chế đặc thù từ việc ưu đãi thuế, ưu đãi vốn, luật…. Muốn vận dụng được cơ chế đặc thù thì phải quy định các vùng này là đặc khu kinh tế.

* Thông tin được lên đặc khu kinh tế đã khiến giá đất Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc tăng chóng mặt. Ông phân tách thế nào về cơn sốt này?

Định hướng của nhà nước là sẽ đưa các khu này lên đặc khu kinh tế. Và định hướng đây trước sau sẽ thành hiện thực. Do vậy, khi thành hiện thực thì nó sẽ làm tăng giá trị tài sản đất đai, nhà cửa ở khu vực đây do sự kéo theo tất yếu của việc phải sử dụng quỹ đất để đầu tư thi công khách sạn, nhà hàng, resort, dịch vụ và 1 số hạ tầng khác đi theo để phục vụ cùng đồng người lao động đến làm việc, người đến du lịch… Điều ấy sẽ khiến 1 số nhà đầu tư đổ về đây, săn tìm các quỹ đất mới còn đang sơ khai, giá còn đang rẻ. Đó là quy luật của các người kinh doanh và đầu tư BĐS. Tuy nhiên, tôi muốn nhấn mạnh, giá trị đất đai thường tăng dần theo giá trị thực ở của việc đầu tư vào đây. Khi 1 số khu vực trên đã được đầu tư hoàn chỉnh thì giá sẽ lên đến kịch trần. Khi chưa được đầu tư hoàn chỉnh thì giá đất chỉ tăng lên theo giá trị thực ở của đầu tư thôi.

Tuy nhiên, 1 bộ phận không nhỏ 1 số nhà đầu tư Việt Nam đang có thói quen đầu tư theo đám đông, theo tin đồn. Kinh nghiệm trong việc định giá giá trị đất đai, phân tách phân khúc của 1 số nhà đầu tư Việt Nam thường rất thấp và không chuyên nghiệp, dẫn đến việc họ bị cuốn vào đầu cơ, đầu tư. Họ làm giá, đẩy giá, thổi giá, mua đi phân phối lại và tạo nên guồng quay sốt đất. Giá đất bị đẩy lên 1 1 sốh không hợp lý, không thực. Đấy là 1 trong các nguy cơ dẫn đến bong bóng BĐS cục bộ ở địa phương.

* Ông có lời khuyên nào đối có 1 số nhà đầu tư muốn chọn 1 số đặc khu kinh tế tương lai là điểm đầu tư trong thời gian tới?

Theo tôi, 1 số nhà đầu tư khi đổ tiền vào 1 số đặc khu kinh tế cần lưu ý các điểm sau. Thứ nhất, nhà đầu tư cần nghiên cứu kĩ tính pháp lý của 1 số dự án BĐS. Thứ hai, nhà đầu tư cần nghiên cứu và định giá giá trị của BĐS đây so có mặt bằng khu vực. Và thứ ba, nhà đầu tư cần tham khảo vấn đề quy hoạch ở khu đây. Để nghiên cứu được quy hoạch địa phương, nhà đầu tư phải hỏi cơ quan chính quyền, hỏi 1 số sàn chuyển nhượng BĐS, 1 số nhà môi giới đang làm việc đúng quy định pháp luật, có danh tiếng và có thương hiệu.

Bên cạnh đây, giới đầu tư cũng nên tìm đến các dự án đã được nhà nước cho phép thực hiện. Đó sẽ là các dự án được định giá thích hợp có giá trị phân khúc và có tính pháp lý bền vững.


Canhoorchidpark.org – Theo Tiền phong

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án Orchid Park Xem Thêm